Riparare il pasticcio ipotecario: le implicazioni rivoluzionarie di Bain v. MERS

di Ellen Brown, Web del debito

Due importanti sviluppi il 16 agosto hanno dato slancio al crescente interesse di città e contee nell'affrontare la crisi dei mutui utilizzando il dominio eminente:

(1) La Corte Suprema dello Stato di Washington ha ritenuto in Bain contro MERS, et al., che un database elettronico chiamato Mortgage Electronic Registration Systems (MERS) non è un "beneficiario" autorizzato a precludere ai sensi di un atto fiduciario; e

(2) Contea di San Bernardino, California, Ha approvato una risoluzione considerare i piani per utilizzare il dominio eminente per affrontare l'eccesso di mutuatari subacquei acquistando e rifinanziando i loro prestiti.

MERS è la cortina fumogena elettronica che ha permesso alle banche di costruire il loro schema Ponzi di cartolarizzazione senza preoccuparsi di dettagli come la proprietà e la catena del titolo.  Secondo l'avvocato del processo Neil Garfield, le proprietà sono state vendute a più investitori o cedute a trust vuoti, i titoli subprime sono stati approvati come tripla A e le banche hanno guadagnato fino a 40 volte quello che potrebbero guadagnare con un prestito pagante, utilizzando credit default swap in cui scommettono che il prestito sarebbe andato in predefinito. Mentre la polvere si deposita dal crollo del regime, i proprietari di case sono lasciati con mutui subacquei senza proprietari legittimi con cui negoziare. La soluzione ora considerata è che i comuni prendano semplicemente la proprietà dei mutui attraverso il dominio eminente. Ciò consentirebbe loro di cancellare il titolo e ricominciare da capo, insieme ad altri dividendi redditizi.

Un grosso intoppo in queste proposte è stato che per renderle economicamente fattibili, i mutui avrebbero dovuto essere acquistati a un valore di mercato inferiore al giusto, in violazione delle leggi sui domini eminenti. Ma per le proprietà in difficoltà con MERS nel titolo, che ora sembra essere la maggior parte di esse, questo potrebbe non essere più un problema. Se MERS non è un beneficiario con diritto di preclusione, come ritenuto in Bain, non è autorizzato a cedere tale diritto oa cedere il titolo. Il titolo rimane con il titolare della nota originale; e nel caso tipico, il titolare della nota non può più essere localizzato o stabilito, poiché la proprietà è stata utilizzata come garanzia per più investitori. In questi casi, le contee o le città possono essere in grado di ottenere i mutui gratuitamente e in chiaro. La contea o la città sarebbero quindi in grado di "fare la cosa giusta", stabilendosi con le parti interessate in proporzione alle loro legittime pretese e rifinanziando o rivendendo le proprietà, con i proventi che spettano alla città o alla contea.

Bain v. MERS: nessun diritto senza la nota originale

Sebbene Bain sia un precedente vincolante solo nello Stato di Washington, è ben motivato e dovrebbe essere seguito altrove. La domanda, ha affermato il panel, era "se la MERS e i suoi partner commerciali e istituzioni associati possono sostituire il sistema di registrazione esistente stabilito dagli statuti di Washington e continuare a sfruttare le procedure legali stabilite in quegli stessi statuti". La Corte ha ritenuto che non potevano avere entrambe le cose:

In poche parole, se MERS non detiene la nota, non è un legittimo beneficiario. . . .

La MERS suggerisce che, se rileviamo una violazione dell'atto, “la MERS dovrebbe essere tenuta a cedere il suo interesse in qualsiasi atto di fiducia al titolare della cambiale e a far registrare tale cessione nei registri dei titoli fondiari, prima di qualsiasi potrebbe avere luogo la preclusione giudiziaria”. Ma se MERS non è il beneficiario come previsto dalla legge di Washington, non è chiaro quali diritti, se del caso, debba trasmettere. Altri tribunali hanno respinto suggerimenti simili. [Citazioni omesse.]

Se la MERS non ha diritti da cedere, le parti tornano al punto di partenza: occorre trovare l'originario intestatario della cambiale. Il problema è che molte di queste società di mutui non sono più in attività; e anche se potessero essere localizzati, nella maggior parte dei casi è troppo tardi per assegnare la nota ai trust che stanno lanciando questa patata bollente.

I titoli garantiti da ipoteca sono venduti agli investitori in pacchetti che rappresentano interessi in trust chiamati REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduits), che sono progettati come paradisi fiscali. Per qualificarsi per tale status, tuttavia, devono essere "statici". I mutui non possono essere trasferiti in entrata e in uscita una volta avvenuta la data di chiusura. Il REMIC Pooling and Servicing Agreement in genere afferma che qualsiasi trasferimento dopo la data di chiusura non è valido. Eppure poche, se non nessuna, proprietà in preclusione sembrano essere state assegnate a questi REMIC prima della data di chiusura, in palese violazione dei requisiti legali.

