I tassi ipotecari diminuiscono e le famiglie prime ne approfittano

di Liberty Street Economics

— questo post scritto da Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally e Wilbert van der Klaauw

La Fed di New York Centro per i dati microeconomici ha riferito che i saldi del debito delle famiglie sono aumentati di $ 206 miliardi nel quarto trimestre del 2020, segnando un aumento di $ 414 miliardi dalla fine del 2019. Ma la pandemia di COVID e la conseguente recessione hanno segnato la fine delle dinamiche di indebitamento delle famiglie che hanno caratterizzato l'espansione dal la Grande Recessione, che ha incluso una robusta crescita dei prestiti automobilistici e degli studenti, mentre i saldi dei mutui e delle carte di credito sono cresciuti più lentamente.

Quando la pandemia ha preso piede, queste dinamiche sono state alterate. Un cambiamento nel 2020 è stato un aumento maggiore dei saldi dei mutui. I saldi dei mutui sono cresciuti di $ 182 miliardi, il più grande aumento trimestrale dal 2007, sostenuto da volumi storicamente elevati di originazioni. Qui, diamo uno sguardo da vicino alla composizione delle erogazioni di mutui, che si è avvicinata a $ 1.2 trilioni nel quarto trimestre del 2020, il volume di un singolo trimestre più alto visto dall'inizio della nostra serie nel 2000. Relazione trimestrale sul debito e sul credito delle famiglie e questa analisi si basa sul Consumer Credit Panel della Fed di New York, a sua volta basato sui dati anonimi sul credito Equifax.

Nel primo grafico, osserviamo una figura direttamente dal Rapporto trimestrale: totale delle erogazioni di mutui per fascia di punteggio di credito. Qui, il boom delle originazioni è chiaramente visibile: le originazioni verso i mutuatari con punteggio di credito più elevato sono aumentate notevolmente nel corso del 2020. (Utilizziamo l'Equifax Risk Score 3.0). Il volume di origination nel quarto trimestre del 2020 ha appena superato il precedente massimo, dal 2003, quando un calo dei tassi di interesse ipotecari ha indotto un boom del rifinanziamento dei mutui. Sebbene questi due aumenti nelle origini dei mutui siano di entità simile, la composizione è piuttosto diversa; Il 71% delle erogazioni nel quarto trimestre del 2020 è andato a mutuatari con punteggi di credito superiori a 760, mentre nel terzo trimestre del 2003 solo il 31% di quei nuovi mutui è andato ai mutuatari più meritevoli di credito. I ricercatori hanno concluso che il boom del refi del 2003 ha avuto conseguenze a lungo termine, contribuendo all'eccessiva leva finanziaria bilanci in quanto i prezzi delle case sono diminuiti.

Acquisti o Refi?

rifinanzia do tendono a rivolgersi a mutuatari con un punteggio di credito più elevato, rispetto all'acquisto di mutui - questo perché coloro che stanno rifinanziando hanno già un mutuo che stanno rimborsando da un po' di tempo e stanno costruendo la loro storia creditizia. Pertanto, questo volume elevato di mutui ipotecari superprime suggerisce che siamo nel bel mezzo di un altro boom di rifinanziamenti. E i proprietari di casa stanno approfittando del tassi ipotecari ai minimi storici, anche prelevando qualche soldo dai loro mutui rifinanziati. Nella tabella seguente, suddividiamo le origini dei mutui in acquisto e rifinanziamento. Il boom di origination nel 2020 è dovuto a una confluenza di origination di rifinanziamenti elevati e di origination di acquisto elevati – infatti, in termini nominali, il livello di origination di acquisto si avvicina a quello visto nel 2006. Per quanto riguarda il crescente livello di origination di acquisto, è coerente insieme a alti livelli di vendite di case accoppiato con prezzi in aumento. Nel complesso, le operazioni di rifinanziamento nel 2020 sono state al livello più alto dal 2003. Sebbene circa il 15% al ​​di sotto del livello del 2003 in termini di debito nominale aggregato, nel 7.2 sono stati rifinanziati circa 2020 milioni di mutui, ovvero meno della metà del conteggio del 2003 (15 milioni! ).

Chi sta comprando? Esaminando le origini degli acquisti

Sebbene sia difficile confrontare il volume delle ordinazioni di acquisto con i livelli osservati nel 2005-06 a causa delle differenze nei prezzi delle case, quest'anno la tendenza è stata inequivocabilmente in aumento e ad un livello elevato. Nella tabella seguente, dividiamo gli acquisti in tre gruppi: (1) acquirenti di case per la prima volta, o quelli la cui origine segna la prima ipoteca sul loro rapporto di credito, mostrato in blu; (2) acquirenti abituali – individui che stanno effettuando un acquisto che non è il loro primo, indicato in rosso; e (3) acquirenti e investitori di seconde case – coloro che hanno una nuova origination con una o più prime ipoteche già nella loro relazione di credito. Gli anni del boom che hanno preceduto la Grande Recessione, che hanno visto un ritmo altrettanto sostenuto di mutui ipotecari, hanno avuto le tre linee a volumi all'incirca uguali per diversi trimestri. E poi, quando i prezzi delle case hanno iniziato a diminuire e il mercato ha iniziato a crollare, sono stati gli acquirenti per la prima volta ad essere in grado di entrare a un tasso più elevato, incentivati ​​dai crediti per gli acquirenti di case per la prima volta nel Legge sugli alloggi e sulla ripresa economica, così come il calo dei tassi di interesse e dei prezzi delle case. Ma durante la lenta ripresa delle originazioni negli ultimi otto anni, la prima volta e le linee di acquirenti ripetuti si sono essenzialmente seguite a vicenda, mentre gli acquisti di seconde case e degli investitori si sono trascinati, riprendendo solo leggermente nell'ultimo anno.

