住宅ローン金利が低下し、プライム世帯が有利になる

リバティストリートエコノミクスから

—この投稿は、Andrew F. Haughwout、Donghoon Lee、Joelle Scally、およびWilbert van derKlaauwによって作成されました。

ニューヨーク連銀 ミクロ経済データセンター 206年の第2020四半期に家計の債務残高が414億ドル増加し、2019年末からXNUMX億ドルの増加を記録したと報告しました。住宅ローンとクレジットカードの残高がゆっくりと成長した一方で、自動車ローンと学生ローンの力強い成長を含む大不況。

パンデミックが定着すると、これらのダイナミクスは変化しました。 2020年の182つの変化は、住宅ローン残高の大幅な増加でした。 住宅ローンの残高は2007億ドル増加しました。これは、歴史的に大量のオリジネーションがあったことにより、1.2年以来最大の四半期増加です。 ここでは、2020年の第2000四半期にXNUMX兆ドルに近づいた住宅ローンの組成の構成を詳しく見ていきます。これは、シリーズがXNUMX年に始まって以来最大の単一四半期のボリュームです。 家計の債務と信用に関する四半期報告 この分析は、ニューヨーク連銀の消費者信用パネルに基づいています。このパネル自体は、匿名化されたEquifaxクレジットデータに基づいています。

最初のグラフでは、 四半期報告：クレジットスコアバンドごとの住宅ローンの組成の合計。 ここでは、オリジネーションのブームがはっきりと見えています。最高のクレジットスコアの借り手へのオリジネーションは2020年に急増しました（Equifaxリスクスコア3.0を使用）。 2020年の第2003四半期のオリジネーション量は、住宅ローン金利の低下が 住宅ローンの借り換えブーム。 住宅ローンの組成におけるこれらの71つの隆起は大きさが似ていますが、構成はかなり異なります。 2020年の第760四半期のオリジネーションの2003％は、クレジットスコアが31を超える借り手に向けられましたが、2003年の第XNUMX四半期には、これらの新しい住宅ローンのXNUMX％のみが最も信用度の高い借り手に向けられました。 研究者たちは、XNUMX年のrefiブームが長期的な結果をもたらしたと結論付けました。 過剰レバレッジに貢献 住宅価格の下落に伴うバランスシート。

購入またはRefis？

借り換え do 住宅ローンを購入するよりも、クレジットスコアの高い借り手に行く傾向があります。これは、借り換えをしている人が、しばらくの間返済している住宅ローンをすでに持っており、信用履歴を構築しているためです。 したがって、この大量のスーパープライム住宅ローンの組成は、私たちが別の借り換えブームの真っ只中にいることを示唆しています。 そして住宅所有者は 歴史的な安値での住宅ローン金利、借り換えた住宅ローンでいくらかの現金を引き出すことさえ。 次のグラフでは、住宅ローンの組成を購入と借り換えに分けています。 2020年のオリジネーションブームは、高額の借り換えオリジネーションと高額の購入オリジネーションの合流によるものです。実際、名目上、購入オリジネーションのレベルは2006年に見られるレベルに近づいています。購入オリジネーションのレベルの増加に関しては、一貫しています。と 高水準の住宅販売 とペアになった 価格の上昇。 全体として、2020年の借り換えのオリジネーションは2003年以来の最高レベルでした。名目総債務では15年のレベルを約2003％下回っていますが、7.2年には約2020万件の住宅ローンが借り換えられました。 ）。

誰が買っているの？ 購入オリジネーションを調べる

住宅価格の違いにより、購入組成量と2005-06年の水準を比較することは難しいが、今年は間違いなく増加傾向にあり、高い水準に達した。 次のグラフでは、購​​入を1つのグループに分けています。（2）初めての住宅購入者、または信用報告書で最初の住宅ローンを組成したもの（青色で表示）。 （3）リピーター–最初ではない購入を行っている個人。赤で表示されます。 （XNUMX）XNUMX番目の住宅購入者および投資家–すでに信用報告書に記載されているXNUMXつ以上の最初の住宅ローンで新しいオリジネーションを持っている人。 同様に住宅ローンの組成が活発なペースで見られた大不況に先立つブームの年には、XNUMXつのラインが数四半期にわたってほぼ同じ量でした。 そして、住宅価格が下落し始め、市場が崩壊し始めたとき、より高いレートで入居できたのは初めての購入者でした。 住宅経済回復法、ならびに金利と住宅価格の低下。 しかし、過去XNUMX年間のオリジネーションの回復が遅い間、初回とリピーターのラインは基本的にお互いを追跡し、XNUMX番目の住宅と投資家の購入は後れを取り、過去XNUMX年間でわずかに増加しました。

