Indeks cen domów Case-Shiller ze stycznia 2015 r. pokazuje, że ceny domów nadal rosną

Scenariusz Steven Hansen

Nieskorygowany sezonowo wskaźnik cen domów Case-Shiller (20 miast) za styczeń 2015 r. (opublikowany dzisiaj) roczna stopa wzrostu cen domów poprawiła się z 4.4% (podawane jako 4.5% w zeszłym miesiącu) do 4.6%. Pomimo tego zysku autorzy tego indeksu twierdzą, że istnieją trudności: „Ilekroć przed 2008 r. rozpoczęto budowę mieszkań na poziomie zaledwie jednego miliona, gospodarka znajdowała się w recesji.".

• Miasto 20 niedostosowany stopa wzrostu cen domu przyśpieszony 0.1% miesiąc do miesiąca. [Ekonprzecięcie wykorzystuje zmianę wzrostu rok do roku z miesiąca na miesiąc do obliczenia zmiany stopy wzrostu]
• Case-Shiller nie wykazuje już najwyższych rocznych wzrostów cen domów ze wszystkich indeksów cen domów – ten „zaszczyt” należy do CoreLogic.
• Rynek oczekiwał:

Indeksy cen domów S&P/Case-Shiller zmiana rok do roku

Porównując wszystkie indeksy cen domów, należy zrozumieć, że każdy z indeksów wykorzystuje unikalną metodologię tworzenia swojego indeksu – i żaden indeks nie jest doskonały. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zwykle wykazuje przesadne ruchy, co prawdopodobnie wynika z włączenia domów o wyższej wartości.

Porównanie wskaźników cen domów – średnia 3-miesięczna Case-Shiller (niebieska linia, lewa oś), CoreLogic (zielona linia, lewa oś) i średnia 3-miesięczna National Association of Realtors (czerwona linia, prawa oś)

z istniejący3.PNG

Sposobem na zrozumienie dynamiki cen mieszkań jest obserwowanie kierunku tempa zmian. W tym przypadku wzrost cen mieszkań wydaje się ogólnie stabilizować (tempo wzrostu nie rośnie ani nie spada).

Wskaźniki zmian cen domów z roku na rok — średnia 3-miesięczna Case-Shiller (niebieski pasek), CoreLogic (żółty pasek) i średnia 3-miesięczna National Association of Realtors (czerwony pasek)

z istniejący5.PNG

Istnieją pewne różnice między wskaźnikami tempa „odzyskiwania” cen mieszkań.

Streszczenie autorów wiodących indeksów:

Sprawa Shilleras David M. Blitzer, Przewodniczący Komitetu Indeksów w Indeksach S&P:

Połączenie niskich stóp procentowych i silnego zaufania konsumentów opartego na solidnym wzroście zatrudnienia, taniej ropy i niskiej inflacji nadal wspiera dalszy wzrost cen mieszkań. Kontynuacja trendów regionalnych w ostatnich miesiącach: siła na zachodzie i południowym zachodzie w tempie Denver i Dallas z wynikami wyprzedzającymi krajowy indeks w miastach Kalifornii, północno-zachodnim Pacyfiku i Las Vegas. Północny wschód i środkowy zachód są w większości słabsze niż indeks krajowy.

Pomimo wzrostów cen, rynek mieszkaniowy boryka się z pewnymi trudnościami. Ceny domów rosną mniej więcej dwa razy szybciej niż płace, wywierając presję na potencjalnych nabywców domów i zwiększając ryzyko, że jakikolwiek wzrost stóp procentowych może być poważnym ciosem. Co więcej, nowy sektor domowy jest słaby; budownictwo mieszkaniowe jest nadal poniżej szczytu sprzed kryzysu. Ilekroć przed 2008 r. rozpoczęto budowę mieszkań na poziomie zaledwie jednego miliona, gospodarka znajdowała się w recesji.

CoreLogic uważa, że ​​wzrost cen domów zmniejszył się (dane za styczeń). Według dr Franka Nothafta, głównego ekonomisty w CoreLogic i Ananda Nallathambi, prezesa i dyrektora generalnego CoreLogic:

Aprecjacja cen domów była generalnie silniejsza w zachodniej części kraju, a najsłabsza w stanach środkowoatlantyckich i północno-wschodnich” – powiedział dr Frank Nothaft, główny ekonomista CoreLogic. „Po części trendy te odzwierciedlają siłę regionalnych gospodarek. Kolorado i Teksas odnotowały silniejsze tworzenie miejsc pracy i odnotowały 8-9-procentowy wzrost cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy w naszych połączonych indeksach. W przeciwieństwie do tego, w naszym ogólnym indeksie wartości były płaskie lub niższe w Connecticut, Delaware i Maryland, wliczając w to sprzedaż zagrożoną.

