Janvier 2018 Indice désaisonnalisé des ventes de logements en attente au plus bas niveau en 3 ans

Écrit par Steven Hansen

L'indice des ventes de maisons en attente désaisonnalisé de la National Association of Realtors (NAR) a chuté de manière significative. Notre analyse indique que les ventes de logements en attente sont en contraction. La citation du jour de cette version de NAR :

… Avec le coût d'achat d'une maison de plus en plus élevé et un inventaire insuffisant, certains acheteurs potentiels attendent que les inscriptions augmentent au printemps ou doivent maintenant retarder complètement leur recherche pour économiser pour un acompte plus important ….

Les ventes de maisons en attente sont basées sur les signatures de contrat et les ventes de maisons existantes sont basées sur l'exécution du contrat (clôture du contrat).

Le NAR a rapporté :

• L'indice des ventes de logements en attente a diminué de 4.7 % d'un mois à l'autre et de 3.8 % d'une année à l'autre.
• Le marché [de Bloomberg / Econoday} s'attendait d'un mois à l'autre de -0.2 % à 0.8 % (consensus +0.5 %) contre les -4.7 % rapportés.

Econintersectionl'évaluation de l'utilisation de données non ajustées :

• le taux de croissance de l'indice a baissé de 0.1 % d'un mois à l'autre et en baisse de 1.7 % en glissement annuel.
• La tendance actuelle (en utilisant des moyennes mobiles sur 3 mois) est à la décélération et à la contraction.
• L'extrapolation des données non ajustées des ventes de logements en attente pour projeter les ventes de logements existants en février 2018 serait en baisse de 2.6 % d'une année sur l'autre pour les ventes de logements existants.

De Lawrence Yun, économiste en chef de NAR :

.... les ventes en attente ont pris un recul notable pour débuter 2018. L'économie est en pleine forme, la plupart des marchés du travail locaux sont très solides et les revenus augmentent lentement, mais il ne fait aucun doute que le recul des signatures de contrats du mois dernier s'est produit en raison des niveaux d'offre terriblement bas et de la hausse soudaine des taux hypothécaires. Le segment inférieur du marché continue de subir le plus gros de ces obstacles à l'offre et à l'abordabilité. Avec le coût d'achat d'une maison de plus en plus élevé et un inventaire insuffisant, certains acheteurs potentiels attendent que les inscriptions augmentent au printemps ou doivent maintenant retarder complètement leur recherche pour économiser pour un acompte plus important.

Même si les signatures de contrats étaient en baisse, Realtors® a indiqué que le trafic d'acheteurs dans la plupart des régions était en hausse en janvier par rapport à il y a un an. L'exception était probablement dans le nord-est, où la vague de froid glaciale des deux premières semaines du mois peut avoir contribué en partie à la forte baisse de la région.

Alors que l'offre de logements collectifs neufs rattrape la demande et ralentit les loyers, certains grands investisseurs pourraient commencer à mettre en vente leurs biens de maisons unifamiliales abordables, ce qui serait une excellente nouvelle, en particulier pour les premiers acheteurs. De plus, l'année dernière, les vendeurs sont généralement restés dans leur maison pendant 10 ans avant de vendre (un niveau record) ; bien que des taux hypothécaires plus élevés décourageront probablement certains propriétaires de vouloir une nouvelle maison avec un taux plus élevé, il existe peut-être de nombreux vendeurs refoulés qui pourraient enfin envisager d'échanger ou de baisser cette année.

Econintersection prévoit des ventes de maisons existantes non ajustées en compensant d'un mois l'indice des ventes de maisons en attente. Cette prévision suggère des ventes de maisons existantes non ajustées de 305,000 2018 en février XNUMX.

En utilisant cette méthodologie, 300,000 2017 ventes non ajustées de maisons existantes étaient prévues en janvier 313,000 par rapport au nombre réel déclaré de XNUMX XNUMX (qui est sujet à une révision supplémentaire).

Garder les choses réelles – les volumes de ventes de maisons ne représentent que les 2/3 des niveaux précédents.

Mises en garde sur l'utilisation de l'indice des ventes de logements en attente

Selon le NAR :

L'indice des ventes de logements en attente (PHSI) de NAR est publié au cours de la première semaine de chaque mois. Il est conçu pour être un indicateur avancé de l'activité immobilière.

L'indice mesure l'activité des contrats de logement. Il est basé sur des contrats immobiliers signés pour des maisons unifamiliales, des condos et des coopératives existantes. Un contrat signé n'est pas compté comme une vente jusqu'à la clôture de la transaction. La modélisation pour le PHSI examine la relation mensuelle entre les contrats de vente de maisons existantes et les clôtures de transactions au cours des quatre dernières années.

…… Lorsqu'un vendeur accepte un contrat de vente sur une propriété, il est enregistré dans un service d'annonces multiples (MLS) en tant que « vente de maison en attente ». La majorité des ventes de maisons en attente deviennent des transactions de vente de maisons, généralement un à deux mois plus tard.

NAR collecte désormais les données de vente de logements en attente auprès des MLS et des grands courtiers. Au total, nous recevons des données de plus de 100 MLS et 60 grands courtiers, ce qui nous donne une grande taille d'échantillon couvrant 50% de l'échantillon EHS. Cela équivaut à 20 pour cent de toutes les transactions.

En d'autres termes, Pending Home Sales est une extrapolation d'un échantillon égal à 20 % de l'ensemble. Econintersection utilise Pending Home Index pour prévoir les futures ventes de maisons existantes.

Econintersection réinitialiser la prévision des ventes de logements existants en utilisant l'indice des ventes de logements en attente coïncidant avec l'analyse des ventes de logements en attente de novembre 2011 (voir ici) – alors que le NAR a révisé en novembre les données historiques sur les ventes de logements existants.

Les Econintersection la méthodologie de prévision est influencée par la vitesse à laquelle se produisent les fermetures. Lorsqu'ils ralentissent au cours d'une période donnée, cette méthode surestime. Le nombre d'acheteurs au comptant accélère le processus (analyse des acheteurs au comptant ici). Un processus rapide de vente au comptant pourrait commencer et se terminer le même mois. D'un autre côté, les contrats de vente à découvert peuvent parfois mettre des mois à se conclure. L'interprétation des données sur les ventes de logements en attente est compliquée par la pondération des effets compensatoires dans le marché anormal actuel.

S'il vous plaît noter que Econintersection utilise des données non ajustées dans son analyse.

Econintersection détermine la variation d'un mois à l'autre en soustrayant la variation d'une année à l'autre du mois en cours de la variation d'une année à l'autre du mois précédent. C'est la meilleure des mauvaises options disponibles pour déterminer les tendances d'un mois à l'autre - car la méthodologie préférée consisterait à utiliser des données pluriannuelles (mais les effets de la nouvelle normale et de la Grande Récession déforment les données historiques).

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