Mei 2013 In afwachting van huizenverkopen Index op zes jaar hoog

Geschreven door

De in afwachting van huizenverkopen-index van mei 2013 werd vandaag vrijgegeven door de National Association of Realtors (NAR) en onze analyse suggereert:

  • De huidige trends (met gebruikmaking van voortschrijdende 3-maandsgemiddelden) laten een versnelling zien in de lopende woningverkopen.;
  • Als we deze gegevens extrapoleren naar de projectverkoop van huizen in juni, zou dit een winst van 12.5% op jaarbasis zijn in de verkoop van bestaande huizen in juni, en de 25e maand op rij van winsten op jaarbasis.

De NAR meldde mei in afwachting van de index voor woningverkopen up 6.7% maand-op-maand en up 12.1% op jaarbasis. De markt verwachtte een groei van 1.5% (tegenover de gerapporteerde 6.7%). Econintersect's evaluatie toont de index beneden 0.1% maand-op-maand en up 12.1% op jaarbasis.

Niet-aangepast voortschrijdend 3-maandsgemiddelde van jaar-op-jaar groei voor lopende woningverkopen (blauwe lijn) en bestaande woningverkopen (rode lijn)

/images/z pending2.png

Van Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR:

Zelfs met beperkte keuzes, lijkt het erop dat een deel van de stijging van het ondertekenen van contracten zou kunnen komen van kopers die willen profiteren van de huidige betaalbaarheidsvoorwaarden voordat de hypotheekrente hoger wordt, "zei hij. "Dit impliceert een voortzetting van prijsstijgingen met dubbele cijfers van een jaar eerder, met een sterke duw van de opgehoopte vraag.

Yun verhoogde de prijsprognose voor 2013 waarbij de nationale mediane prijs van een bestaande woning naar verwachting met meer dan 10 procent zou stijgen tot bijna $ 195,000. Dit zou de sterkste stijging zijn sinds 2005, toen de mediaan met 12.4 procent steeg.

De verkoop van bestaande woningen zal naar verwachting met 8.5 tot 9.0 procent stijgen, tot ongeveer 5.07 miljoen in 2013, het hoogste in zeven jaar; het zou iets hoger zijn dan het totaal van 5.03 miljoen dat in 2007 werd opgetekend.

De National Association of Realtors (NAR) in afwachting van de huizenverkopen-index biedt een venster op het voorspellen van bestaande huizenverkopen. De daadwerkelijke verkoop van een huis kan plaatsvinden in de maand waarin het contract werd ondertekend (contante kopers vertegenwoordigen volgens de NAR 33% van de huizenverkopen in mei), of in de volgende twee maanden.

Econintersect evalueert door de index een maand te compenseren om te projecteren niet aangepast bestaande woningverkopen. Het gebruik van deze index-offset één maand suggereert een bestaande woningverkopen van 500,000 in juni 2013 (negatieve fudge-factor van 50,000 deze maand voor historische fouten van deze methodologie voor de maand juni in de afgelopen jaren).

Lopende huizenverkopen gebruiken om bestaande huizenverkopen te voorspellen - Ongecorrigeerde bestaande huizenverkopen (blauwe lijn) en voorspellende prognoses met behulp van Pending Home Sales Index (rode lijn)

/images/z in afwachting1.PNG

Met behulp van deze methode werden 480,000 (geen fudge-factor) niet-gecorrigeerde verkopen van bestaande woningen voorspeld voor de verkopen in mei 2013 versus het werkelijke gerapporteerde aantal van 516,000 (dat onderhevig is aan verdere herziening).

Ongecorrigeerde jaar-op-jaar verandering in bestaande verkoopvolumes van woningen

/images/z bestaande1.PNG

Zoals blijkt uit de bovenstaande grafiek, zijn de huizenverkopen sinds medio 2011 jaar op jaar positief gestegen. Het sterke groeitempo sinds medio 2010 lijkt echter te zijn afgezwakt tot een lager groeikanaal, zoals weergegeven in de bovenstaande grafiek.

Om de zaken echt te houden - het verkoopvolume van huizen is slechts 2/3e van het vorige niveau.

Voorbehoud bij het gebruik van de index voor woningverkopen in afwachting

Volgens de NAR:

NAR's Pending Home Sales Index (PHSI) wordt in de eerste week van elke maand vrijgegeven. Het is ontworpen als een leidende indicator van de huisvestingsactiviteit.

De index meet de activiteit op het gebied van huisvestingscontracten. Het is gebaseerd op ondertekende vastgoedcontracten voor bestaande eengezinswoningen, appartementen en co-ops. Een ondertekend contract wordt pas als een verkoop geteld als de transactie is gesloten. Modellering voor de PHSI kijkt naar de maandelijkse relatie tussen bestaande koopcontracten voor woningen en transactieafsluitingen in de afgelopen vier jaar.

…… Wanneer een verkoper een verkoopcontract op een onroerend goed accepteert, wordt dit geregistreerd in een Multiple Listing Service (MLS) als een "in afwachting van verkoop van een huis". De meerderheid van de in behandeling zijnde huizenverkopen worden transacties voor de verkoop van een huis, meestal één tot twee maanden later.

NAR verzamelt nu lopende verkoopgegevens van huizen van MLS's en grote makelaars. In totaal ontvangen we gegevens van meer dan 100 MLS's en 60 grote makelaars, waardoor we een grote steekproefomvang hebben die 50% van de EHS-steekproef dekt. Dit is gelijk aan 20 procent van alle transacties.

Met andere woorden, Pending Home Sales is een extrapolatie van een steekproef die gelijk is aan 20% van het geheel. Econintersect gebruikt Pending Home Index om toekomstige bestaande huizenverkopen te voorspellen.

Econintersect de prognose van bestaande huizenverkopen opnieuw instellen met behulp van de index voor in behandeling zijnde huizenverkopen die samenvalt met de analyse van hangende huizenverkopen in november 2011 (kijk hier) – aangezien de NAR in november de historische bestaande verkoopgegevens van woningen heeft herzien.

Het Econintersect prognosemethodologie wordt beïnvloed door de snelheid waarmee sluitingen plaatsvinden. Wanneer ze in een bepaalde periode langzamer gaan - deze methode overschat. Het aantal contante kopers versnelt het proces (contante kopersanalyse hier). Een snel verkoopproces voor contant geld kan in dezelfde maand beginnen en eindigen. Aan de andere kant kan het soms maanden duren voordat contracten voor short sales worden gesloten. Het interpreteren van de in behandeling zijnde gegevens over woningverkopen wordt bemoeilijkt door compenserende effecten in de huidige abnormale markt af te wegen.

Let op: Econintersect gebruikt niet-aangepaste gegevens in zijn analyse.

Econintersect bepaalt de verandering van maand tot maand door de verandering van jaar tot jaar van de huidige maand af te trekken van de verandering van jaar tot jaar van de vorige maand. Dit is de beste van de slechte beschikbare opties om trends van maand tot maand te bepalen - aangezien de voorkeursmethode zou zijn om meerjarige gegevens te gebruiken (maar de nieuwe normale effecten en de grote recessie vertekenen historische gegevens).

Gerelateerde artikelen
Analyse Blogartikelen over huisvesting

[iframe src=”http://econintersect.com/authors/author.htm?author=/home/aleta/public_html/authors/s_hansen.htm” width=”600″ height=”500″ frameborder=”0″ scrollen =”nee”]