Novembre 2014 Migliora l'indice destagionalizzato delle vendite domestiche in sospeso – La nostra analisi è diversa

Scritto da Steven Hansen

L'indice delle vendite di case in attesa destagionalizzato della National Association of Realtors (NAR) è migliorato e rimane in espansione per il terzo mese consecutivo dopo un anno di contrazione. La nostra analisi delle vendite di case in sospeso, tuttavia, è più oscura e prevediamo un mese negativo per le vendite di case esistenti di dicembre.

Le vendite di case in sospeso si basano sulla firma del contratto e le vendite di case esistenti si basano sull'esecuzione del contratto (chiusura del contratto).

Il NAR ha riferito:

• L'indice delle vendite di case in sospeso era up 0.8% mese su mese e up 4.1% anno su anno.
• Il mercato si aspettava mese su mese crescita di -0.2% al 3.5% (consenso 0.5%) contro la crescita dello 0.8% riportata.

Ecointersectla valutazione utilizzando dati non rettificati:

• la crescita dell'indice decelerato 0.5% mese su mese ma up 1.7% anno su anno.
• Le tendenze attuali (utilizzando le medie mobili di 3 mesi) sono migliorate e sono in espansione.
• Estrapolando i dati non rettificati per proiettare le vendite di case esistenti di dicembre 2014, questo sarebbe un 3.3% declino anno su anno per le vendite di case esistenti. 

Media mobile non rettificata di 3 mesi della crescita anno su anno per le vendite di case in sospeso (linea blu) e le vendite di case esistenti (linea rossa)

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Da Lawrence Yun, capo economista della NAR:

…. i contratti firmati sono andati avanti a poco a poco a novembre e sono stati abbastanza stabili, ma non sono scoppiati nemmeno quando l'economia ha ripreso vigore questa primavera. La costante crescita economica e le assunzioni costanti che abbiamo visto nella seconda metà di quest'anno stanno dando agli acquirenti sufficienti garanzie per considerare l'acquisto di una casa prima della fine dell'anno. Con gli affitti che ora salgono ai massimi da sette anni, è probabile che i tassi storicamente bassi e la moderata crescita dei prezzi attirino più acquirenti ad entrare nel mercato nei prossimi mesi.

…. il calo dei prezzi del gas probabilmente aumenterà la fiducia dei consumatori e consentirà ai potenziali acquirenti l'opportunità di risparmiare denaro aggiuntivo per un acconto. NAR's Profilo 2014 di acquirenti e venditori di case (pubblicato a novembre) ha scoperto che l'acconto mediano variava dal 6% per gli acquirenti per la prima volta al 13% per gli acquirenti abituali.

L'indice delle vendite di case in attesa della National Association of Realtors (NAR) offre una finestra per prevedere le vendite di case esistenti. L'effettiva vendita della casa potrebbe apparire nel mese in cui è stato firmato il contratto (gli acquirenti in contanti possono chiudere rapidamente) o nei due mesi successivi.

Ecointersect prevede vendite di case esistenti non rettificate compensando l'indice delle vendite di case in sospeso di un mese. Questa previsione suggerisce vendite di case esistenti non rettificate di 375,000 nel dicembre 2014 (un fattore di errore di 50,000 positivo questo mese per l'errore storico utilizzando questa metodologia per il mese di dicembre degli anni passati).

Utilizzo delle vendite di case in sospeso per prevedere le vendite di case esistenti - Vendite di case esistenti non rettificate (linea blu) e previsione predittiva utilizzando l'indice delle vendite di case in sospeso (linea rossa)

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Utilizzando questa metodologia, sono state previste 380,000 vendite di case esistenti non aggiustate per novembre 2014 (con un fattore di fudge negativo di 15,000) rispetto al numero effettivo riportato di 352,000 (che è soggetto a ulteriori revisioni).

Variazione non rettificata da un anno all'altro dei volumi di vendita di abitazioni esistenti (linea blu), media mobile di 3 mesi (linea rossa)

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Come mostrato nel grafico sopra, dalla metà del 2011 le vendite di case sono cresciute positivamente anno su anno. Tuttavia, da novembre 2013 le vendite di case hanno mostrato una contrazione anno su anno per la prima volta dal 2011 – e ottobre 2014 è stato il primo mese di espansione – ma novembre è tornata alla contrazione.

Mantenere le cose reali: i volumi delle vendite di case sono solo 2/3 dei livelli precedenti.

Avvertenze sull'uso dell'indice delle vendite domestiche in sospeso

Secondo il NAR:

Il Pending Home Sales Index (PHSI) di NAR viene pubblicato durante la prima settimana di ogni mese. È progettato per essere un indicatore principale dell'attività abitativa.

L'indice misura l'attività dei contratti immobiliari. Si basa su contratti immobiliari firmati per case unifamiliari, condomini e cooperative esistenti. Un contratto firmato non viene conteggiato come vendita fino alla chiusura della transazione. Il modello per il PHSI esamina la relazione mensile tra i contratti di vendita di case esistenti e le chiusure delle transazioni negli ultimi quattro anni.

…… Quando un venditore accetta un contratto di vendita su una proprietà, viene registrato in un Multiple Listing Service (MLS) come "vendita di casa in sospeso". La maggior parte delle vendite di case in sospeso diventano transazioni di vendita di case, in genere uno o due mesi dopo.

NAR ora raccoglie i dati sulle vendite di case in sospeso da MLS e grandi broker. Complessivamente, riceviamo dati da oltre 100 MLS e 60 grandi broker, fornendoci un campione di grandi dimensioni che copre il 50% del campione EHS. Questo è pari al 20 percento di tutte le transazioni.

In altre parole, Pending Home Sales è un'estrapolazione di un campione pari al 20% del totale. Ecointersect utilizza Pending Home Index per prevedere le vendite future di case esistenti.

Ecointersect reimpostare la previsione delle vendite di case esistenti utilizzando l'indice delle vendite di case in sospeso coincidente con novembre 2011 Analisi delle vendite di case in attesa (Vedere qui) – poiché il NAR a novembre ha rivisto i dati storici sulle vendite di case esistenti.

Ecointersect la metodologia di previsione è influenzata dalla velocità con cui si verificano le chiusure. Quando rallentano in un determinato periodo, questo metodo sopravvaluta. Il numero di acquirenti in contanti sta accelerando il processo (analisi degli acquirenti in contanti qui). Un rapido processo di vendita della casa in contanti potrebbe iniziare e terminare nello stesso mese. D'altra parte, i contratti per le vendite allo scoperto a volte possono richiedere mesi per essere chiusi. Interpretare i dati sulle vendite di case in sospeso è complicato soppesando gli effetti di compensazione nell'attuale mercato anomalo.

Si prega di notare che Ecointersect utilizza dati non rettificati nella sua analisi.

Ecointersect determina la variazione mese su mese sottraendo la variazione anno su anno del mese corrente dalla variazione anno su anno del mese precedente. Questa è la migliore delle cattive opzioni disponibili per determinare le tendenze mese per mese, poiché la metodologia preferita sarebbe quella di utilizzare dati pluriennali (ma gli effetti della Nuova Normalità e la Grande Recessione distorcono i dati storici).

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