住宅：問題と解決策

Robert Huebscher著、  アドバイザーの視点

住宅価格の下落を阻止することがより広範な景気回復の前提条件である場合、二番底の景気後退の可能性が高くなります。 住宅用不動産市場に焦点を当てたブローカー、アドバイザー、資産運用会社であるアマースト証券の専務取締役であるローリー・グッドマン氏によると、来年には住宅価格は5％から7％下落するだろう。 13月XNUMX日にボストンで開催されたCFAインスティテュート債券会議で、彼女は住宅市場で進行中の「死のスパイラル」と呼んでいたものを打ち破るXNUMXつの主要な政策イニシアチブを特定しました。同様の住宅価格の下落を正しく予測したグッドマン 話す 昨年XNUMX月、政府は、需要に追いついていない賃貸市場を満足させるために、不良物件を賃貸単位にパッケージ化するのを支援できると述べた。 住宅所有者と貸し手を支援する共有感謝機能を備えた原則削減プログラムも問題に対処することができます。 今日の住宅市場の状態に関するグッドマンの評価を確認してから、これらXNUMXつの提案されたソリューションに戻ります。

米国の住宅ローン市場は、元本約55兆ドルの約10.4万件のローンで構成されており、総額約16.6兆ドルの不動産に融資しています。 Goodmanは、不良債権、再実行債権（つまり、以前はデフォルトであった）を含む、未払いのローンの特性の詳細な内訳を提供し、常に以下を実行しています。

上の表は、10.3つのカテゴリーのローンのそれぞれについて、将来のデフォルトの確率の指標であるD / TV比率を示しています。 グッドマン氏によると、8.3か月の過去の金利が続くと、今後XNUMX年間で約XNUMX万戸の住宅がデフォルトの危機に瀕することになります。 彼女は、XNUMX番目の列に示されているように、私たちが経験しているものよりも保守的な独自の合理的な見積もりを提供しました。これにより、その期間にXNUMX万戸の住宅が危険にさらされることになります。

彼女の分析は、全体的な住宅価格、金利、または新しい住宅建設に変化がないことを前提としています。

どちらのデフォルトの見積もりを使用しても、予測は悲惨です。すべての家のほぼ20％がデフォルトに直面しています。

住宅の影の在庫は増え続けています。 それらは差し押さえのさまざまな段階にあるが、売りに出されていない家です。 グッドマン氏によると、これらは約3.2万件あり、最近の住宅販売率を想定すると、約32か月分の住宅在庫に相当します。 彼女は、これらの住宅が差し押さえに入る可能性が非常に高いにもかかわらず、12か月未満延滞している住宅ローンは含まれていないため、これは控えめな見積もりであると述べました。

住宅の供給過剰を吸収し、住宅危機を解決する可能性のある十分な住宅購入者を提供するために、グッドマン氏は、今後4.1年間で約6.2万からXNUMX万戸の新しい住宅需要を創出する必要があると述べた。 現在の需要は年間XNUMX万台強です。 グッドマンは、年間約XNUMX万ユニットの新規供給を想定し、約XNUMX万ユニットを新築から、残りをデフォルトと差し押さえから想定しました。 そのため、今後XNUMX年間で、毎年XNUMX万戸近くの住宅が住宅在庫に追加されると彼女は述べた。

価格が下がり、金利が歴史的に低い水準にあるため、住宅の手頃な価格は20年ぶりの高水準にあります。 ただし、住宅市場のダイナミクスは他の商品と同様であり、最終的には需要と供給の不均衡によって引き起こされます。 グッドマンの見積もりは、少なくとも来年には、価格がさらに下落することです。

確かに、グッドマン氏は、政府機関が貸付基準を厳しくしたため、住宅の需給機能が壊れていると述べた。 彼女によると、住宅所有者の約19％は、支払い履歴に基づいて住宅ローンの資格を失っています。

その結果、「住宅死のスパイラル」が市場を掌握したと彼女は語った。 住宅価格の下落はデフォルトを引き起こし、その結果、不良住宅の供給が増加し、その結果、住宅在庫が増加し、さらに価格が下落します。 さらに、より厳しい信用基準が在庫の増加に貢献しています。

スパイラルを打破するXNUMXつの方法は、賃貸市場を経由することです。 グッドマン氏は、抵当流れの住宅所有者は賃貸人になる以外に選択肢がないため、賃貸需要は賃貸供給を上回っていると述べた。 彼女は、政府が特定の地域で多数の抵当流れ住宅をパッケージ化するのを支援することによって賃貸市場の成長に積極的な役割を果たし、それらを民間企業や開発者に販売して賃貸ユニットに変えることができると述べた。

これらの努力は、住宅所有の需要に悪影響を与えることなく、影の在庫を減らすだろうと彼女は言った。 金融市場の財務長官補佐であるメアリー・J・ミラーも会議で講演し、そのような政策は積極的に追求されており、最初の取り組みは今後XNUMXか月以内に開始されると述べた。

グッドマン氏は、住宅市場の不均衡を是正するためには、住宅所有者を支援するための主要な削減プログラムも必要であると述べた。 これまでのところ、家庭用手頃な改造プログラム（HAMP）を含む関連する取り組みは効果がありませんでした。 大幅な支払い削減にもかかわらず、デフォルト率は高いままです。

グッドマン氏によると、効果的なプログラムには「感謝の共有」機能を組み込む必要があります。そうすれば、貸し手と住宅所有者は、不動産が評価された場合に潜在的な利益を共有できます。 そうでなければ、元本削減の問題はモラルハザードに直面します。苦しんでいる住宅所有者に元本削減が認められた場合、隣人は（デフォルトに直面していなくても）同様の削減を望んでいます。 彼女は、共有された感謝の機能がその結果の可能性を減らすと言いました。

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著者について

Robert K. Huebscherは、AdvisorPerspectivesの創設者兼CEOです。 ボブは、金融サービスおよび情報技術業界で2007年のキャリアを積んだ後、25年にAdvisorPerspectivesを設立しました。 1982年にトムソンファイナンシャルの投資ソフトウェア部門を設立し、現在バイサイド投資家向けの主要なポートフォリオ管理システムであるその主力製品であるPORTIAの導入と開発を監督しました。 1990年に、彼は市場データと企業行動情報の再配布者であるハブデータを設立しました。 彼は1998年にハブデータをアドベントソフトウェアに売却し、このビジネスは今日もアドベントマーケットデータとして継続しています。 彼は2002年までアドベントの役員でした。2003年から、彼はウェルスマネジメント業界の多くの企業のコンサルタントを務めました。