I dati di giugno 2011 di Case-Shiller continuano a registrare un calo anno su anno

Dati sui prezzi delle case Case-Shiller per Giugno 2011 (pubblicato oggi) mostra un miglioramento da inizio anno dello 0.4% e un calo anno su anno del 4.5%. A giugno 2010, il miglioramento da inizio anno è stato dell'1.8% e il calo da inizio anno è stato del 4.2%.

I take away:

  • Case-Shiller continua a mostrare un miglioramento stagionale meno buono per la normale stagione di acquisto primavera/estate.
  • Il tasso di calo dei prezzi delle case rimane nel territorio del 4%+ anno su anno a giugno negli ultimi due anni. Non ci sono segni che le linee di tendenza stiano cambiando. I prezzi delle case sembrano essere ancora alla ricerca di un minimo.
  • Le revisioni a ritroso Case-Shiller sembrano crescere. Tutti sono lievi, ma questo autore ricorda quando anche il mese precedente non è stato modificato. Ora le revisioni risalgono a un anno. [leggi i commenti di S&P su questo punto di seguito]. Econintersect sottolinea che le revisioni all'indietro riducono il valore di un indice quando si tenta di valutare in tempo reale.

Econintersect confronterà tutti gli indici dei prezzi delle case in questo post, ma prima i titoli di Case-Shiller:

Dati fino a giugno 2011, pubblicati oggi da S&P Indices per la sua
Gli indici dei prezzi delle case S&P/Case-Shiller, la misura principale dei prezzi delle case negli Stati Uniti, mostrano che l'indice nazionale dei prezzi delle case negli Stati Uniti è aumentato del 3.6% nel secondo trimestre del 2011, dopo essere sceso del 4.1% nel primo trimestre del 2011. Con il Secondo i dati del secondo trimestre, l'indice nazionale si è ripreso dal minimo del primo trimestre, ma ha comunque registrato un calo annuo del 5.9% rispetto al secondo trimestre del 2010. A livello nazionale, i prezzi delle case sono tornati ai livelli di inizio 2003.

A giugno 2011, 19 dei 20 MSA coperti dagli indici S&P/Case-Shiller Home Price ed entrambi i compositi mensili erano in aumento rispetto a maggio – Portland era piatta. Tuttavia, erano tutti in calo rispetto a giugno 2010. Dodici dei 20 MSA ed entrambi i Composite sono aumentati per tre mesi consecutivi, un
segno della forza stagionale del mercato immobiliare. Nessuno dei mercati ha registrato nuovi minimi con il rapporto di giugno. Minneapolis ha registrato un calo annuo a due cifre del 10.8%; Portland non è molto indietro con un -9.6%. Tredici delle città ed entrambi i compositi hanno visto miglioramenti nei loro tassi annuali; però; sono tutti in territorio negativo e lo sono stati per tre mesi consecutivi.

Il grafico sopra mostra i rendimenti annuali degli indici dei prezzi delle case US National, 10-City Composite e 20-City Composite. L'indice nazionale dei prezzi delle case degli Stati Uniti S&P/Case-Shiller, che copre tutte e nove le divisioni del censimento degli Stati Uniti, ha registrato un calo del 5.9% nel secondo trimestre del 2011 rispetto al secondo trimestre del 2010. A giugno, l'indice 10- e 20-City Composites ha registrato tassi annui di diminuzione rispettivamente del 3.8% e del 4.5%. Tredici dei 20 MSA ed entrambi i Composite mensili hanno visto migliorare i loro tassi di crescita annuale, pur rimanendo in territorio negativo a giugno.

Confrontando tutti gli indici dei prezzi delle case, è necessario comprendere che ciascuno degli indici utilizza una metodologia diversa nella compilazione dei propri indici e nessun indice è perfetto. Ciò che è interessante è che la National Association of Realtors sta mostrando un esagerato rimbalzo stagionale che potrebbe essere dovuto a una distorsione causata dalla vendita di case di valore più elevato.

I prezzi delle case NAR tendono ad avere più rumore nei loro dati.

Il rimbalzo verso l'alto che stiamo vedendo è il rimbalzo stagionale annuale che vediamo ogni anno - e questo effetto è stato previsto. La differenza è che il rimbalzo proviene da un punto di partenza più basso nel territorio del double dip. Con dati di vendita deboli finora in questa stagione, non sembra che una ripresa sia ancora all'orizzonte.

Una sinossi degli autori dei principali indici:

Caso Shiller parla della disparità del codice postale nei dati.

