Dzīvojamā māja: problēma un risinājums

Roberts Hūbšers,  Padomnieka perspektīvas

Ja dzīvojamo māju cenu krituma apturēšana ir priekšnoteikums plašākai ekonomikas atveseļošanai, tad lielākas ir divkāršas recesijas izredzes. Nākamā gada laikā mājokļu cenas samazināsies par 5% līdz 7%, norāda Lorija Gudmena, Amherst Securities vecākā rīkotājdirektore, brokeris, padomnieks un aktīvu pārvaldītājs, kas koncentrējas uz dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgu. CFA institūta fiksētā ienākuma konferencē Bostonā 13. oktobrī viņa noteica divas galvenās politikas iniciatīvas, kas varētu izjaukt to, ko viņa dēvēja par notiekošo “nāves spirāli” mājokļu tirgū.Gudmens, kurš pareizi prognozēja mājokļu cenu kritumu līdzīgā runāt pagājušā gada decembrī paziņoja, ka valdība var palīdzēt iepakot grūtībās nonākušos īpašumus īres vienībās, lai apmierinātu īres tirgu, kas nav sekojis pieprasījumam. Principiāla samazināšanas programma ar kopīgu atzinības līdzekli, kas palīdzētu māju īpašniekiem un aizdevējiem, arī varētu risināt šo problēmu. Es šodien pārskatīšu Goodmena novērtējumu par mājokļu tirgus stāvokli un pēc tam atgriezīšos pie šiem diviem piedāvātajiem risinājumiem.

ASV hipotēku tirgu veido gandrīz 55 miljoni aizdevumu aptuveni 10.4 triljonu ASV dolāru apmērā, kas finansē īpašumus ar kopējo vērtību aptuveni 16.6 triljoni ASV dolāru. Gudmens sniedza detalizētu neatmaksāto kredītu īpašību sadalījumu, tostarp tos, kuri nenes ienākumus, sniedz atkārtotus rezultātus (ti, iepriekš bija maksātnespējīgi) un vienmēr ir snieguši:

Augšējā tabulā parādīta D/TV attiecība, kas ir nākotnes saistību nepildīšanas varbūtības rādītājs katrai no piecām aizdevumu kategorijām. Ja turpināsies trīs mēnešu vēsturiskās likmes, nākamo sešu gadu laikā aptuveni 10.3 miljoni māju tiks apdraudētas, sacīja Gudmens. Viņa sniedza savus saprātīgos aprēķinus, kas parādīti trešajā slejā, un tie ir konservatīvāki par to, ko mēs esam piedzīvojuši, kā rezultātā šajā periodā tiktu apdraudēti 8.3 miljoni māju.

Viņas analīzē tiek pieņemts, ka kopējās mājokļu cenas, procentu likmes vai jaunu māju celtniecība nemainīsies.

Neatkarīgi no tā, kuru noklusējuma aprēķinu izmantojat, prognozes ir šausmīgas — gandrīz 20% no visām mājām saskaras ar saistību nepildīšanu.

Mājokļu ēnu inventārs turpina pieaugt. Tās ir mājas, kas atrodas dažādās atsavināšanas stadijās, bet netiek pārdotas tirgū. Gudmens sacīja, ka no tiem ir aptuveni 3.2 miljoni, kas ir aptuveni 32 mēnešu mājokļu krājumi, pieņemot, ka mājas ir pārdotas nesen. Viņa sacīja, ka tas ir piesardzīgs aprēķins, jo tajā nav iekļauti hipotēkas kredīti, kas kavēti mazāk nekā 12 mēnešus, lai gan šīm mājām ir ļoti liela iespēja tikt apķīlātam.

Lai nodrošinātu pietiekami daudz mājokļu pircēju, lai absorbētu māju pārpalikumu un, iespējams, atrisinātu mājokļu krīzi, Gudmens sacīja, ka nākamo sešu gadu laikā ir jārada aptuveni 4.1 līdz 6.2 miljoni vienību jaunu mājokļu pieprasījuma. Pašreizējais pieprasījums ir nedaudz vairāk par miljonu vienību gadā. Goodman pieņēma aptuveni divus miljonus jaunu piegādes vienību gadā, aptuveni pusmiljonu vienību no jaunas būvniecības un pārējo no saistību nepildīšanas un ieķīlāšanas. Tātad nākamo sešu gadu laikā dzīvojamo māju inventāram katru gadu tiks pievienots gandrīz miljons mājokļu vienību, viņa sacīja.

