Poprawa wskaźnika sprzedaży domów w toku w listopadzie 2011 r.

Wskaźnik sprzedaży domów w toku National Association of Realtors (NAR) wzrósł o 5.9% rok do roku (6.9% nieskorygowany) w Listopad 2011 sugeruje kontynuację wzrostu sprzedaży istniejących domów w najbliższych miesiącach.

Z komunikatu prasowego NAR:

Wskaźnik Pending Home Sales Index, wybiegający w przyszłość wskaźnik oparty na podpisanych umowach, wzrósł w listopadzie o 7.3 procent do 100.1 ze zrewidowanych w górę 93.3 w październiku i jest o 5.9 procent powyżej listopada 2010 roku, kiedy wynosił 94.5. Październikowa rewizja w górę przyniosła miesięczny wzrost o 10.4 proc.

Ostatni raz indeks był wyższy w kwietniu 2010 r., kiedy osiągnął 111.5, gdy kupujący spieszyli się z przekroczeniem terminu uzyskania ulgi podatkowej dla nabywców domów. Dane odzwierciedlają kontrakty, ale nie zamknięcia.

Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, powiedział, że zyski mogą częściowo wynikać z opóźnionych transakcji. „Warunki przystępności mieszkań są rekordowo wysokie i istnieje stłumiony popyt ze strony kupujących, którzy byli na uboczu, ale liczba niepowodzeń w umowach jest niezwykle wysoka. Wydaje się, że pewien wzrost liczby oczekujących na sprzedaż domów wynika z ponownego zaangażowania kupujących po tym, jak wstępna umowa napotkała problemy, często z kredytem hipotecznym” – powiedział.

„Listopad radzi sobie całkiem dobrze w porównaniu z ubiegłym rokiem. Utrzymujący się wzrost aktywności kontraktowej sugeruje, że sprzedaż zamkniętych istniejących domów, które są ważnymi ostatecznymi danymi dotyczącymi wpływu na gospodarkę, powinna nadal poprawiać się w nadchodzących miesiącach” – dodał Yun.

Opublikowane niedawno rebenchmarking sprzedaży domów istniejących nie mają wpływu na sprzedaż domów w toku, ponieważ indeks wykorzystuje inną metodologię opartą bezpośrednio na podpisanych umowach i jest dostosowana do sezonowości.

Indeks oczekujących sprzedaży domów National Association of Realtors (NAR) daje możliwość prognozowania sprzedaży istniejących domów w grudniu. Faktyczna sprzedaż domu może pojawić się w miesiącu podpisania umowy (nabywcy gotówkowi stanowią 28% sprzedaży mieszkań w listopadzie według NAR) lub w kolejnych dwóch miesiącach.

Econintersect ocenia, kompensując indeks o jeden miesiąc w celu prognozowania sprzedaży istniejących domów. Użycie tego wskaźnika przesuniętego o jeden miesiąc sugeruje, że istniejąca sprzedaż domów wyniosła 305,000 2011 w grudniu 55,000 roku. Historycznie, ta metodologia jest prawie 2011 360,000 niska w przewidywaniu grudniowej sprzedaży istniejących domów – więc prawdopodobna prognoza w grudniu XNUMX roku dotyczy XNUMX XNUMX.

Jeśli w listopadzie 2011 r. nieskorygowana sprzedaż istniejących domów wyniesie 360,000 ​​tys., oznaczałoby to wzrost rok do roku o 4.3%. Informujemy, że Econintersect zmienił kalkulatory prognostyczne, aby odpowiadały zmianie w istniejącym benchmarku sprzedaży domów NAR (przeczytaj o tym tutaj). Oto wykres z ostatnich miesięcy do porównania.

Opracowana metodologia Econintersect:

  • ogromna strata w sierpniowej sprzedaży domów, która wyniosła 502,000 450,000 w porównaniu do prognozowanych XNUMX XNUMX (stare dane)
  • we wrześniu 2011 r. osiągnął bezpośrednie trafienie z szacunkami Econintersect na 440,000 433,000, a rzeczywistą wielkością sprzedaży na poziomie XNUMX XNUMX (stare dane).
  • prognoza na październik 2011 (przy użyciu historyczne czynniki krówki) wyniosła 405,000 tys., a rzeczywista wielkość sprzedaży 401,000 tys. (stare dane).
  • wielka chybienia z prognozą 385,000 337,000 i faktycznym przybyciem 2011 XNUMX w listopadzie XNUMX r. Większość chybień można przypisać nowy wzorzec które obniżyło sprzedaż istniejących domów (od 2007 r.) w granicach 15%.

