Indicele vânzărilor de case în așteptare se îmbunătățește în noiembrie 2011

Indicele de vânzări de locuințe în așteptare al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR) a crescut cu 5.9% de la an la an (6.9% neajustat) în noiembrie 2011 sugerând o continuare a creșterii vânzărilor de case existente pentru lunile următoare.

Din comunicatul NAR:

Indicele vânzărilor de locuințe în așteptare, un indicator prospectiv bazat pe semnarea contractelor, a crescut cu 7.3 la sută, la 100.1 în noiembrie, de la 93.3 revizuit în sus în octombrie și este cu 5.9 la sută peste noiembrie 2010, când a fost de 94.5. Revizuirea ascendentă din octombrie a dus la un câștig lunar de 10.4%.

Ultima dată când indicele a fost mai mare a fost în aprilie 2010, când a ajuns la 111.5, deoarece cumpărătorii s-au grăbit să depășească termenul limită pentru creditul fiscal pentru cumpărător de locuințe. Datele reflectă contracte, dar nu și închideri.

Lawrence Yun, economist-șef NAR, a declarat că câștigurile pot rezulta parțial din tranzacțiile întârziate. „Condițiile de accesibilitate a locuințelor sunt la un nivel record și există o cerere reținută din partea cumpărătorilor care au fost pe margine, dar eșecurile contractelor au crescut neobișnuit de mare. O parte din creșterea vânzărilor de case în așteptare pare să fie din cauza cumpărătorilor care s-au reangajat după ce un contract inițial a întâmpinat probleme, adesea cu ipoteca”, a spus el.

„Noiembrie merge destul de bine în comparație cu anul trecut. Creșterea susținută a activității contractuale sugerează că vânzările închise de case existente, care sunt cifrele importante ale impactului economic final, ar trebui să continue să se îmbunătățească în lunile următoare”, a adăugat Yun.

Vânzările de locuințe în așteptare nu sunt afectate de rebenchmarking-ul recent publicat a vânzărilor de locuințe existente, deoarece indicele folosește o metodologie diferită bazată direct pe semnarea contractelor și este ajustat pentru sezonalitate.

Indicele de vânzări de case în așteptare al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR) oferă o fereastră în estimarea vânzărilor de case existente în decembrie. Vânzarea reală a locuințelor poate apărea în luna în care a fost semnat contractul (cumpărătorii în numerar reprezintă 28% din vânzările de locuințe în noiembrie, conform NAR) sau în următoarele două luni.

Econintersect evaluează prin compensarea indicelui cu o lună pentru a proiecta vânzările de case existente. Folosirea acestui indice de compensare pe o lună sugerează vânzări de case existente de 305,000 în decembrie 2011. Din punct de vedere istoric, această metodologie este de aproape 55,000 în ceea ce privește prezicerea vânzărilor de case existente în decembrie – așa că previziunea probabilă pentru decembrie 2011 este de 360,000.

Dacă în noiembrie 2011 vânzările de case existente neajustate ar ajunge la 360,000, ar însemna o creștere de la an la an de 4.3%. Vă rugăm să fiți informat că Econintersect a modificat calculatoarele de predicție pentru a corespunde cu modificarea valorii de referință a vânzărilor de locuințe existente NAR (citeste aici despre asta). Iată graficul ultimelor luni pentru comparație.

Metodologia lui Econintersect a produs:

  • o ratare uriașă a vânzărilor de case din august, care au ajuns la 502,000 față de 450,000 prognozate (date vechi)
  • în septembrie 2011, a înregistrat o lovitură directă cu estimarea Econintersect la 440,000 și volumul real de vânzări la 433,000 (date vechi).
  • prognoza pentru octombrie 2011 (folosind factori istorici fudge) a fost de 405,000, iar volumul real de vânzări a fost de 401,000 (date vechi).
  • o mare ratare, cu prognoza de 385,000 și venitul efectiv la 337,000 în noiembrie 2011. Cea mai mare parte a ratei este atribuită nou reper care a redus vânzările de locuințe existente (din 2007 încoace) în intervalul de 15%.

