Allégement hypothécaire COVID-19 – Le rôle du soutien du revenu

de la Fed d'Atlanta

La pandémie de COVID-19 a entraîné un grand nombre de congés, de licenciements, de réductions des heures travaillées et de baisses de salaire. Anticipant que de nombreux propriétaires auraient par conséquent des difficultés à payer leur facture hypothécaire mensuelle, le US Department of Housing and Urban Development a ordonné à tous les agents hypothécaires de la dette garantie par le gouvernement fédéral d'accorder une abstention à tous les propriétaires touchés par la crise. En outre, régulateurs bancaires a encouragé les prêteurs à s'abstenir et à restructurer les prêts hypothécaires pour les emprunteurs touchés par la fermeture, des actions qui ont permis d'éviter une vague immédiate de saisies.

À la fin de la fenêtre d'abstention, les emprunteurs se verront probablement proposer une série de plans de remboursement : en commençant par une période de paiements de rattrapage, puis en passant à des durées prolongées de leur hypothèque ou peut-être même à des réductions de taux. Cependant, si l'emprunteur n'a pas repris le travail, le paiement de ce qui est en fait une nouvelle hypothèque pose évidemment un défi. Des options telles que la création d'un plan de remboursement modifié, la baisse du taux d'intérêt hypothécaire ou la prolongation de la durée du prêt pourraient ne pas suffire pour un emprunteur qui a subi une perte de revenu substantielle.

En 2009, des chercheurs de la Fed de Boston proposé une politique alternative d'aide au paiement hypothécaire supplémentaire destinée aux emprunteurs subaquatiques qui subissent une réduction significative de leur revenu disponible en raison de facteurs tels que la perte d'emploi ou les frais médicaux associés à la maladie. Cette recherche de 2009 s'est appuyée sur recherches antérieures de la Fed de Boston démontrant que - lors d'un précédent ralentissement du marché du logement - la plupart des ménages sous-marins ont continué à payer leurs hypothèques à moins qu'ils ne subissent une nouvelle réduction de leurs revenus ou une augmentation des dépenses. L'idée que le défaut de paiement d'une hypothèque est causé à la fois par un choc négatif sur les prix de l'immobilier et par un choc négatif sur le revenu/l'emploi est connue sous le nom de théorie du défaut à « double déclencheur ». Cependant, les preuves empiriques de la théorie du double déclencheur étaient limitées. Les propriétaires sous-marins dans les zones à chômage accru semblaient faire davantage défaut, mais il s'agissait principalement d'une corrélation intéressante, pas nécessairement d'une relation de cause à effet.

Depuis la Grande Récession, de nombreuses recherches (ici, par exemple) a tenté d'identifier le rôle central que jouent les chocs de revenu en cas de défaut. Le défi économétrique est que les chocs sur les revenus dus aux variations de l'emploi ou des salaires ont tendance à être capitalisés dans les prix des logements. Ainsi, une communauté connaissant le deuxième déclencheur d'une perte d'emploi généralisée, par exemple, connaîtra probablement également une baisse des prix des logements, ce qui rendra difficile l'identification de la véritable cause du défaut. Dans un prochain document nous considérons les sources uniques de changements dans l'emploi et les revenus résultant du boom de la fracturation hydraulique en Pennsylvanie à la fin des années 2000 pour isoler le deuxième déclencheur du premier.

La fracturation consiste à injecter de grandes quantités d'eau, de sable et de produits chimiques potentiellement toxiques sous terre à une forte pression pour briser les formations de schiste et libérer le gaz naturel piégé. Le processus de fracturation implique également le perçage des aquifères, le stockage et le traitement de grandes quantités d'eau contaminée et l'utilisation d'équipements lourds. Certaines preuves montrent que ces caractéristiques négatives réelles ou perçues baisser la valeur des maisons près des puits de fracturation. Dans le même temps, le boom du schiste a accru la demande de travailleurs moyennement et peu qualifiés et a généré d'importants paiements de redevances à de nombreux propriétaires fonciers.

L'observation de la performance des prêts hypothécaires créés avant le début de la fracturation hydraulique nous permet de traiter le boom du schiste qui en a résulté comme une expérience où les revenus des ménages ont été maintenus (ou augmentés) alors même que les prix des logements étaient stables ou en baisse. En utilisant des informations géologiques pour prédire l'emplacement de l'activité de fracturation, nous constatons que les puits de fracturation ont considérablement augmenté le revenu total des ménages, à la fois des salaires et des redevances, et les puits semblent avoir augmenté l'emploi dans les industries liées à la fracturation. Dans le même temps, la fracturation hydraulique ne semble pas avoir fait monter les prix des logements ou rendu moins probable qu'un ménage ait des capitaux propres négatifs. Cependant, la fracturation hydraulique réduit considérablement la probabilité qu'une hypothèque devienne gravement en souffrance (c'est-à-dire lorsqu'un emprunteur manque plus que quelques paiements).

De plus, lorsque nous utilisons uniquement la géologie pour prédire l'emplacement des puits de fracturation, nous obtenons une baisse beaucoup plus importante de la délinquance hypothécaire, ce qui suggère que les communautés les plus vulnérables ont été plus rapides à adopter la fracturation. Enfin, les effets améliorateurs de la fracturation hydraulique étaient concentrés chez les emprunteurs susceptibles d'être sous l'eau sur leurs prêts hypothécaires (le premier déclencheur), conformément à l'hypothèse du double déclencheur, puisque la théorie prédit que les emprunteurs avec des fonds propres positifs sont peu susceptibles de faire défaut en premier lieu. .

Nos résultats suggèrent qu'une stratégie efficace pour prévenir une crise de forclusion dans la situation actuelle est le soutien direct du revenu des ménages. En effet, la loi sur l'aide, les secours et la sécurité économique contre les coronavirus (communément appelée loi CARES) contient plusieurs transferts de revenus pour aider à soutenir les budgets des ménages, notamment une assurance-chômage élargie, des paiements directs en espèces à la plupart des ménages et des prêts aux petites entreprises qui sont remboursables. à condition qu'ils maintiennent l'emploi pendant la fermeture. À notre avis, ces programmes ne contribuent pas simplement à soutenir les familles pendant la crise, mais ils limitent également les perturbations du marché du logement. En fonction de l'évolution de la crise au cours des prochains mois, un soutien supplémentaire au revenu des ménages touchés pourrait éviter la nécessité d'interventions moins efficaces pour aider les emprunteurs en difficulté.

Source

https://www.frbatlanta.org/blogs/macroblog/2020/05/27/covid-19-mortgage-relief-the-role-of-income-support

À propos des auteurs

Chris Cunningham, économiste de recherche et conseiller associé, et

Kris Gérardi, économiste financier et conseiller, tous deux au sein du département de recherche de la Fed d'Atlanta