COVID-19 Mutuo Relief - Il ruolo del sostegno al reddito

dalla Fed di Atlanta

La pandemia di COVID-19 ha portato a un gran numero di licenziamenti, licenziamenti, riduzioni delle ore lavorate e tagli salariali. Anticipando che molti proprietari di abitazione avrebbero di conseguenza problemi a pagare la bolletta mensile del mutuo, il US Department of Housing and Urban Development ha ordinato a tutti i gestori di mutui di debito garantito dal governo federale di fornire tolleranza a tutti i proprietari di case colpiti dalla crisi. Inoltre, regolatori bancari ha incoraggiato i finanziatori a rinunciare e ristrutturare i mutui per i mutuatari colpiti dalla chiusura, azioni che hanno evitato un'ondata immediata di pignoramenti.

Alla fine della finestra di tolleranza, ai mutuatari verrà probabilmente offerta una serie di schemi di rimborso: a partire da un periodo di recupero dei pagamenti, per poi passare a termini estesi sul mutuo o forse anche a riduzioni dei tassi. Tuttavia, se il mutuatario non è tornato al lavoro, pagare per quello che è effettivamente un nuovo mutuo rappresenta ovviamente una sfida. Opzioni come la creazione di un piano di rimborso modificato, l'abbassamento del tasso di interesse ipotecario o l'estensione della durata del prestito potrebbero non essere sufficienti per un mutuatario che ha subito una notevole perdita di reddito.

Nel 2009, i ricercatori della Boston Fed proposto una politica alternativa di assistenza alla rata del mutuo supplementare rivolta ai mutuatari subacquei che registrano una significativa riduzione del reddito disponibile a causa di fattori quali la perdita del lavoro o le spese mediche associate a malattia. Quella ricerca del 2009 costruita su precedente ricerca della Fed di Boston dimostrando che, durante una precedente flessione del mercato immobiliare, la maggior parte delle famiglie subacquee ha continuato a pagare i mutui a meno che non fosse colpita da un'ulteriore riduzione dei guadagni o da un aumento delle spese. L'idea che l'insolvenza dei mutui sia causata sia da uno shock negativo sui prezzi delle case sia da uno shock negativo sul reddito/occupazione è nota come teoria dell'insolvenza del "doppio innesco". Tuttavia, l'evidenza empirica sulla teoria del doppio innesco era limitata. I proprietari di case subacquee in aree con un aumento della disoccupazione sembravano essere più inadempienti, ma questa era principalmente una correlazione interessante, non necessariamente una relazione causale.

Dopo la Grande Recessione, una considerevole ricerca (qui, ad esempio) ha cercato di identificare il ruolo centrale svolto dagli shock reddituali in caso di default. La sfida econometrica è che gli shock al reddito derivanti dai cambiamenti nell'occupazione o nei salari tendono a essere capitalizzati nei prezzi delle case. Quindi, una comunità che sperimenta il secondo fattore scatenante della diffusa perdita di posti di lavoro, ad esempio, sperimenterà probabilmente anche un calo dei prezzi delle case, rendendo difficile isolare la vera causa dell'insolvenza. In un carta futura consideriamo le fonti uniche di cambiamenti nell'occupazione e nel reddito derivanti dal boom del fracking idraulico in Pennsylvania alla fine degli anni 2000 per isolare il secondo fattore scatenante dal primo.

Il fracking comporta l'iniezione di grandi quantità di acqua, sabbia e sostanze chimiche potenzialmente tossiche nel sottosuolo a grande pressione per rompere le formazioni di scisto e rilasciare il gas naturale intrappolato. Il processo di fracking prevede anche la perforazione di falde acquifere, lo stoccaggio e il trattamento di grandi quantità di acqua contaminata e l'utilizzo di attrezzature pesanti. Alcune prove mostrano che queste caratteristiche negative reali o percepite abbassare il valore delle case vicino a pozzi di fratturazione. Allo stesso tempo, il boom dello scisto ha aumentato la domanda di lavoratori con qualifiche medie e basse e ha generato significativi pagamenti di royalty a molti proprietari di immobili.

Osservare l'andamento dei mutui che hanno avuto origine prima dell'inizio del fracking ci consente di trattare il conseguente boom dello scisto come un esperimento in cui i redditi delle famiglie sono stati sostenuti (o aumentati) anche se i prezzi delle case erano piatti o in calo. Utilizzando le informazioni geologiche per prevedere la posizione dell'attività di fracking, troviamo che i pozzi di fracking hanno aumentato significativamente il reddito totale delle famiglie, sia dai salari che dalle royalties, e i pozzi sembrano aver aumentato l'occupazione nelle industrie legate al fracking. Allo stesso tempo, il fracking non sembra aver aumentato i prezzi delle case o reso meno probabile che una famiglia abbia un patrimonio netto negativo. Tuttavia, il fracking riduce significativamente la probabilità che un mutuo diventi gravemente insolvente (cioè, quando un mutuatario perde più di qualche pagamento).

Inoltre, quando utilizziamo solo la geologia per prevedere l'ubicazione dei pozzi di fracking, otteniamo un calo molto maggiore della delinquenza ipotecaria, il che suggerisce che le comunità più vulnerabili sono state più rapide ad abbracciare il fracking. Infine, gli effetti migliorativi del fracking si sono concentrati tra i mutuatari che rischiano di essere sommersi dai loro mutui (il primo trigger), coerentemente con l'ipotesi del doppio trigger, poiché la teoria prevede che è improbabile che i mutuatari con un patrimonio netto positivo falliscano in primo luogo .

I nostri risultati suggeriscono che una strategia efficace per prevenire una crisi di preclusione nella situazione attuale è il sostegno diretto del reddito familiare. In effetti, il Coronavirus Aid, Relief and Economic Security Act (comunemente noto come CARES Act) contiene diversi trasferimenti di reddito per aiutare a sostenere i bilanci delle famiglie, tra cui l'assicurazione contro la disoccupazione ampliata, pagamenti diretti in contanti alla maggior parte delle famiglie e prestiti alle piccole imprese che sono perdonabili a condizione che sostengano l'occupazione attraverso la chiusura. Riteniamo che questi programmi non stiano semplicemente aiutando a sostenere le famiglie durante la crisi, ma stiano anche limitando l'interruzione del mercato immobiliare. A seconda di come si evolverà la crisi nei prossimi mesi, un ulteriore sostegno al reddito delle famiglie colpite potrebbe anticipare la necessità di interventi meno efficaci per aiutare i mutuatari in difficoltà.

Fonte

https://www.frbatlanta.org/blogs/macroblog/2020/05/27/covid-19-mortgage-relief-the-role-of-income-support

Informazioni sugli autori

Chris Cunningham, economista di ricerca e consulente associato, e

Cris Gerardi, economista finanziario e consulente, entrambi nel dipartimento di ricerca della Fed di Atlanta