Należy pamiętać, że NAR twierdził, że w ostatnich miesiącach odnotowano znaczne odsetki rezygnacji z umów – jednak korelacje między wskaźnikiem sprzedaży domów w toku a rzeczywistymi danymi tego nie potwierdzają.

Gdy po raz pierwszy bodźce nabywców domów wpłynęły na dane, które wykraczają poza możliwości porównań rok do roku, grudzień 2011 będzie piątym miesiącem rzeczywistych porównywalnych danych dotyczących sprzedaży istniejących domów, które będą miały prawdziwy wskaźnik kondycji nieruchomości.

Nadzwyczajny spadek sprzedaży w miesiącach następujących po zakończeniu zachęty podatkowej dla nabywców domów z wiosny 2010 r. powinien dobiegać końca lub zbliżać się do końca. Ten spadek mógł spowodować sztucznie dobre porównania rok do roku w ostatnich miesiącach. Uwzględniając to zastrzeżenie, linia trendu od końca okresu stymulacyjnego pokazuje dodatni wzrost sprzedaży nieruchomości.

Jak widać na powyższej grafice, mimo że sprzedaż istniejących domów była „mniej dobra” we wrześniu, październiku i listopadzie 2011 r. – wolumeny sprzedaży istniejących domów ogólnie poprawiają się w porównaniu z drugą połową 2010 r., co nastąpiło po pierwszym wycofaniu programu stymulacyjnego nabywców domów .

Utrzymanie rzeczywistości – wielkość sprzedaży domów wynosi tylko 65% (na podstawie poprawiony NAR sprzedaży domów) na poprzednich poziomach – ale obecne linie trendu wskazują na powolny ruch w kierunku wyższych wolumenów sprzedaży istniejących domów.

Zastrzeżenia dotyczące stosowania wskaźnika sprzedaży domów w toku

Według NAR:

Indeks Pending Home Sales Index (PHSI) NAR jest publikowany w pierwszym tygodniu każdego miesiąca. Ma być wiodącym wskaźnikiem aktywności mieszkaniowej.

Indeks mierzy aktywność kontraktów mieszkaniowych. Opiera się na podpisanych umowach dotyczących nieruchomości dla istniejących domów jednorodzinnych, mieszkań i spółdzielni. Podpisana umowa nie jest liczona jako sprzedaż do momentu zamknięcia transakcji. Modelowanie dla PHSI dotyczy miesięcznych relacji między istniejącymi umowami sprzedaży domów a zamknięciami transakcji w ciągu ostatnich czterech lat.

…… Kiedy sprzedawca akceptuje umowę sprzedaży nieruchomości, jest ona rejestrowana w usłudze Multiple Listing Service (MLS) jako „oczekująca sprzedaż domu”. Większość nierozstrzygniętych transakcji sprzedaży domów staje się transakcjami sprzedaży domów, zwykle od jednego do dwóch miesięcy później.

NAR zbiera teraz dane dotyczące oczekujących sprzedaży domów od MLS i dużych brokerów. W sumie otrzymujemy dane od ponad 100 MLS i 60 dużych brokerów, co daje nam dużą próbkę obejmującą 50% próbki EHS. Odpowiada to 20 procentom wszystkich transakcji.

Innymi słowy, Pending Home Sales to ekstrapolacja próbki równa 20% całości. Econintersect wykorzystuje indeks Pending Home Index do prognozowania przyszłej sprzedaży istniejących domów.

Na metodologię prognozowania Econintersect ma wpływ szybkość, z jaką następuje zamknięcie. Gdy w danym okresie zwalniają – ta metoda przecenia. Liczba kupujących gotówkę przyspiesza proces (analiza kupujących gotówkę tutaj). Szybki proces sprzedaży domu za gotówkę może rozpocząć się i zakończyć w tym samym miesiącu. Z drugiej strony, zawarcie kontraktów na krótką sprzedaż może czasami potrwać kilka miesięcy. Interpretacja oczekujących danych dotyczących sprzedaży domów jest skomplikowana przez ważenie efektów kompensujących na obecnym nienormalnym rynku.

Należy pamiętać, że w swojej analizie Econintersect wykorzystuje nieskorygowane dane.

Jest anegdotyczne dowody że wzrastają nieprzewidziane okoliczności w umowach mieszkaniowych. Nie wiadomo, w jaki sposób wpływa to na termin sprzedaży lub powoduje anulowanie umowy sprzedaży.

Powiązane artykuły

Analiza artykułów na blogu na temat mieszkalnictwa