di CoreLogic
— questo post scritto da RALPH MCLAUGHLIN
Ultimamente, sembra che il tetto del mercato immobiliare potrebbe crollare. Molti dei principali indicatori del mercato immobiliare hanno mostrato molta volatilità negli ultimi tempi. Ad esempio, l'indice dei prezzi delle case S&P CoreLogic Case-Shiller è sceso per sette mesi consecutivi, le vendite di nuove case sono diminuite di un enorme 12% alla fine dello scorso anno e le scorte stanno iniziando a salire. Inoltre, mancano sei mesi alla più lunga espansione economica. Pertanto, è comprensibile il motivo per cui alcuni potrebbero pensare che il mercato immobiliare e il ciclo più ampio stiano per finire.
Nonostante questi segnali fastidiosi, ci sono diversi motivi per essere ottimisti sul fatto che il mercato immobiliare sia in buone condizioni per resistere a una recessione.
Primo, gli ampi e profondi avvallamenti dei prezzi delle case sono l'eccezione, piuttosto che la regola, durante le recessioni. Se guardiamo alle ultime cinque recessioni, vediamo che i prezzi delle case in genere calano abbastanza bene. Ad esempio, i prezzi delle case sono cresciuti del 6.6 percento durante la recessione Dot-Com nel 2001. E durante le recessioni del 1980 e del 1981, i prezzi sono cresciuti rispettivamente del 6.1 percento e del 3.5 percento. In effetti, solo due delle ultime cinque recessioni hanno portato a diminuzioni dei prezzi delle case: un piccolo calo dell'1.9% durante la recessione del 1991 e, naturalmente, il massiccio calo dei prezzi del 19.7% durante la Grande Recessione.
In secondo luogo, l'inventario immobiliare fatica a tenere il passo con la domanda. L'inventario totale unifamiliare, che è la somma delle case di nuova costruzione e di quelle usate, è di appena 15.7 case ogni 1,000 famiglie. Questo è leggermente in aumento rispetto al minimo record di 14.9 stabilito a dicembre 2017. Il fatto che siamo a un inventario storicamente basso è importante perché significa che ci troviamo in un ambiente di fornitura molto diverso rispetto al massiccio aumento delle scorte che è apparso prima l'inizio della Grande Recessione. L'attuale contesto di scarsa offerta significa che è improbabile che i prezzi scendano di molto, se non del tutto, durante la prossima recessione.
Infine, la struttura demografica degli Stati Uniti dovrebbe continuare a sostenere la crescita delle famiglie primarie per i prossimi due decenni. Attualmente, poco meno del 46% della popolazione degli Stati Uniti ha meno di 35 anni. Poiché questa coorte invecchia e ottiene le sue gambe di mare nel mercato immobiliare, dovremmo aspettarci che formino nuove famiglie quando entrano nei loro anni di picco coniugale e fertile. Ad esempio, l'Harvard Joint Center for Housing Studies stima che le famiglie millenarie dovrebbero crescere di 32 milioni nei prossimi vent'anni. Sono necessarie molte nuove case, indipendentemente dal fatto che vengano acquistate o affittate. Questo aumento della domanda dovrebbe continuare a esercitare pressioni al rialzo sul mercato immobiliare almeno fino al 2040.
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Fonte
https://www.corelogic.com/blog/2019/03/housing-recessions-and-recoveries.aspx