Octobre 2015 L'indice des ventes de logements en attente s'améliore de manière insignifiante

Écrit par Steven Hansen

L'indice des ventes de maisons en attente désaisonnalisé de l'Association nationale des agents immobiliers (NAR) s'est amélioré de manière insignifiante. Notre analyse des ventes de logements en attente montre une baisse de l'indice, mais prévoit toujours des gains relativement bons pour les ventes de logements existants en novembre. La citation du jour de cette version de NAR :

Les régions qui dépendent fortement des emplois liés au pétrole sont l'exception et ont déjà commencé à voir une certaine faiblesse des ventes en raison de la baisse des prix de l'énergie.

Les ventes de maisons en attente sont basées sur les signatures de contrat et les ventes de maisons existantes sont basées sur l'exécution du contrat (clôture du contrat).

Le NAR a rapporté :

• L'indice des ventes de logements en attente était up 0.2 % d'un mois à l'autre et up 3.9 % d'une année sur l'autre (le mois dernier a été signalé à +3.0 % d'une année sur l'autre).
• Le marché s'attendait d'un mois à l'autre de -0.4 % à 3.6 % (consensus 1.0 %) contre la croissance de +0.2 % constatée.

Econintersectionl'évaluation de l'utilisation de données non ajustées :

• la croissance de l'indice a été le duvet 1.1 % d'un mois à l'autre et up 2.1 % en glissement annuel.
• Les tendances actuelles (en utilisant des moyennes mobiles sur 3 mois) ont baissé mais restent en expansion.
• En extrapolant les données non ajustées des ventes de logements en attente pour projeter les ventes de logements existants de novembre 2015, cela donnerait un taux de 4.3 % Gain année après année pour les ventes de maisons existantes.

Moyenne mobile non ajustée sur 3 mois de la croissance d'une année sur l'autre pour les ventes de maisons en attente (ligne bleue) et les ventes de maisons existantes (ligne rouge)

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De Lawrence Yun, économiste en chef de NAR :

.... les ventes en attente ont plafonné cet automne, les acheteurs ayant du mal à surmonter le nombre limité de maisons disponibles à la vente et les prix qui augmentent trop rapidement sur certains marchés. Les signatures de contrats en octobre ont fait le plus de progrès dans le nord-est, qui n'a pas vu beaucoup de l'appréciation drastique des prix1 et des contraintes d'approvisionnement qui se produisent dans d'autres parties du pays. Dans les zones métropolitaines les plus compétitives, en particulier celles du Sud et de l'Ouest, les problèmes d'abordabilité restent exacerbés, car les stocks bas continuent de faire grimper les prix.

Bien que l'activité contractuelle ait légèrement baissé depuis le printemps, le renforcement continu de plusieurs marchés du travail locaux continue d'alimenter l'amélioration de la demande d'achat qui a maintenant poussé les ventes existantes au-dessus d'un rythme de 5 millions de ventes pendant huit mois consécutifs.

Les régions qui dépendent fortement des emplois liés au pétrole sont l'exception et ont déjà commencé à voir une certaine faiblesse des ventes en raison de la baisse des prix de l'énergie.

L'indice des ventes de maisons en attente de la National Association of Realtors (NAR) offre une fenêtre pour prédire les ventes de maisons existantes. La vente réelle de la maison peut apparaître le mois de la signature du contrat (les acheteurs au comptant peuvent conclure rapidement) ou dans les deux mois suivants.

Econintersection prévoit des ventes de maisons existantes non ajustées en compensant d'un mois l'indice des ventes de maisons en attente. Cette prévision suggère des ventes de maisons existantes non ajustées de 370,000 ​​2015 en novembre XNUMX.

Utilisation des ventes de maisons en attente pour prédire les ventes de maisons existantes - Ventes de maisons existantes non ajustées (ligne bleue) et prévisions prévisionnelles à l'aide de l'indice des ventes de maisons en attente (ligne rouge)

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En utilisant cette méthodologie, 430,000 2015 ventes non ajustées de maisons existantes étaient prévues pour octobre 447,000 par rapport au nombre réel déclaré de XNUMX XNUMX (qui est sujet à une révision supplémentaire).

Variation non ajustée d'une année à l'autre des volumes de ventes de maisons existantes (ligne bleue), moyenne mobile sur 3 mois (ligne rouge)

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Garder les choses réelles – les volumes de ventes de maisons ne représentent que les 2/3 des niveaux précédents.

Mises en garde sur l'utilisation de l'indice des ventes de logements en attente

Selon le NAR :

L'indice des ventes de logements en attente (PHSI) de NAR est publié au cours de la première semaine de chaque mois. Il est conçu pour être un indicateur avancé de l'activité immobilière.

L'indice mesure l'activité des contrats de logement. Il est basé sur des contrats immobiliers signés pour des maisons unifamiliales, des condos et des coopératives existantes. Un contrat signé n'est pas compté comme une vente jusqu'à la clôture de la transaction. La modélisation pour le PHSI examine la relation mensuelle entre les contrats de vente de maisons existantes et les clôtures de transactions au cours des quatre dernières années.

…… Lorsqu'un vendeur accepte un contrat de vente sur une propriété, il est enregistré dans un service d'annonces multiples (MLS) en tant que « vente de maison en attente ». La majorité des ventes de maisons en attente deviennent des transactions de vente de maisons, généralement un à deux mois plus tard.

NAR collecte désormais les données de vente de logements en attente auprès des MLS et des grands courtiers. Au total, nous recevons des données de plus de 100 MLS et 60 grands courtiers, ce qui nous donne une grande taille d'échantillon couvrant 50% de l'échantillon EHS. Cela équivaut à 20 pour cent de toutes les transactions.

En d'autres termes, Pending Home Sales est une extrapolation d'un échantillon égal à 20 % de l'ensemble. Econintersection utilise Pending Home Index pour prévoir les futures ventes de maisons existantes.

Econintersection réinitialiser la prévision des ventes de logements existants en utilisant l'indice des ventes de logements en attente coïncidant avec l'analyse des ventes de logements en attente de novembre 2011 (voir ici) – alors que le NAR a révisé en novembre les données historiques sur les ventes de logements existants.

La solution Econintersection la méthodologie de prévision est influencée par la vitesse à laquelle se produisent les fermetures. Lorsqu'ils ralentissent au cours d'une période donnée, cette méthode surestime. Le nombre d'acheteurs au comptant accélère le processus (analyse des acheteurs au comptant ici). Un processus rapide de vente au comptant pourrait commencer et se terminer le même mois. D'un autre côté, les contrats de vente à découvert peuvent parfois mettre des mois à se conclure. L'interprétation des données sur les ventes de logements en attente est compliquée par la pondération des effets compensatoires dans le marché anormal actuel.

S'il vous plaît noter que Econintersection utilise des données non ajustées dans son analyse.

Econintersection détermine la variation d'un mois à l'autre en soustrayant la variation d'une année à l'autre du mois en cours de la variation d'une année à l'autre du mois précédent. C'est la meilleure des mauvaises options disponibles pour déterminer les tendances d'un mois à l'autre - car la méthodologie préférée consisterait à utiliser des données pluriannuelles (mais les effets de la nouvelle normale et de la Grande Récession déforment les données historiques).

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