L'annata 2020 rimane di altissima qualità

Come abbiamo descritto sopra, la maggior parte dei mutui di nuova costituzione va a mutuatari con il punteggio di credito più alto. Ma questo è dovuto al volume delle originazioni di rifinanziamento? Nel grafico finale, di seguito, esaminiamo il punteggio di credito mediano dei mutui di nuova costituzione, per tipologia. I mutui rifinanziati in genere vanno a mutuatari con punteggio più alto rispetto ai mutui di acquisto, a causa delle loro storie di rimborso stabilite. Tuttavia, quando suddividiamo gli acquirenti in acquirenti per la prima volta e acquirenti abituali, vediamo che i punteggi di credito mediani sono abbastanza vicini per i rifinanziatori e gli acquirenti abituali, mentre gli acquirenti per la prima volta hanno punteggi di credito più bassi, e lo hanno sempre fatto. Il punteggio medio di credito dei rifinanziatori e degli acquirenti abituali era di poco inferiore a 800 alla fine del 2020, circa 60 punti in più rispetto a quello dei primi acquirenti. Con uno sguardo alla storia della serie, i nuovi mutui sono più importanti: anche per gli acquirenti per la prima volta, i punteggi di credito mediani sono lentamente aumentati dal 2002-06, quando si aggiravano intorno ai 600.

Cha-Ching! Incassare il capitale della casa quando le tariffe hanno senso

Con l'aumento dei rifinanziamenti nel 2020, cerchiamo di vedere se i consumatori stanno incassando e attingendo al loro patrimonio immobiliare. Nel grafico sottostante, mostriamo il volume di rifinanziamento trimestrale dell'incasso, che è calcolato come la differenza tra i nuovi mutui dei mutuatari e i mutui che i rifinanziamenti hanno sostituito. Tenendo presente che i dati che presentiamo qui non sono corretti per l'inflazione, il volume di rifinanziamento degli incassi è ancora notevolmente inferiore a quello osservato tra il 2003-06. Tuttavia, assistiamo a un notevole aumento dei volumi di rifinanziamento degli incassi, che sono aumentati nel quarto trimestre del 2020 e non mostrano segni di cedimento. I proprietari di case hanno prelevato 188 miliardi di dollari in azioni immobiliari nel corso del 2020. Una nota importante, tuttavia, sebbene si tratti di un grande aumento, è anche associato a importi medi di incasso inferiori. I mutuatari che hanno rifinanziato nel 2019 hanno prelevato, in media, ulteriori $ 49,000; mentre i mutuatari che si sono rifinanziati nel 2020 hanno ritirato in media 27,000 dollari. Il prelievo di cassa medio nel 2020 è stato di soli $ 6,700, il che suggerisce che almeno la metà dei rifinanziatori ha preso in prestito solo fondi aggiuntivi sufficienti per coprire i costi di chiusura del nuovo mutuo. Tuttavia, una consistente minoranza di rifinanziatori ha prelevato denaro dalla propria proprietà, che può utilizzare per finanziare il consumo o altre opportunità di investimento, compresi i miglioramenti della casa. Nel frattempo, i mutuatari che non hanno scelto di prelevare contanti extra hanno visto un risparmio medio di $ 200 sulla rata mensile del mutuo, migliorando il flusso di cassa mensile delle famiglie.

Cosa cercare per andare avanti

Il sostegno alle famiglie che hanno subito perdite di lavoro e di reddito è stato un elemento chiave del Legge CARES, attraverso sia i trasferimenti finanziari diretti alle famiglie sia la moratoria sui mutui garantiti dal governo federale e sui prestiti agli studenti. Nel frattempo, molte famiglie stanno approfittando dei tassi ipotecari storicamente bassi che sono una conseguenza della politica monetaria favorevole. Sarà interessante vedere se le famiglie manterranno questi alti tassi di acquisto e rifinanziamento di case nel 2021 e più in generale come le famiglie adegueranno i propri bilanci a seconda, in parte, se e per quanto tempo continueranno le concessioni sui pagamenti sui mutui federali e sugli studenti prestiti.

Dati del grafico

Informazioni sugli autori

Andrew F. Haughwout è vicepresidente senior del Research and Statistics Group della Federal Reserve Bank di New York.

Donghoon Lee è un funzionario del Research and Statistics Group della Federal Reserve Bank di New York.

Joelle Scally è un data strategist senior nel gruppo di ricerca e statistica della banca.

Wilbert van der Klaauw è vicepresidente senior del gruppo di ricerca e statistica della banca.

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Fonte

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