L'indice delle vendite domestiche in attesa migliora a novembre 2011

L'indice delle vendite di case in attesa della National Association of Realtors (NAR) è aumentato del 5.9% su base annua (6.9% non rettificato) in novembre 2011 suggerendo una continuazione della crescita delle vendite di case esistenti per i prossimi mesi.

Dal comunicato stampa del NAR:

Il Pending Home Sales Index, un indicatore previsionale basato sulle firme di contratto, è aumentato del 7.3% a 100.1 a novembre da un 93.3 rivisto al rialzo di ottobre ed è del 5.9% al di sopra di novembre 2010 quando si attestava a 94.5. La revisione al rialzo di ottobre ha portato a un guadagno mensile del 10.4%.

L'ultima volta che l'indice è stato più alto è stato nell'aprile 2010 quando ha raggiunto 111.5 quando gli acquirenti si sono affrettati a superare la scadenza per il credito d'imposta per gli acquirenti di case. I dati riflettono i contratti ma non le chiusure.

Lawrence Yun, capo economista della NAR, ha affermato che i guadagni potrebbero derivare in parte da transazioni ritardate. “Le condizioni di accessibilità degli alloggi sono a livelli record e c'è una domanda repressa da parte degli acquirenti che sono rimasti in disparte, ma i fallimenti dei contratti sono stati insolitamente alti. Parte dell'aumento delle vendite di case in sospeso sembra provenire da acquirenti che si sono impegnati nuovamente dopo che un contratto iniziale ha avuto problemi, spesso con il mutuo", ha affermato.

“Novembre sta andando abbastanza bene rispetto all'anno scorso. L'aumento sostenuto dell'attività contrattuale suggerisce che le vendite di case esistenti chiuse, che sono gli importanti dati economici finali, dovrebbero continuare a migliorare nei prossimi mesi", ha aggiunto Yun.

Le vendite di case in sospeso non sono influenzate dal rebenchmarking pubblicato di recente delle vendite di case esistenti perché l'indice utilizza una metodologia diversa basata direttamente sulla firma dei contratti ed è adeguata alla stagionalità.

L'indice delle vendite di case in attesa della National Association of Realtors (NAR) offre una finestra per prevedere le vendite di case esistenti di dicembre. L'effettiva vendita della casa potrebbe apparire nel mese in cui è stato firmato il contratto (i compratori in contanti rappresentano il 28% delle vendite di case a novembre secondo il NAR) o nei due mesi successivi.

Econintersect valuta compensando l'indice di un mese per proiettare le vendite di case esistenti. L'utilizzo di questo indice di compensazione di un mese suggerisce vendite di case esistenti di 305,000 a dicembre 2011. Storicamente, questa metodologia è bassa di quasi 55,000 nel prevedere le vendite di case esistenti di dicembre, quindi la probabile previsione di dicembre 2011 è di 360,000.

Se nel novembre 2011 le vendite di case esistenti non rettificate arrivassero a 360,000, significherebbe una crescita anno su anno del 4.3%. Si prega di notare che Econintersect ha modificato i calcolatori di previsione in modo che corrispondano al cambiamento nel benchmark esistente delle vendite di case NAR (leggi questo qui). Ecco il grafico degli ultimi mesi per il tuo confronto.

La metodologia di Econintersect ha prodotto:

  • un'enorme mancanza sulle vendite di case di agosto che sono arrivate a 502,000 contro i 450,000 previsti (vecchi dati)
  • nel settembre 2011, ha segnato un successo diretto con la stima di Econintersect a 440,000 e il volume di vendita effettivo a 433,000 (vecchi dati).
  • la previsione per ottobre 2011 (utilizzando fattori storici fudge) era di 405,000 e il volume di vendita effettivo era di 401,000 (vecchi dati).
  • una grande miss con la previsione a 385,000 e l'effettivo arrivo a 337,000 nel novembre 2011. La maggior parte della miss è attribuibile al nuovo punto di riferimento che ha abbassato le vendite di case esistenti (dal 2007 in poi) nell'intervallo del 15%.

