Recesje mieszkaniowe i rewindykacje

z CoreLogic

— ten post autorstwa RALPH MCLAUGHLIN

Ostatnio wydaje się, że dach rynku mieszkaniowego może się zawalić. Kilka głównych wskaźników rynku mieszkaniowego wykazało ostatnio dużą zmienność. Na przykład indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller spadał przez siedem miesięcy z rzędu, sprzedaż nowych domów spadła aż o 12 procent pod koniec ubiegłego roku, a zapasy zaczynają rosnąć. Co więcej, brakuje nam sześciu miesięcy do najdłuższej ekspansji gospodarczej. W związku z tym zrozumiałe jest, dlaczego niektórzy mogą sądzić, że rynek mieszkaniowy i szerszy cykl dobiegają końca.

Pomimo tych niepokojących sygnałów, istnieje kilka powodów do optymizmu, że rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji, aby przetrwać dekoniunkturę.

Po pierwsze, szerokie i głębokie dołki cen mieszkań są w okresie recesji raczej wyjątkiem niż regułą. Jeśli spojrzymy na ostatnie pięć recesji, zobaczymy, że ceny domów zazwyczaj spadają dość dobrze. Na przykład ceny domów wzrosły o 6.6 procent podczas recesji Dot-Com w 2001 roku. A podczas recesji 1980 i 1981 ceny wzrosły odpowiednio o 6.1 procent i 3.5 procent. W rzeczywistości tylko dwie z ostatnich pięciu recesji przyniosły spadki cen domów: niewielki 1.9% spadek w czasie recesji w 1991 r. i oczywiście ogromny 19.7% spadek cen podczas Wielkiej Recesji.

Po drugie, inwentarz mieszkaniowy ma trudności z nadążaniem za popytem. Całkowity inwentarz jednorodzinny, czyli suma domów nowo wybudowanych i użytkowanych, to zaledwie 15.7 domów na 1,000 gospodarstw domowych. To nieco więcej niż rekordowo niski poziom 14.9 z grudnia 2017 r. Fakt, że mamy historycznie niski poziom zapasów, jest ważny, ponieważ oznacza to, że jesteśmy w zupełnie innym środowisku zaopatrzenia w porównaniu z ogromnym wzrostem zapasów, który pojawił się wcześniej początek Wielkiej Recesji. Dzisiejsza niska podaż oznacza, że ​​ceny prawdopodobnie nie spadną, jeśli w ogóle, podczas kolejnej recesji.

Wreszcie, struktura demograficzna Stanów Zjednoczonych powinna nadal wspierać wzrost pierwszorzędnych gospodarstw domowych przez kolejne dwie dekady. Obecnie prawie 46 procent populacji Stanów Zjednoczonych ma mniej niż 35 lat. Ponieważ ta kohorta starzeje się i dostaje swoje morskie nogi na rynku mieszkaniowym, powinniśmy oczekiwać, że założą nowe gospodarstwa domowe, gdy wejdą w szczytowy okres małżeństwa i rozrodu. Na przykład The Harvard Joint Centre for Housing Studies szacuje, że w ciągu najbliższych dwudziestu lat liczba milenijnych gospodarstw domowych wzrośnie o 32 miliony. To dużo nowych domów, które będą potrzebne, niezależnie od tego, czy kupią, czy wynajmą. Ten wzrost popytu powinien nadal wywierać presję wzrostową na rynku mieszkaniowym co najmniej do 2040 r.

© 2019 CoreLogic, Inc. Wszelkie prawa zastrzeżone.

Źródło

https://www.corelogic.com/blog/2019/03/housing-recessions-and-recoveries.aspx