Juillet 2016 L'indice des ventes de logements en attente s'améliore ?

Écrit par Steven Hansen

L'indice des ventes de maisons en attente désaisonnalisé de la National Association of Realtors (NAR) a de nouveau augmenté. Pour le deuxième mois consécutif, notre analyse des ventes de logements en attente est plus négative que celle du NAR, et nous prévoyons une faible croissance des ventes de logements existants en août. La citation du jour de cette version de NAR :

… Il ne fait aucun doute qu'il y aurait plus d'activité de vente en ce moment s'il y avait des annonces plus abordables sur le marché…

Les ventes de maisons en attente sont basées sur les signatures de contrat et les ventes de maisons existantes sont basées sur l'exécution du contrat (clôture du contrat).

Le NAR a rapporté :

• L'indice des ventes de logements en attente était up 1.3 % d'un mois à l'autre et up 1.4 % Année après année.
• Le marché s'attendait d'un mois à l'autre de -1.8 % à 1.4 % (consensus +0.6 %) contre la croissance de 1.3 % constatée.

Econintersectionl'évaluation de l'utilisation de données non ajustées :

• le taux de croissance de l'indice était le duvet 1.6 % d'un mois à l'autre et le duvet 2.2 % en glissement annuel.
• Les tendances actuelles (en utilisant des moyennes mobiles sur 3 mois) sont à la baisse et sont maintenant en contraction.
• L'extrapolation des données non ajustées des ventes de maisons en attente pour projeter les ventes de maisons existantes d'août 2016 serait de 0.1 % avec des données année après année pour les ventes de maisons existantes.

Moyenne mobile non ajustée sur 3 mois de la croissance d'une année sur l'autre pour les ventes de maisons en attente (ligne bleue) et les ventes de maisons existantes (ligne rouge)

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De Lawrence Yun, économiste en chef de NAR :

.... un bond considérable dans l'Ouest a fait grimper les ventes de logements en attente en juillet. Au milieu de conditions de stocks serrées qui ont persisté tout l'été, l'activité des contrats le mois dernier a pu reprendre au moins modestement dans la majorité des régions. L'augmentation du nombre d'acheteurs de maisons ayant du succès est une bonne nouvelle pour le marché de l'habitation à l'approche de l'automne, mais les acheteurs ont encore peu de choix et peu de temps avant de décider de faire une offre sur une maison disponible à la vente. Il ne fait aucun doute qu'il y aurait plus d'activité de vente en ce moment s'il y avait des annonces plus abordables sur le marché.

L'indice dans l'Ouest le mois dernier était le plus élevé depuis plus de trois ans, en grande partie en raison des conditions plus favorables du marché du travail. Si la construction domiciliaire augmente dans la région pour maîtriser la croissance des prix et atténuer les préoccupations persistantes en matière d'abordabilité, le bon taux de création d'emplois devrait soutenir davantage de ventes.

L'indice des ventes de maisons en attente de la National Association of Realtors (NAR) offre une fenêtre pour prédire les ventes de maisons existantes. La vente réelle de la maison peut apparaître le mois de la signature du contrat (les acheteurs au comptant peuvent conclure rapidement) ou dans les deux mois suivants.

Econintersection prévoit des ventes de maisons existantes non ajustées en compensant d'un mois l'indice des ventes de maisons en attente. Cette prévision suggère des ventes de maisons existantes non ajustées de 505,000 2016 en juillet XNUMX.

Utilisation des ventes de maisons en attente pour prédire les ventes de maisons existantes - Ventes de maisons existantes non ajustées (ligne bleue) et prévisions prévisionnelles à l'aide de l'indice des ventes de maisons en attente (ligne rouge)

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En utilisant cette méthodologie, 550,000 2016 ventes non ajustées de maisons existantes ont été prévues pour juillet 514,000 par rapport au nombre réel déclaré de XNUMX XNUMX (qui est sujet à une révision supplémentaire).

Variation non ajustée d'une année à l'autre des volumes de ventes de maisons existantes (ligne bleue), moyenne mobile sur 3 mois (ligne rouge)

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Garder les choses réelles – les volumes de ventes de maisons ne représentent que les 2/3 des niveaux précédents.

Mises en garde sur l'utilisation de l'indice des ventes de logements en attente

Selon le NAR :

L'indice des ventes de logements en attente (PHSI) de NAR est publié au cours de la première semaine de chaque mois. Il est conçu pour être un indicateur avancé de l'activité immobilière.

L'indice mesure l'activité des contrats de logement. Il est basé sur des contrats immobiliers signés pour des maisons unifamiliales, des condos et des coopératives existantes. Un contrat signé n'est pas compté comme une vente jusqu'à la clôture de la transaction. La modélisation pour le PHSI examine la relation mensuelle entre les contrats de vente de maisons existantes et les clôtures de transactions au cours des quatre dernières années.

…… Lorsqu'un vendeur accepte un contrat de vente sur une propriété, il est enregistré dans un service d'annonces multiples (MLS) en tant que « vente de maison en attente ». La majorité des ventes de maisons en attente deviennent des transactions de vente de maisons, généralement un à deux mois plus tard.

NAR collecte désormais les données de vente de logements en attente auprès des MLS et des grands courtiers. Au total, nous recevons des données de plus de 100 MLS et 60 grands courtiers, ce qui nous donne une grande taille d'échantillon couvrant 50% de l'échantillon EHS. Cela équivaut à 20 pour cent de toutes les transactions.

En d'autres termes, Pending Home Sales est une extrapolation d'un échantillon égal à 20 % de l'ensemble. Econintersection utilise Pending Home Index pour prévoir les futures ventes de maisons existantes.

Econintersection réinitialiser la prévision des ventes de logements existants en utilisant l'indice des ventes de logements en attente coïncidant avec l'analyse des ventes de logements en attente de novembre 2011 (voir ici) – alors que le NAR a révisé en novembre les données historiques sur les ventes de logements existants.

La Econintersection la méthodologie de prévision est influencée par la vitesse à laquelle se produisent les fermetures. Lorsqu'ils ralentissent au cours d'une période donnée, cette méthode surestime. Le nombre d'acheteurs au comptant accélère le processus (analyse des acheteurs au comptant ici). Un processus rapide de vente au comptant pourrait commencer et se terminer le même mois. D'un autre côté, les contrats de vente à découvert peuvent parfois mettre des mois à se conclure. L'interprétation des données sur les ventes de logements en attente est compliquée par la pondération des effets compensatoires dans le marché anormal actuel.

S'il vous plaît noter que Econintersection utilise des données non ajustées dans son analyse.

Econintersection détermine la variation d'un mois à l'autre en soustrayant la variation d'une année à l'autre du mois en cours de la variation d'une année à l'autre du mois précédent. C'est la meilleure des mauvaises options disponibles pour déterminer les tendances d'un mois à l'autre - car la méthodologie préférée consisterait à utiliser des données pluriannuelles (mais les effets de la nouvelle normale et de la Grande Récession déforment les données historiques).

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