COVID-19住宅ローンの救済–所得支援の役割

アトランタ連邦から

COVID-19のパンデミックは、多数の一時解雇、一時解雇、労働時間の短縮、および賃金の引き下げにつながりました。 その結果、多くの住宅所有者が毎月の住宅ローンの支払いに問題を抱えることになると予想して、 米国住宅都市開発省 連邦政府が支援する債務のすべての住宅ローンサービサーに、危機の影響を受けた住宅所有者に寛容を提供するように命じました。 加えて、 銀行規制当局 差し押さえの即時の波を食い止めた行動である閉鎖の影響を受けた借り手のために、貸し手が住宅ローンを差し押さえ、再構築することを奨励した。

猶予期間の終了時に、借り手には一連の返済スキームが提供される可能性があります。キャッチアップ支払いの期間から始まり、住宅ローンの延長期間、場合によっては利下げに移行します。 ただし、借り手が仕事に復帰していない場合、実質的に新しい住宅ローンの支払いは明らかに課題となります。 大幅な所得損失を経験した借り手にとっては、修正された返済計画の作成、住宅ローンの金利の引き下げ、ローンの期間の延長などのオプションでは不十分な場合があります。

2009年、ボストン連銀の研究者 提案された 雇用喪失や病気に関連する医療費などの要因により可処分所得の大幅な減少を経験している水中の借り手を対象とした補足的な住宅ローン支払い支援の代替方針。 その2009年の研究は 以前のボストン連銀の調査 以前の住宅市場の低迷の間、ほとんどの水中世帯は、収益のさらなる減少または費用の増加に見舞われない限り、住宅ローンを支払い続けたことを示しています。 住宅ローンのデフォルトが負の住宅価格ショックと負の所得/雇用ショックの両方によって引き起こされるという考えは、デフォルトの「ダブルトリガー」理論として知られています。 ただし、ダブルトリガー理論に関する経験的証拠は限られていました。 失業率が増加している地域の水中住宅所有者は、デフォルトが多いように見えましたが、これは主に興味深い相関関係であり、必ずしも因果関係ではありませんでした。

大不況以来、かなりの研究（詳細を見るたとえば）は、所得ショックがデフォルトで果たす中心的な役割を特定しようとしました。 計量経済学的な課題は、雇用や賃金の変化による収入へのショックが住宅価格に資本化される傾向があることです。 したがって、広範囲にわたる失業からXNUMX番目のトリガーを経験しているコミュニティは、住宅価格の下落も経験する可能性が高く、デフォルトの本当の原因を特定することは困難です。 で 次の論文 2000年代後半のペンシルベニア州の水圧破砕ブームから生じた雇用と収入の変化のユニークな原因を考慮して、XNUMX番目のトリガーを最初のトリガーから分離します。

水圧破砕は、大量の水、砂、および潜在的に有毒な化学物質を高圧で地下に注入して、頁岩層を破壊し、閉じ込められた天然ガスを放出することを含みます。 水圧破砕プロセスには、帯水層の貫通、大量の汚染水の貯蔵と処理、重機の使用も含まれます。 いくつかの証拠は、これらの実際のまたは知覚された否定的な特徴を示しています 家の価値を下げる 水圧破砕井戸の近く。 同時に、シェールブームは中低熟練労働者の需要を増加させ、多くの不動産所有者に多額のロイヤルティ支払いをもたらしました。

水圧破砕が始まる前に発生した住宅ローンのパフォーマンスを観察することで、結果として生じたシェールブームを、住宅価格が横ばいまたは下落している場合でも家計収入が維持（または増加）した実験として扱うことができます。 地質情報を使用して水圧破砕活動の場所を予測すると、水圧破砕井戸は賃金とロイヤルティの両方から総世帯収入を大幅に増加させ、水圧破砕関連産業での雇用が増加したように見えます。 同時に、水圧破砕は住宅価格を上昇させたり、家計が負の資本を持っている可能性を低くしたようには見えません。 ただし、水圧破砕は、住宅ローンが深刻な延滞になる可能性を大幅に減らします（つまり、借り手が数回以上の支払いを逃した場合）。

さらに、地質学のみを使用して水圧破砕井戸の場所を予測すると、住宅ローンの延滞が大幅に減少します。これは、より脆弱なコミュニティが水圧破砕をより早く受け入れることを示唆しています。 最後に、水圧破砕の改善効果は、住宅ローン（最初のトリガー）で水中にいる可能性が高い借り手に集中しました。これは、ダブルトリガー仮説と一致します。 。

私たちの結果は、現在の状況で差し押さえの危機を防ぐための効果的な戦略は、家計収入の直接支援であることを示唆しています。 確かに、コロナウイルス援助、救済、および経済的安全保障法（一般にCARES法として知られている）には、失業保険の拡大、ほとんどの世帯への直接現金支払い、許される中小企業へのローンなど、家計を維持するのに役立ついくつかの所得移転が含まれています彼らが閉鎖を通じて雇用を維持するという条件で。 これらのプログラムは、危機の際に家族を維持するのに役立つだけでなく、住宅市場の混乱を制限していると私たちの見解です。 今後数か月の間に危機がどのように進展するかに応じて、影響を受けた世帯へのさらなる収入支援は、困窮している借り手を支援するための効果の低い介入の必要性を未然に防ぐ可能性があります。

ソース

https://www.frbatlanta.org/blogs/macroblog/2020/05/27/covid-19-mortgage-relief-the-role-of-income-support

著者について

クリス·カニンガム、リサーチエコノミストおよびアソシエイトアドバイザー、および

クリストファー・ジェラルディ、金融経済学者および顧問、両方ともアトランタ連邦の研究部門