“Il rapporto di questo mese ha mostrato segnali contrastanti per la ripresa dei prezzi delle case. Nessuna città ha registrato nuovi minimi nel giugno 2011 e la maggior parte delle città sta registrando un miglioramento dei tassi annuali. L'indice nazionale è cresciuto del 3.6% rispetto al primo trimestre del 2011, ma in calo del 5.9% rispetto a un anno fa", afferma David M. Blitzer, presidente dell'Index Committee di S&P Indices. “Guardando attraverso le città, otto hanno toccato il fondo nel 2009 e sono rimaste al di sopra dei loro minimi. Questi includono tutte le città della California più Dallas, Denver e Washington DC, tutti mercati relativamente forti. All'estremo opposto, quelle che hanno segnato nuovi minimi nel 2011 includono le quattro città del Sunbelt – Las Vegas, Miami, Phoenix e Tampa – e la più debole di tutte, Detroit.

Questi cambiamenti suggeriscono che siamo tornati ai mercati immobiliari regionali, piuttosto che a un mercato immobiliare nazionale in cui tutto è aumentato e diminuito insieme. “Come per il rapporto di maggio, giugno ha mostrato revisioni insolitamente grandi negli stessi MSA: Detroit, New York, Tampa e Washington DC. I nostri dati sulle coppie di vendita indicano che, ancora una volta, questi mercati hanno registrato molte più vendite in chiusura nei mesi precedenti, il che ha causato le revisioni. Poiché la registrazione degli atti è di solito basata sulla contea, se le tendenze dei prezzi tra le contee sono molto diverse, i ritardi da un sottoinsieme di contee possono portare a revisioni più ampie. E le lunghezze del ritardo dei dati tendono a variare tra le contee all'interno di un'area metropolitana. Se le contee con mercati relativamente più forti/più deboli riportano vendite con ritardi più lunghi/più brevi, ciò si tradurrà in revisioni più ampie quando riceviamo i dati in ritardo. È probabile che le revisioni siano maggiori anche quando i volumi di vendita sono bassi o le proporzioni delle vendite in difficoltà/non in difficoltà cambiano rapidamente. Tutti questi fattori stanno probabilmente contribuendo alle revisioni che abbiamo visto negli ultimi rapporti.

CoreLogicMark Fleming, capo economista, parla del mercato domestico in difficoltà che influenza i prezzi delle case:

“Mentre c'è un consistente e sostenuto miglioramento stagionale dei prezzi negli ultimi tre mesi, i prezzi sono inferiori rispetto a un anno fa a causa del calo dei prezzi dopo la scadenza del credito d'imposta lo scorso anno. La differenza tra l'HPI complessivo e il nostro indice escluse le vendite in difficoltà indica che i cali dei prezzi sono più concentrati nel mercato delle vendite in difficoltà".

Lawrence Yun, capo economista della NAR commentando Luglio 2011 i dati hanno detto che questo è un recupero irregolare.

"Le condizioni di accessibilità quest'anno sono state le più favorevoli mai registrate a partire dal 1970, ma molti acquirenti vengono trattenuti perché le banche offrono finanziamenti solo ai mutuatari più altamente qualificati, ignorando una grande quota di acquirenti altrimenti meritevoli di credito", ha affermato. "Quei potenziali acquirenti rappresentano la differenza tra una ripresa irregolare e un mercato immobiliare molto più solido che potrebbe stimolare ulteriori attività economiche e creare posti di lavoro".

Fornitore di dati in tempo reale Ricerca Altos il cui indice nazionale è aggiornato fino all'inizio di agosto 2011 vede in gioco la flessione autunnale:

Questo mese, sette dei mercati hanno riportato un calo dei prezzi. Rispetto a un solo mercato che ha riportato un calo dei prezzi il mese scorso, questa è una differenza degna di nota.

Oltre ai primi segnali di cambio di direzione dei prezzi, venti dei mercati in questo rapporto hanno riportato un aumento delle scorte questo mese. Ventuno dei mercati hanno riportato un aumento delle scorte a livello di tre mesi.

La festa è quasi finita, gente. Non devi andare a casa, ma non puoi restare qui.

I prezzi settimanali sono ancora in calo, come nelle ultime sei settimane. Cinque mercati hanno riportato aumenti dei prezzi questo mese, anche se piccoli aumenti. Detroit è stato l'unico mercato che ha riportato un aumento dei prezzi superiore al 2%.

Econintersect pubblica tutte le opinioni consapevoli del mercato immobiliare. Il filo conduttore è che nessuno sta vedendo alcuna indicazione che il calo generale sia finito nelle vendite o nei prezzi delle case esistenti.

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