Vă rugăm să rețineți că NAR a pretins procente semnificative de anulare a contractelor în ultimele luni – cu toate acestea, corelațiile dintre indicele de vânzări de locuințe în așteptare și datele reale nu confirmă acest lucru.

Odată cu faptul că pentru prima dată când cumpărătorii de case stimulează datele efectuate în afara comparațiilor de la un an la altul, decembrie 2011 va fi a cincea lună de date comparabile reale pentru vânzările de case existente pentru a avea o măsură reală a stării de sănătate a imobiliare.

Scăderea anormală a vânzărilor în lunile de după sfârșitul primăverii 2010 a stimulentelor fiscale pentru cumpărătorii de case ar trebui să fie aproape de sfârșit. Este posibil ca această scădere să fi produs comparații artificial bune de la an la an în ultimele luni. Recunoscând această avertizare, linia de tendință de la sfârșitul stimulului arată o creștere pozitivă a vânzărilor imobiliare.

După cum se arată în graficul de mai sus, chiar dacă vânzările de case existente au fost „mai puțin bune” în septembrie, octombrie și noiembrie 2011 – volumele vânzărilor de case existente se îmbunătățesc în general în comparație cu a doua jumătate a anului 2010, care a fost efectuată de prima retragere a stimulentelor pentru cumpărătorii de case. .

Menținerea realității – volumele vânzărilor de locuințe sunt de doar 65% (pe baza NAR revizuit cifrele vânzărilor de locuințe) ale nivelurilor anterioare – dar liniile curente de tendință arată o mișcare lentă către volumele mai mari de vânzări de locuințe existente.

Avertismente privind utilizarea indicelui de vânzări de locuințe în așteptare

Potrivit NAR:

Indicele vânzărilor de locuințe în așteptare (PHSI) al NAR este lansat în prima săptămână a fiecărei luni. Este conceput pentru a fi un indicator principal al activității locative.

Indicele măsoară activitatea contractelor de locuințe. Se bazează pe contracte imobiliare semnate pentru case unifamiliale, condominii și cooperative existente. Un contract semnat nu este considerat o vânzare până la încheierea tranzacției. Modelarea pentru PHSI analizează relația lunară dintre contractele de vânzare de locuințe existente și încheierea tranzacțiilor din ultimii patru ani.

…… Când un vânzător acceptă un contract de vânzare asupra unei proprietăți, acesta este înregistrat într-un serviciu de listări multiple (MLS) ca „vânzare de casă în așteptare”. Majoritatea vânzărilor de locuințe în așteptare devin tranzacții de vânzare de locuințe, de obicei, după una sau două luni.

NAR colectează acum date privind vânzările de case în așteptare de la MLS și brokerii mari. În total, primim date de la peste 100 de MLS și 60 de brokeri mari, oferindu-ne o dimensiune mare a eșantionului care acoperă 50% din eșantionul EHS. Aceasta este egală cu 20% din toate tranzacțiile.

Cu alte cuvinte, Pending Home Sales este o extrapolare a unui eșantion egal cu 20% din total. Econintersect folosește Pending Home Index pentru a prognoza viitoarele vânzări de case existente.

Metodologia de prognoză Econintersect este influențată de viteza cu care au loc închiderile. Când încetinesc într-o anumită perioadă – această metodă supraestimează. Numărul de cumpărători în numerar accelerează procesul (analiza cumpărătorilor în numerar aici). Un proces rapid de vânzare a casei în numerar ar putea începe și se va încheia în aceeași lună. Pe de altă parte, contractele pentru vânzări în lipsă pot dura uneori luni pentru a se încheia. Interpretarea datelor privind vânzările de locuințe în așteptare este complicată prin cântărirea efectelor de compensare pe piața anormală actuală.

Vă rugăm să rețineți că Econintersect utilizează date neajustate în analiza sa.

Există dovezi anecdotice ca contingentele in contractele de locuinta sunt in crestere. Nu se cunoaște modul în care aceasta afectează momentul vânzării sau determină anularea contractului de vânzare.

Articole pe aceeaşi temă

Articole pe blog de analiză despre locuințe