L'intera faccenda è tranquilla complicato, ma la linea di fondo è che il titolo è stato offuscato non solo dalla MERS, ma perché i trust che pretendono di precludere non possiedono le proprietà secondo i termini dei propri documenti. Legalmente, quest'ultimo difetto può essere ancora più fatale della presentazione a nome della MERS per stabilire un'interruzione nella catena della titolarità delle proprietà cartolarizzate.

Cosa significa questo per i piani di dominio eminenti: Focus su San Bernardino

Secondo i piani che il consiglio di vigilanza della contea di San Bernardino ha votato per esplorare, la contea avrebbe preso mutui subacquei per eminenti domini e quindi avrebbe aiutato i mutuatari a ottenere ipoteche con pagamenti mensili significativamente inferiori.

obiezioni espresso all'udienza del 16 agosto includevano sospetti sul ruolo di Mortgage Resolution Partners, la società di capitali di rischio privata che portava la proposta (se la caverebbe con i profitti e lascerebbe la contea a pagare le bollette?), e dove la contea avrebbe preso i soldi per gli acquisti.

Un modo per aggirare queste obiezioni potrebbe consistere nell'eliminare l'intermediario privato e procedere attraverso una banca fondiaria di contea del tipo istituito in altri stati. Se la banca fondiaria si concentrasse su immobili con MERS nella catena del titolo (sott'acqua, pignorati o abbandonati), potrebbe ottenere un inventario significativo di proprietà libero e chiaro.

La contea avrebbe semplicemente bisogno di dare avviso al giornale locale dell'intenzione di esercitare il suo diritto di dominio eminente. L'onere della prova passerebbe quindi al ricorrente per stabilire il titolo in un procedimento giudiziario. Se il tribunale seguisse Bain, il titolo in genere non potrebbe essere dimostrato e passerebbe libero e chiaro alla banca fondiaria della contea, che potrebbe vendere o affittare la proprietà e trovare un accordo equo con le parti.

Ciò risolverebbe non solo la questione del finanziamento, ma anche se l'utilizzo di domini eminenti per curare i problemi dei mutui costituisca un'appropriazione incostituzionale di proprietà privata. In questi casi, non ci sarebbe nessuno da cui prendere, poiché nessuno sarebbe in grado di dimostrare il titolo. Gli investitori si metterebbero in fila come creditori chirografari con pretese di equità per danni effettivi. Nella maggior parte dei casi, sarebbero protetti da credit default swap e potrebbero recuperare da tali accordi.

Gli investitori, le banche e i servizi hanno tutti tratto profitto dalla cortina fumogena della MERS, che li ha protetti dalle responsabilità. Come notato in Bain:

I critici del sistema MERS sottolineano che dopo aver raggruppato molti prestiti insieme, è difficile, se non impossibile, identificare l'attuale titolare di un particolare prestito o negoziare con quel titolare. . . . Con il sistema MERS, sorgono questioni di autorità e responsabilità, e determinare chi ha l'autorità per negoziare modifiche al prestito e chi è responsabile per false dichiarazioni e frodi diventa straordinariamente difficile.

Come la stessa MERS, gli investitori devono affrontare le conseguenze di un anonimato così remoto da rimuoversi dalla catena del titolo.

Il 15 agosto il Agenzia federale delle finanze per le abitazioni minacciato di agire contro i comuni che condannano la proprietà federale. Ma per stabilire la sua pretesa, anche la FHFA avrebbe dovuto stabilire che le ipoteche erano proprietà federale; e con la sentenza Bain, questo potrebbe essere difficile.

Mettere le cose a posto

Mentre le banche e gli investitori erano impegnati a contare i loro profitti dietro il sipario della MERS, i proprietari di case e le contee hanno dovuto sostenere le perdite. La città di San Bernardino è in così gravi difficoltà che il 1° agosto ha dichiarato bancarotta.

San Bernardino e altre contee stanno affogando nel debito a causa di una crisi creata quando è scoppiata la bolla delle cartolarizzazioni immobiliari di Wall Street. Usando il dominio eminente, possono ripulire la distruzione dei loro registri dei titoli fondiari e 400 anni di diritto immobiliare. e creando le proprie banche, le contee e gli altri comuni possono utilizzare il proprio capitale e le proprie entrate per generare credito a fini locali.

I proprietari di case che hanno pagato una casa molto di più di quanto valesse a causa della bolla delle cartolarizzazioni hanno poche possibilità di mettere in discussione da soli la legittimità dei loro mutui subacquei. Insistere sul fatto che i loro governi statali e locali seguano l'esempio dello Stato di Washington e della Contea di San Bernardino potrebbe essere la loro occasione migliore per sfuggire alla schiavitù del debito ai loro prestatori di mutui.

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L'autore

Ellen Brown è un avvocato e presidente del Public Banking Institute, http://publicbankinginstitute.org. In Web of Debt, il suo ultimo di undici libri, mostra come un cartello privato ha usurpato il potere di creare denaro dalle persone stesse, e come noi persone possiamo recuperarlo. I suoi siti web sono http://www.webofdebt.com and http://ellenbrown.com.