Zemām cenām un vēsturiski zemām procentu likmēm mājokļu pieejamība sasniedz 20 gadu augstāko līmeni. Mājokļu tirgus dinamika tomēr ir līdzīga jebkurai precei, un to galu galā nosaka piedāvājuma un pieprasījuma nelīdzsvarotība. Gudmena aplēses paredz turpmāku cenu kritumu vismaz nākamā gada laikā.

Patiešām, Gudmens teica, ka mājokļu piedāvājuma un pieprasījuma funkcija ir bojāta, jo valdības aģentūras ir pastiprinājušas savus kreditēšanas standartus. Viņa sacīja, ka aptuveni 19% māju īpašnieku vairs nevar pretendēt uz hipotēku, pamatojoties uz viņu maksājumu vēsturi.

Rezultātā, viņa sacīja, tirgu ir pārņēmusi “mājokļu nāves spirāle”. Mājokļu cenu kritums izraisa saistību nepildīšanu, kā rezultātā palielinās grūtībās nonākušu māju piedāvājums, un no tā izrietošais mājokļu krājumu pieaugums izraisa turpmāku cenu kritumu. Turklāt stingrāki kredītstandarti veicina krājumu pieaugumu.

Viens veids, kā lauzt spirāli, ir īres tirgus. Gudmens sacīja, ka pieprasījums pēc īres ir lielāks par īres piedāvājumu, jo mājokļu īpašniekiem, kuriem ir atņemtas tiesības, nav citas alternatīvas, kā vien kļūt par īrniekiem. Viņa sacīja, ka valdībai būtu aktīvi jāiesaistās īres tirgus paplašināšanā, palīdzot konkrētos reģionos iepakot lielu skaitu atsavināto māju, lai tās varētu pārdot privātiem uzņēmumiem un attīstītājiem, kas tos pārveidotu par īres vienībām.

Viņa teica, ka šie centieni samazinātu ēnu krājumus, negatīvi neietekmējot pieprasījumu pēc mājokļa. Konferencē uzstājās arī finanšu tirgu sekretāra palīdze Mērija Dž. Millere, kura sacīja, ka šāda politika tiek aktīvi īstenota un ka sākotnējie centieni tiks uzsākti tuvākā pusgada laikā.

Gudmens sacīja, ka, lai koriģētu mājokļu tirgus nelīdzsvarotību, ir nepieciešama arī galvenā samazināšanas programma, lai palīdzētu māju īpašniekiem. Līdz šim ar to saistītie centieni, tostarp mājās pieejamu modifikāciju programma (HAMP), ir bijuši neefektīvi; saistību nepildīšanas atkārtotas likmes joprojām ir augstas, neskatoties uz ievērojamiem maksājumu samazinājumiem.

Gudmens sacīja, ka efektīvā programmā jāiekļauj “kopīgas atzinības” funkcija, lai aizdevējs un mājas īpašnieks varētu dalīties ar potenciālajiem ieguvumiem, ja īpašums novērtēs. Pretējā gadījumā galvenās samazinājuma problēmas saskaras ar morālu risku — ja grūtībās nonākušam mājas īpašniekam tiek piešķirts pamatsummas samazinājums, viņu kaimiņi (pat ja viņi nesaskaras ar saistību nepildīšanu) vēlēsies līdzīgus samazinājumus. Viņa teica, ka kopīga atzinības funkcija samazina šī rezultāta iespējamību.

Saistītie raksti

Analīzes emuāra raksti par māju pārdošanu un mājokļu cenām

Analīzes emuāra raksti par ierobežošanu

par autoru

Roberts K. Huebšers ir Advisor Perspectives dibinātājs un izpilddirektors. Bobs nodibināja uzņēmumu Advisor Perspectives 2007. gadā pēc 25 gadu karjeras finanšu pakalpojumu un informācijas tehnoloģiju nozarē. 1982. gadā viņš nodibināja Thomson Financial Investīciju programmatūras nodaļu un pārraudzīja tās vadošā produkta PORTIA ieviešanu un attīstību, kas pašlaik ir vadošā portfeļa pārvaldības sistēma pirkšanas puses investoriem. 1990. gadā viņš nodibināja Hub Data, tirgus datu un korporatīvo darbību informācijas izplatītāju. 1998. gadā viņš pārdeva Hub Data uzņēmumam Advent Software, un šis bizness šodien turpinās kā Advent Market Data. Viņš bija Adventa virsnieks līdz 2002. gadam. Sākot ar 2003. gadu, viņš strādāja par konsultantu vairākos uzņēmumos bagātības pārvaldības nozarē.