2020ヴィンテージは非常に高品質のまま

上で説明したように、新しく発生した住宅ローンの大部分は、最高のクレジットスコアを持つ借り手に行きます。 しかし、これは借り換えのオリジネーションの量のためですか？ 以下の最後のグラフでは、新しく発生した住宅ローンのクレジットスコアの中央値をタイプ別に示しています。 借り換え住宅ローンは、確立された返済履歴があるため、通常、購入住宅ローンよりもスコアの高い借り手に送られます。 ただし、購入者を初回購入者とリピート購入者に分けると、クレジットスコアの中央値は借り換え者とリピート購入者に非常に近く、初回購入者のクレジットスコアは低く、常に高くなっています。 800年末の借り換え業者とリピーターのクレジットスコアの中央値は2020をわずかに下回り、初めての購入者よりも約60ポイント高かった。 シリーズの歴史を見ると、新しい住宅ローンはより素数です。初めての購入者でさえ、クレジットスコアの中央値は2002-06年の600年代の高値からゆっくりと上昇しています。

チャチン！ 料金が理にかなっているときにホームエクイティをキャッシュアウトする

2020年に借り換えが増加する中、消費者がキャッシュアウトし、ホームエクイティに逆らっているかどうかを確認します。 下のグラフでは、四半期ごとのキャッシュアウト借り換え量を示しています。これは、借り手の新しい住宅ローンと借り換えた住宅ローンの差として計算されます。 ここで提示するデータはインフレ調整されていないことを念頭に置いて、キャッシュアウトの借り換え量は2003年から06年の間に見られたものよりも著しく少ないです。 ただし、キャッシュアウトの借り換え量は著しく増加しており、2020年の第188四半期に急増し、衰える兆しは見られません。 住宅所有者は2020年の間に2019億ドルの住宅資産を引き出しました。ただし、重要な注意点の49,000つは、これは大幅な増加ですが、平均キャッシュアウト額の低下にも関連しています。 2020年に借り換えた借り手は、平均してさらに27,000ドルを引き出しました。 一方、2020年に借り換えた借り手は、平均して6,700ドルを引き出しました。 200年のキャッシュアウト引き出しの中央値はわずかXNUMXドルでした。これは、借り換え業者の少なくとも半数が、新しい住宅ローンのクロージングコストをカバーするのに十分な追加資金しか借りていないことを示唆しています。 それでも、かなりの少数の借り換え業者が彼らの資産からいくらかの現金を取り出し、それを使って消費や住宅改修を含む他の投資機会に資金を供給することができます。 一方、追加の現金を引き出すことを選択しなかった借り手は、毎月の住宅ローンの支払いで平均XNUMXドルの節約が見られ、毎月の家計のキャッシュフローが改善されました。

今後の展望

仕事や収入の損失に苦しんでいる世帯への支援は、 CARES法、家計への直接的な財政的移転と、連邦政府が支援する住宅ローンおよび学生ローンのモラトリアムの両方を通じて。 一方、多くの家計は、支持的な金融政策の結果である歴史的に低い住宅ローン金利を利用しています。 家計が2021年までこれらの高率の住宅購入と借り換えを維持するかどうか、そしてより一般的には、連邦政府が支援する住宅ローンと学生の支払いに寛容が続くかどうか、そしてどれくらいの期間続くかに応じて、家計がバランスシートをどのように調整するかを見るのは興味深いでしょう。ローン。

チャートデータ

著者について

アンドリュー・F・ホーワット ニューヨーク連邦準備銀行の調査統計グループの上級副社長です。

ドンフン・リー ニューヨーク連邦準備銀行の調査統計グループの役員です。

Joelle Scally は、世銀の調査統計グループのシニアデータストラテジストです。

Wilbert van der Klaauw は、世銀の調査統計グループの上級副社長です。

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ソース

住宅ローン金利が低下し、（プライム）世帯が有利になる

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