Januari 2018 in afwachting van huizenverkopen, seizoensgecorrigeerde index op laagste niveau in 3 jaar

Geschreven door Steven Hansen

De voor seizoensinvloeden gecorrigeerde index voor in afwachting van huizenverkopen van de National Association of Realtors (NAR) daalde aanzienlijk. Uit onze analyse blijkt dat de in afwachting van huizenverkopen inkrimpen. Het citaat van de dag uit deze NAR-release:

... Nu de kosten van het kopen van een huis duurder worden en er niet genoeg voorraad is, wachten sommige potentiële kopers tot de lente komt of moeten ze hun zoektocht helemaal uitstellen om te sparen voor een grotere aanbetaling ....

Lopende huizenverkopen zijn gebaseerd op ondertekening van contracten, en bestaande huizenverkopen zijn gebaseerd op de uitvoering van het contract (contractafsluiting).

De NAR meldde:

• In afwachting van huizenverkopen daalde de index met 4.7% op maandbasis en met 3.8% op jaarbasis.
• De markt [van Bloomberg / Econoday} verwachtte maand-op-maand groei van -0.2 % tot 0.8 % (consensus +0.5 %) versus de gerapporteerde -4.7 %.

Econintersect's evaluatie met behulp van niet-aangepaste gegevens:

• het groeipercentage van de index daalde maand-op-maand met 0.1% en een daling van 1.7% op jaarbasis.
• De huidige trend (met voortschrijdende 3-maandsgemiddelden) vertraagt ​​en krimpt.
• Extrapolatie van de niet-gecorrigeerde gegevens van de in behandeling zijnde huizenverkopen naar het project van februari 2018 zou de verkoop van bestaande huizen met 2.6% jaar-op-jaar dalen voor de verkoop van bestaande huizen.

Van Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR:

.... in afwachting van de verkoop nam een ​​merkbare stap terug om 2018 te beginnen. De economie is in uitstekende vorm, de meeste lokale banenmarkten zijn erg sterk en de inkomens stijgen langzaam, maar het lijdt weinig twijfel dat de terugtrekking van de contractondertekening vorige maand plaatsvond vanwege de bedroevend lage aanbodniveaus en de plotselinge stijging van de hypotheekrente. De onderkant van de markt blijft de dupe van deze belemmeringen voor aanbod en betaalbaarheid. Nu de kosten van het kopen van een huis duurder worden en er niet genoeg voorraad is, wachten sommige potentiële kopers tot het aantal aanbiedingen in de lente komt of moeten ze hun zoektocht volledig uitstellen om te sparen voor een grotere aanbetaling.

Hoewel er geen contractondertekening was, gaf Realtors® aan dat het kopersverkeer in de meeste gebieden in januari was gestegen in vergelijking met een jaar geleden. De uitzondering was waarschijnlijk in het noordoosten, waar de ijskoude koudegolf in de eerste twee weken van de maand mogelijk heeft bijgedragen aan de grote achteruitgang van de regio.

Aangezien het nieuwe aanbod van meergezinswoningen de vraag inhaalt en de huren vertraagt, kunnen sommige grote investeerders hun bezit van betaalbare eengezinswoningen te koop aanbieden, wat geweldig nieuws zou zijn, vooral voor starters. Bovendien bleven verkopers vorig jaar meestal 10 jaar in hun huis voordat ze verkochten (een recordhoogte); hoewel hogere hypotheekrentes sommige huiseigenaren waarschijnlijk zullen ontmoedigen om een ​​nieuw huis met een hoger tarief te willen, zijn er mogelijk veel opgekropte verkopers die dit jaar misschien eindelijk willen inruilen of verhuizen.

Econintersect voorspelt niet-gecorrigeerde bestaande huizenverkopen door de lopende huizenverkopenindex een maand te compenseren. Deze prognose suggereert een ongecorrigeerde verkoop van bestaande woningen van 305,000 in februari 2018.

Met behulp van deze methodologie werden in januari 300,000 2017 niet-gecorrigeerde verkopen van bestaande woningen voorspeld, tegenover het werkelijke gerapporteerde aantal van 313,000 (dat verder kan worden herzien).

Om de zaken echt te houden - het verkoopvolume van huizen is slechts 2/3e van het vorige niveau.

Voorbehoud bij het gebruik van de index voor woningverkopen in afwachting

Volgens de NAR:

NAR's Pending Home Sales Index (PHSI) wordt in de eerste week van elke maand vrijgegeven. Het is ontworpen als een leidende indicator van de huisvestingsactiviteit.

De index meet de activiteit op het gebied van huisvestingscontracten. Het is gebaseerd op ondertekende vastgoedcontracten voor bestaande eengezinswoningen, appartementen en co-ops. Een ondertekend contract wordt pas als een verkoop geteld als de transactie is gesloten. Modellering voor de PHSI kijkt naar de maandelijkse relatie tussen bestaande koopcontracten voor woningen en transactieafsluitingen in de afgelopen vier jaar.

…… Wanneer een verkoper een verkoopcontract op een onroerend goed accepteert, wordt dit geregistreerd in een Multiple Listing Service (MLS) als een "in afwachting van verkoop van een huis". De meerderheid van de in behandeling zijnde huizenverkopen worden transacties voor de verkoop van een huis, meestal één tot twee maanden later.

NAR verzamelt nu lopende verkoopgegevens van huizen van MLS's en grote makelaars. In totaal ontvangen we gegevens van meer dan 100 MLS's en 60 grote makelaars, waardoor we een grote steekproefomvang hebben die 50% van de EHS-steekproef dekt. Dit is gelijk aan 20 procent van alle transacties.

Met andere woorden, Pending Home Sales is een extrapolatie van een steekproef die gelijk is aan 20% van het geheel. Econintersect gebruikt Pending Home Index om toekomstige bestaande huizenverkopen te voorspellen.

Econintersect de prognose van bestaande huizenverkopen opnieuw instellen met behulp van de index voor in behandeling zijnde huizenverkopen die samenvalt met de analyse van hangende huizenverkopen in november 2011 (kijk hier) – aangezien de NAR in november de historische bestaande verkoopgegevens van woningen heeft herzien.

Het Econintersect prognosemethodologie wordt beïnvloed door de snelheid waarmee sluitingen plaatsvinden. Wanneer ze in een bepaalde periode vertragen - deze methode overschat. Het aantal contante kopers versnelt het proces (contante kopersanalyse hier). Een snel verkoopproces voor contant geld kan in dezelfde maand beginnen en eindigen. Aan de andere kant kan het soms maanden duren voordat contracten voor short sales worden gesloten. Het interpreteren van de in behandeling zijnde gegevens over woningverkopen wordt bemoeilijkt door compenserende effecten in de huidige abnormale markt af te wegen.

Let op: Econintersect gebruikt niet-aangepaste gegevens in zijn analyse.

Econintersect bepaalt de verandering van maand tot maand door de verandering van jaar tot jaar van de huidige maand af te trekken van de verandering van jaar tot jaar van de vorige maand. Dit is de beste van de slechte beschikbare opties om trends van maand tot maand te bepalen - aangezien de voorkeursmethode zou zijn om meerjarige gegevens te gebruiken (maar de nieuwe normale effecten en de grote recessie vertekenen historische gegevens).

include(“/home/aleta/public_html/files/ad_openx.htm”); ?>

Permanente link naar de meest recente post over dit onderwerp