Un'istantanea delle dimensioni del mercato e del ritorno sull'investimento lordo di affitti unifamiliari da 2 a 4 unità

di CoreLogic

— questo post è stato creato da YANLING MAYER

Dello stock di alloggi in affitto della nazione, quasi 1 su 5 (18%) è composto da case in proprietà da due a quattro unità. Questi piccoli condomini sono disponibili in molte forme e forme – duplex, triplex, quadrilocali, villette a schiera, case a schiera o appartamenti con giardino – e possono essere trovati nelle aree urbane e negli isolati urbani, così come nei quartieri tradizionali e suburbani in tutto il paese.

Acquistate principalmente a scopo di investimento, sebbene i proprietari occupino spesso un'unità come residenza principale, queste piccole case multi-unità costituiscono un terzo (34%) del mercato degli affitti unifamiliari (SFR) (Figura 1).

Tuttavia, ci sono variazioni geografiche significative nelle loro dimensioni di mercato. Consideriamo ad esempio le 10 principali aree metropolitane che compongono l'indice CoreLogic Case-Shiller Composite-10 Home Price Index (Figura 2).

Se dimensionate in base all'intero stock di alloggi in affitto (cioè, unifamiliari e plurifamiliari combinati), le case in affitto da 2 a 4 unità vanno dal 36.1% nell'area metropolitana di Boston a un semplice 6.7% nella metropolitana di Washington DC. Ma all'interno del mercato immobiliare SFR, gli affitti da 2 a 4 unità costituiscono comunemente una porzione significativa, in particolare in molte aree urbane del nord-est e del Midwest. A Boston e New York, ad esempio, oltre il 70% dello stock di SFR è costituito da abitazioni da 2 a 4 unità. All'estremità opposta si trovano le aree metropolitane di Denver e Washington DC dove gli affitti da 2 a 4 unità rappresentano solo circa un quinto del SFR della città (rispettivamente 21.2% e 19.1%).

Tuttavia, indipendentemente dal fatto che dominino o meno il panorama del mercato SFR, le proprietà da 2 a 4 unità forniscono importanti alloggi a prezzi accessibili alle famiglie a reddito medio-basso, in particolare nei mercati ad alto costo. Per i proprietari-occupanti e gli investitori, gli immobili da 2 a 4 unità offrono una serie di vantaggi come reddito e investimento immobiliare. Quando viene utilizzato come residenza principale, l'acquisto o il rifinanziamento è idoneo per il finanziamento FHA e spesso per tassi ipotecari più favorevoli e possibilmente una maggiore leva finanziaria da istituti di credito che offrono prestiti convenzionali. In secondo luogo, il reddito mensile dell'affitto fornisce un flusso di cassa a breve termine che può essere utilizzato per pagare alcune delle spese di proprietà. E a lungo termine, l'investimento offre un potenziale apprezzamento del capitale derivante dall'aumento del valore della proprietà.

La Figura 3 fornisce un'istantanea del rendimento lordo totale del 2019 per le stesse 10 città discusse sopra. Il rendimento lordo totale ha due componenti: rendimento a breve termine dal reddito da locazione e rendimento a lungo termine dall'apprezzamento della proprietà. [1] Il rendimento da locazione lordo è il reddito da locazione annuale (affitto mensile corrente moltiplicato per 12) diviso per il valore di mercato dell'immobile. Il tasso di apprezzamento della proprietà è misurato come variazione di un anno del valore della proprietà, approssimata dalla variazione di 12 mesi su base annua dell'indice dei prezzi delle abitazioni unifamiliari.[2] Nel grafico, l'apprezzamento della proprietà è accatastato in cima al rendimento lordo dell'affitto, etichettato con il rendimento lordo totale. Sia il rendimento che l'apprezzamento della proprietà sono medie quinquennali da gennaio a maggio 2019.

Nonostante si basi su un campione molto piccolo, è tuttavia abbastanza evidente che le città ad alto costo come San Francisco, San Diego, Los Angeles e New York tendono ad avere un rendimento lordo da locazione inferiore, in gran parte depresse dall'elevato valore della proprietà in mezzo a una crescita moderata degli affitti .[1] Le città meno costose come Miami, Chicago e Las Vegas mostrano generalmente un rendimento lordo da locazione superiore alla media (9.3%, 9.2% e 9.0%) rispettivamente. La media nazionale del rendimento annuo lordo da locazione è stata dell'8.4% durante i primi cinque mesi del 2019.

Nello stesso periodo, il rendimento annuo a lungo termine dall'apprezzamento del capitale è stato in media del 2.7% in tutto il paese. A Las Vegas, l'apprezzamento medio del capitale per unifamiliare attaccato ha raggiunto la doppia cifra: 11.7%. Anche le metropolitane di Denver e Washington DC hanno avuto un rendimento a lungo termine superiore alla media dall'apprezzamento del capitale. San Francisco, d'altra parte, ha mostrato un piccolo ritorno negativo nell'apprezzamento del capitale che ha contribuito negativamente al rendimento lordo totale. Ad eccezione di Denver e Las Vegas, otto delle 10 metropolitane hanno registrato una sottoperformance del rendimento lordo totale da piccola a moderata rispetto alla media nazionale (11.1%). A Las Vegas, il rendimento lordo totale annuo medio ha superato un impressionante 20% nei primi cinque mesi del 2019.

Le note

[1] Il rendimento netto totale è inferiore al rendimento lordo totale dopo aver sottratto le spese operative e le spese in conto capitale.

[2] Le proprietà nell'indice dei prezzi delle case CoreLogic per le case collegate includono da 2 a 4 unità, villette a schiera, condomini, cooperative, villette a schiera, duplex, triplex, quadplex.

[3] Secondo il CoreLogic Single-Family Rent Index (SFRI), l'affitto lordo a livello nazionale è aumentato del 3.1% anno su anno nello stesso periodo.

Fonte

https://www.corelogic.com/blog/2019/08/a-snapshot-of-market-size-and-gross-investment-return-of-2-to-4-unit-single-family-rentals.aspx

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