Gennaio 2018 Indice delle vendite domestiche in attesa destagionalizzato al livello più basso in 3 anni

Scritto da Steven Hansen

L'indice delle vendite di case in attesa destagionalizzato della National Association of Realtors (NAR) è diminuito in modo significativo. La nostra analisi dice che le vendite di case in sospeso sono in contrazione. La citazione del giorno da questa versione NAR:

… Con il costo dell'acquisto di una casa che diventa più costoso e l'inventario non è sufficiente, alcuni potenziali acquirenti stanno aspettando che le inserzioni aumentino in primavera o ora debbano ritardare completamente la loro ricerca per risparmiare per un acconto più grande ….

Le vendite di case in sospeso si basano sulla firma del contratto e le vendite di case esistenti si basano sull'esecuzione del contratto (chiusura del contratto).

Il NAR ha riferito:

• L'indice delle vendite di case in attesa è diminuito dell'4.7% su base mensile e del 3.8% su base annua.
• Il mercato [da Bloomberg / Econoday} si aspettava mese su mese crescita da -0.2 % a 0.8 % (consenso +0.5 %) rispetto al -4.7 % riportato.

Ecointersectla valutazione utilizzando dati non rettificati:

• il tasso di crescita dell'indice è diminuito dello 0.1% mese su mese e in calo del 1.7% anno su anno.
• La tendenza attuale (usando le medie mobili di 3 mesi) è in decelerazione e in contrazione.
• Estrapolando i dati non rettificati sulle vendite di case in sospeso per proiettare le vendite di case esistenti di febbraio 2018 diminuirebbero del 2.6% su base annua per le vendite di case esistenti.

Da Lawrence Yun, capo economista della NAR:

.... le vendite in sospeso hanno fatto un notevole passo indietro per iniziare il 2018. L'economia è in ottima forma, la maggior parte dei mercati del lavoro locali sono molto forti e i redditi stanno lentamente aumentando, ma non ci sono dubbi che il ritiro del mese scorso nelle firme dei contratti si sia verificato a causa dei livelli di offerta deplorevolmente bassi e improvviso aumento dei tassi ipotecari. La fascia più bassa del mercato continua a risentire del peso di questi ostacoli all'offerta e all'accessibilità economica. Con il costo dell'acquisto di una casa che diventa più costoso e l'inventario insufficiente, alcuni potenziali acquirenti stanno aspettando che le inserzioni aumentino in primavera o ora debbano ritardare completamente la loro ricerca per risparmiare per un acconto più grande.

Anche se le firme dei contratti sono diminuite, Realtors® ha indicato che il traffico di acquirenti nella maggior parte delle aree è aumentato a gennaio rispetto a un anno fa. L'eccezione è stata probabilmente nel nord-est, dove il freddo gelido delle prime due settimane del mese potrebbe aver contribuito in parte al forte calo della regione.

Poiché la nuova offerta multifamiliare raggiunge la domanda e rallenta gli affitti, alcuni grandi investitori potrebbero iniziare a mettere in vendita le loro proprietà di case unifamiliari a prezzi accessibili, il che sarebbe un'ottima notizia, in particolare per gli acquirenti per la prima volta. Inoltre, i venditori l'anno scorso sono rimasti in genere nella loro casa per 10 anni prima di vendere (un massimo storico); anche se i tassi ipotecari più alti probabilmente scoraggeranno alcuni proprietari di case dal volere una nuova casa con un tasso più alto, ci sono forse molti venditori repressi che potrebbero cercare finalmente di scambiare o scendere quest'anno.

Ecointersect prevede vendite di case esistenti non rettificate compensando l'indice delle vendite di case in sospeso di un mese. Questa previsione suggerisce vendite di case esistenti non rettificate di 305,000 nel febbraio 2018.

Utilizzando questa metodologia, nel gennaio 300,000 sono state previste 2017 vendite di case esistenti non rettificate rispetto al numero effettivo riportato di 313,000 (che è soggetto a ulteriori revisioni).

Mantenere le cose reali: i volumi delle vendite di case sono solo 2/3 dei livelli precedenti.

Avvertenze sull'uso dell'indice delle vendite domestiche in sospeso

Secondo il NAR:

Il Pending Home Sales Index (PHSI) di NAR viene pubblicato durante la prima settimana di ogni mese. È progettato per essere un indicatore principale dell'attività abitativa.

L'indice misura l'attività dei contratti immobiliari. Si basa su contratti immobiliari firmati per case unifamiliari, condomini e cooperative esistenti. Un contratto firmato non viene conteggiato come vendita fino alla chiusura della transazione. La modellazione per il PHSI esamina la relazione mensile tra i contratti di vendita di case esistenti e le chiusure delle transazioni negli ultimi quattro anni.

…… Quando un venditore accetta un contratto di vendita su una proprietà, viene registrato in un Multiple Listing Service (MLS) come "vendita di casa in sospeso". La maggior parte delle vendite di case in sospeso diventano transazioni di vendita di case, in genere uno o due mesi dopo.

NAR ora raccoglie i dati sulle vendite di case in sospeso da MLS e grandi broker. Complessivamente, riceviamo dati da oltre 100 MLS e 60 grandi broker, fornendoci un campione di grandi dimensioni che copre il 50% del campione EHS. Questo è pari al 20 percento di tutte le transazioni.

In altre parole, Pending Home Sales è un'estrapolazione di un campione pari al 20% del totale. Ecointersect utilizza Pending Home Index per prevedere le vendite future di case esistenti.

Ecointersect reimpostare la previsione delle vendite di case esistenti utilizzando l'indice delle vendite di case in sospeso coincidente con novembre 2011 Analisi delle vendite di case in attesa (Vedere qui) – poiché il NAR a novembre ha rivisto i dati storici sulle vendite di case esistenti.

The Ecointersect la metodologia di previsione è influenzata dalla velocità con cui si verificano le chiusure. Quando rallentano in un determinato periodo, questo metodo sopravvaluta. Il numero di acquirenti in contanti sta accelerando il processo (analisi degli acquirenti in contanti qui). Un rapido processo di vendita della casa in contanti potrebbe iniziare e terminare nello stesso mese. D'altra parte, i contratti per le vendite allo scoperto a volte possono richiedere mesi per essere chiusi. Interpretare i dati sulle vendite di case in sospeso è complicato soppesando gli effetti di compensazione nell'attuale mercato anomalo.

Si prega di notare che Ecointersect utilizza dati non rettificati nella sua analisi.

Ecointersect determina la variazione mese su mese sottraendo la variazione anno su anno del mese corrente dalla variazione anno su anno del mese precedente. Questa è la migliore delle cattive opzioni disponibili per determinare le tendenze mese per mese, poiché la metodologia preferita sarebbe quella di utilizzare dati pluriennali (ma gli effetti della Nuova Normalità e la Grande Recessione distorcono i dati storici).

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