Wraz z wejściem w 2015 r. nadal obserwujemy silny i postępujący wzrost cen domów. Przewidujemy, że ceny domów będą nadal rosły przez cały rok oraz w 2016 r. Niedobór podaży w wielu częściach kraju jest ważnym czynnikiem wzrostu cen. Wielu właścicieli domów skorzystało z niskich stawek, aby refinansować swoje domy i dopóki nie zobaczymy trwałego wzrostu poziomu dochodów i zatrudnienia, mogą oni zostać skuleni, więc dostawy mogą pozostać napięte. Popyt wzrósł, ponieważ niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i obniżka rocznej składki ubezpieczeniowej FHA zmniejszają miesięczne płatności dla potencjalnych nabywców domów.

National Association of Realtors twierdzi, że wzrost sprzedaży domów miał zły miesiąc (dane za luty 2015):

Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, mówi, że chociaż sprzedaż w lutym wykazała niewielką poprawę, w ostatnich miesiącach na rynku pojawiła się stagnacja. „Wydaje się, że niewystarczająca podaż utrudnia potencjalnym nabywcom w kilku obszarach kraju i podnosi ceny do niemal nieodpowiednich poziomów” – powiedział. „Większy wzrost cen jest dobrodziejstwem dla właścicieli domów, którzy chcą zbudować dodatkowy kapitał, ale nadal stanowi przeszkodę dla obecnych nabywców, którzy chcą zamknąć przed wzrostem stóp”.

Dodaje Yun: „Poważna pogoda poniżej zera prawdopodobnie miała wpływ na sprzedaż, ponieważ bardziej umiarkowaną aktywność zaobserwowano na północnym wschodzie i środkowym zachodzie w porównaniu z innymi regionami kraju”.

„Przy wszystkich oznakach wskazujących na podwyżkę stóp procentowych ze strony Rezerwy Federalnej w tym roku – być może już tego lata – obawy o przystępność cenową mogą wzrosnąć, ponieważ zarówno ceny domów, jak i czynsze nadal przekraczają płace”, dodaje Yun.

„Sprzedaż inwestorów ma tendencję spadkową ze względu na ciągły wzrost cen i mniej okazji dostępnych w zagrożonych nieruchomościach wchodzących na rynek”, mówi prezes NAR Chris Polychron. „Ponadto Realtors® w obszarach popularnych wśród zagranicznych nabywców, takich jak Południowa Floryda i Zachodnie Wybrzeże, zgłaszają spowolniony popyt ze strony międzynarodowych klientów – którzy zazwyczaj płacą gotówką – ze względu na umacniający się dolar amerykański w porównaniu z walutami obcymi”.

Black Knight Financial Services (wcześniej znany jako Usługi przetwarzania pożyczkodawców) Styczeń 2015 indeks cen domów spadł o 0.1% za miesiąc; Wzrost o 4.6% rok do roku.

Ekonprzecięcie publikuje fachowe poglądy na rynek mieszkaniowy.

Zastrzeżenia dotyczące stosowania indeksów cen domów

Spadek cen mieszkań obserwowany od 2005 r. zależy od kodu pocztowego i wydaje się, że zakończył się mniej więcej na początku drugiego kwartału 2 r. Każdy obszar kraju ma inne cechy. Od stycznia 2012 r. spadki mieszkań w Charlotte i Denver są znacznie mniejsze niż 2006%, podczas gdy ceny domów w Las Vegas spadły o prawie 10%.

Każdy indeks cen domów wykorzystuje inną metodologię – a to daje nieco inne odpowiedzi. W różnych indeksach cen domów są pewne dowody na to, że ceny domów zaczynają się stabilizować – dowód jest również w tym poście. Proszę zobaczyć post Utrudnienia gospodarcze związane z nieruchomościami Umiarkowane.

Najszerzej opartym indeksem jest Indeks Cen Domów (HPI) amerykańskiej Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa – kwartalny szeroki miernik zmian cen domów jednorodzinnych. Wskaźnik ten jest ważonym wskaźnikiem powtarzalnej sprzedaży tych samych nieruchomości w 363 centrach metra, w porównaniu do 20 miast Case-Shiller.

Amerykańska Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa również posiada indeks (HPIPONM226S) oparty na 6,000,000 XNUMX XNUMX takich samych sprzedaży domów – znacznie szerszy indeks niż Case-Shiller. Ponadto istnieje duża różnica między cenami domów a kapitałem własnym (OEHRENWBSHNO), co zostało przedstawione na poniższym wykresie.

Porównanie różnych indeksów cen domów z kapitałem własnym (niebieska linia)

Wraz ze wzrostem czynszów i spadkiem cen domów – czynnik przystępności cenowej, który przemawia za wynajmem w porównaniu z posiadaniem, odwraca się. Rosnące czynsze zmieniają równowagę.

Wskaźnik ceny do czynszu – indeksowany w styczniu 2000 r. – na podstawie wskaźnika Case-Shiller 20 miast do wskaźnika CPI czynszów

Powiązane artykuły

include("/home/aleta/public_html/files/ad_openx.htm"); ?>

Stały link do najnowszego posta na ten temat