Ratele ipotecare scad și gospodăriile primare profită

de la Liberty Street Economics

— această postare scrisă de Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally și Wilbert van der Klaauw

Fed din New York Centrul de Date Microeconomice a raportat că soldurile datoriilor gospodăriilor au crescut cu 206 miliarde USD în al patrulea trimestru al anului 2020, marcând o creștere de 414 miliarde USD de la sfârșitul anului 2019. Dar pandemia de COVID și recesiunea care a urmat au marcat încheierea dinamicii împrumuturilor populației care au caracterizat expansiunea de la sfârșitul anului XNUMX. Marea Recesiune, care a inclus o creștere robustă a împrumuturilor auto și studenților, în timp ce soldurile creditelor ipotecare și ale cardurilor de credit au crescut mai lent.

Pe măsură ce pandemia s-a impus, această dinamică a fost modificată. O schimbare în 2020 a fost o creștere mai mare a soldurilor ipotecare. Soldurile creditelor ipotecare au crescut cu 182 de miliarde de dolari, cea mai mare creștere trimestrială din 2007, stimulată de volumele istorice ridicate de inițieri. Aici, aruncăm o privire atentă asupra compoziției creanțelor ipotecare, care s-au apropiat de 1.2 trilioane de dolari în al patrulea trimestru al anului 2020, cel mai mare volum într-un singur trimestru văzut de când seria noastră a început în 2000. Raport trimestrial privind datoria și creditul gospodăriei iar această analiză se bazează pe panoul de credit de consum al Fed din New York, care se bazează el însuși pe datele de credit Equifax anonimizate.

În primul grafic, ne uităm la o figură direct din Raport trimestrial: totalul inițierilor de credit ipotecar pe banda de credit. Aici, boom-ul în inițieri este clar vizibil – inițierile către cei mai înalt scor de credit împrumutați au crescut brusc în 2020. (Folosim Scorul de risc Equifax 3.0). Volumul de inițiere în trimestrul al patrulea din 2020 tocmai a depășit maximul anterior, din 2003, când o scădere a ratelor dobânzilor ipotecare a determinat o boom în refinanțarea creditelor ipotecare. Deși aceste două creșteri în inițierea creditelor ipotecare sunt similare ca amploare, compoziția este destul de diferită; 71 la sută din inițierile din al patrulea trimestru din 2020 au fost debitorilor cu scoruri de credit peste 760, în timp ce în trimestrul al treilea din 2003, doar 31 la sută din aceste noi ipoteci au fost debitorilor cei mai solvabili. Cercetătorii au ajuns la concluzia că boom-ul refilor din 2003 a avut consecințe de lungă durată, contribuind la supra-levier bilanţuri, deoarece preţurile locuinţelor au scăzut.

Achiziții sau Refișuri?

refinances do tind să se adreseze debitorilor cu un scor de credit mai mare, în comparație cu achiziționarea de credite ipotecare – acest lucru se datorează faptului că cei care se refinanțează au deja o ipotecă pe care o rambursează de ceva timp și își construiesc istoricul de credit. Astfel, acest volum mare de credite ipotecare superprime sugerează că ne aflăm în mijlocul unui nou boom de refinanțare. Și proprietarii de case profită de ratele dobânzilor ipotecare la minim istoric, chiar și luând niște bani cu ipotecile lor refinanțate. În graficul următor, împărțim originile ipotecare în achiziții și refinanțări. Boom-ul de inițiere în 2020 se datorează unei confluențe de inițieri mari de refinanțare, precum și inițieri mari de achiziții – de fapt, în termeni nominali, nivelul de inițieri de achiziții se apropie de cel observat în 2006. În ceea ce privește creșterea nivelului de inițieri de achiziții, este consistent cu nivel ridicat al vânzărilor de locuințe asociat cu creșterea prețurilor. În general, inițierile de refinanțare în 2020 au fost la cel mai înalt nivel din 2003. Deși cu aproximativ 15% sub nivelul din 2003 în ceea ce privește datoria nominală agregată, aproximativ 7.2 milioane de credite ipotecare au fost refinanțate în 2020, ceea ce a reprezentat mai puțin de jumătate din numărul din 2003 (15 milioane! ).

Cine cumpără? Analizând originile achizițiilor

Deși este dificil de comparat volumul inițierilor de achiziții cu nivelurile observate în 2005-06 din cauza diferențelor dintre prețurile locuințelor, tendința a fost în mod inconfundabil în creștere în acest an, și la un nivel ridicat. În graficul următor, împărțim achizițiile în trei grupuri: (1) cumpărători de locuințe pentru prima dată sau cei a căror origine marchează prima ipotecă în raportul lor de credit, afișați cu albastru; (2) cumpărători repetați – persoane fizice care fac o achiziție care nu este prima lor, afișată cu roșu; și (3) cumpărători și investitori de a doua casă – cei care au o nouă origine cu una sau mai multe ipoteci primare deja în raportul lor de credit. Anii de boom dinainte de Marea Recesiune – care au cunoscut, în mod similar, un ritm alert de inițieri de credite ipotecare, au avut cele trei linii la volume aproximativ egale timp de câteva trimestre. Și apoi, pe măsură ce prețurile locuințelor au început să scadă și piața a început să se prăbușească, cei care cumpără pentru prima dată au fost cei care au putut să vină cu o rată mai mare – stimulați de creditele pentru cumpărătorul pentru prima dată în Legea privind locuința și redresarea economică, precum și scăderea ratelor dobânzilor și a prețurilor caselor. Dar, în timpul redresării lente a inițiațiilor din ultimii opt ani, liniile de cumpărători pentru prima dată și repetate s-au urmărit în esență reciproc, în timp ce achizițiile de case a doua și achizițiile de investitori au fost în urmă, crescând doar ușor în ultimul an.