Si prega di notare che il NAR ha rivendicato percentuali significative di cancellazione del contratto negli ultimi mesi, tuttavia, le correlazioni tra l'indice delle vendite di case in sospeso e i dati effettivi non lo confermano.

Con la prima volta che i dati di stimolo per gli acquirenti di case hanno effettuato il confronto anno su anno, dicembre 2011 sarà il quinto mese di dati comparabili reali per le vendite di case esistenti per avere un vero indicatore della salute degli immobili.

Il calo anomalo delle vendite nei mesi successivi alla fine dell'incentivo fiscale per gli acquirenti di case della primavera 2010 dovrebbe essere prossimo o al termine. Questo calo potrebbe aver prodotto confronti anno su anno artificialmente buoni negli ultimi mesi. Riconoscendo questo avvertimento, la linea di tendenza dalla fine dello stimolo mostra una crescita positiva delle vendite immobiliari.

Come mostrato nel grafico sopra, anche se le vendite di case esistenti sono state "meno buone" a settembre, ottobre e novembre 2011 - i volumi di vendita di case esistenti stanno migliorando complessivamente rispetto alla seconda metà del 2010, che è stata influenzata dal ritiro dello stimolo da parte degli acquirenti di case per la prima volta .

Mantenere le cose reali: i volumi di vendita delle case sono solo del 65% (basato sul NAR . rivisto numeri di vendita di case) dei livelli precedenti, ma le linee di tendenza attuali mostrano un lento movimento verso volumi di vendita di case esistenti più elevati.

Avvertenze sull'uso dell'indice delle vendite domestiche in sospeso

Secondo il NAR:

Il Pending Home Sales Index (PHSI) di NAR viene pubblicato durante la prima settimana di ogni mese. È progettato per essere un indicatore principale dell'attività abitativa.

L'indice misura l'attività dei contratti immobiliari. Si basa su contratti immobiliari firmati per case unifamiliari, condomini e cooperative esistenti. Un contratto firmato non viene conteggiato come vendita fino alla chiusura della transazione. La modellazione per il PHSI esamina la relazione mensile tra i contratti di vendita di case esistenti e le chiusure delle transazioni negli ultimi quattro anni.

…… Quando un venditore accetta un contratto di vendita su una proprietà, viene registrato in un Multiple Listing Service (MLS) come "vendita di casa in sospeso". La maggior parte delle vendite di case in sospeso diventano transazioni di vendita di case, in genere uno o due mesi dopo.

NAR ora raccoglie i dati sulle vendite di case in sospeso da MLS e grandi broker. Complessivamente, riceviamo dati da oltre 100 MLS e 60 grandi broker, fornendoci un campione di grandi dimensioni che copre il 50% del campione EHS. Questo è pari al 20 percento di tutte le transazioni.

In altre parole, Pending Home Sales è un'estrapolazione di un campione pari al 20% del totale. Econintersect utilizza Pending Home Index per prevedere le vendite future di case esistenti.

La metodologia di previsione di Econintersect è influenzata dalla velocità con cui si verificano le chiusure. Quando rallentano in un determinato periodo, questo metodo sopravvaluta. Il numero di acquirenti in contanti sta accelerando il processo (analisi degli acquirenti in contanti qui). Un rapido processo di vendita della casa in contanti potrebbe iniziare e terminare nello stesso mese. D'altra parte, i contratti per le vendite allo scoperto a volte possono richiedere mesi per essere chiusi. Interpretare i dati sulle vendite di case in sospeso è complicato soppesando gli effetti di compensazione nell'attuale mercato anomalo.

Si prega di notare che Econintersect utilizza dati non rettificati nella sua analisi.

C'è prove aneddotiche che gli imprevisti nei contratti a domicilio sono in aumento. Non è noto in che modo ciò influisca sulla tempistica della vendita o provochi l'annullamento del contratto di vendita.

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