Vintage 2020 rămâne de foarte înaltă calitate

Așa cum descriem mai sus, cea mai mare parte a creditelor ipotecare nou create se adresează debitorilor cu cel mai mare scor de credit. Dar se datorează volumului de refinanțări? În graficul final, de mai jos, ne uităm la scorul de credit median al creditelor ipotecare nou create, după tip. Creditele ipotecare refinanțate se adresează de obicei debitorilor cu scoruri mai mari decât creditele de cumpărare, datorită istoricului de rambursare stabilit. Cu toate acestea, când împărțim cumpărătorii în cumpărători pentru prima dată și cumpărători repetați, vedem că scorurile mediane ale creditului sunt destul de apropiate pentru refinanțatori și cumpărătorii repetători, în timp ce cei care cumpără pentru prima dată au scoruri de credit mai mici și au avut întotdeauna. Scorul de credit median al refinanțatorilor și al cumpărătorilor repeta a fost chiar sub 800 la sfârșitul anului 2020, cu aproximativ 60 de puncte mai mare decât cel al cumpărătorilor pentru prima dată. Privind istoria seriei, noile credite ipotecare sunt mai bune – chiar și pentru cei care cumpără pentru prima dată, scorurile mediane ale creditelor au crescut încet din 2002-06, când s-au ridicat la 600 de ani.

Cha-Ching! Încasarea capitalului propriu atunci când ratele au sens

Odată cu creșterea refinanțărilor în 2020, ne uităm să vedem dacă consumatorii încasează și profită de capitalul propriu. În graficul de mai jos, arătăm volumul trimestrial de refinanțare a încasărilor, care este calculat ca diferență între noile credite ipotecare ale debitorilor și creditele pe care le-au înlocuit refinanțarea. Ținând cont de faptul că datele pe care le prezentăm aici nu sunt ajustate pentru inflație, volumul de refinanțare a încasărilor este încă semnificativ mai mic decât cel observat în perioada 2003-06. Cu toate acestea, observăm o creștere notabilă a volumelor de refinanțare a încasărilor, care a crescut în al patrulea trimestru din 2020 și nu arată niciun semn de scădere. Proprietarii de case au retras 188 de miliarde de dolari în fonduri proprii în cursul anului 2020. O notă importantă – deși aceasta este o creștere mare, este, de asemenea, asociată cu sume medii mai mici de încasare. Împrumutații care s-au refinanțat în 2019 au retras, în medie, 49,000 USD în plus; în timp ce debitorii care s-au refinanțat în 2020 au retras, în medie, 27,000 USD. Retragerea medie a banilor în 2020 a fost de doar 6,700 USD, ceea ce sugerează că cel puțin jumătate dintre refinanțatori au împrumutat doar suficiente fonduri suplimentare pentru a acoperi costurile de închidere ale noii ipoteci. Cu toate acestea, o minoritate substanțială de refinanțatori au scos niște bani din proprietățile lor, pe care îi pot folosi pentru a finanța consumul sau alte oportunități de investiții, inclusiv îmbunătățiri pentru locuințe. Între timp, împrumutații care nu au ales să scoată numerar suplimentar au înregistrat economii medii de 200 USD la plata lunară la credit ipotecar, îmbunătățind fluxul de numerar lunar al gospodăriei.

Ce să cauți în continuare

Sprijinul pentru gospodăriile care au suferit pierderi de locuri de muncă și venituri a fost o caracteristică cheie a Legea CARES, atât prin transferurile financiare directe către gospodării, cât și prin moratoriile asupra creditelor ipotecare garantate federal și a împrumuturilor pentru studenți. Între timp, multe gospodării profită de ratele istorice scăzute ale dobânzilor ipotecare, care sunt o consecință a politicii monetare de susținere. Va fi interesant de văzut dacă gospodăriile vor menține aceste rate ridicate de achiziție și refinanțare de locuințe până în 2021 și, mai general, cum gospodăriile își vor ajusta bilanţurile, în funcție, parțial, de dacă și cât timp vor continua abaterile pentru plățile pentru creditele ipotecare garantate federal și pentru studenți. împrumuturi.

Date grafice

Despre Autori

Andrew F. Haughwout este vicepreședinte senior în Grupul de Cercetare și Statistică al Băncii Rezervei Federale din New York.

Donghoon Lee este ofițer în Grupul de Cercetare și Statistică al Băncii Rezervei Federale din New York.

Joelle Scally este un strateg senior de date în Grupul de Cercetare și Statistică al Băncii.

Wilbert van der Klaauw este vicepreședinte senior în Grupul de Cercetare și Statistică al Băncii.

Citire asemănătoare

Soldurile datoriilor gospodăriilor cresc pe măsură ce se încheie perioada de delevier

Interactiv: Raport privind datoria și creditul gospodăriilor

Sursă

Ratele ipotecare sunt în scădere și gospodăriile (prime) profită

Declinare a responsabilităţii

Opiniile exprimate în această postare sunt cele ale autorului și nu reflectă neapărat poziția Băncii Rezervei Federale din New York sau a Sistemului Rezervelor Federale. Orice erori sau omisiuni sunt responsabilitatea autorului.