Un aperçu de la taille du marché et du retour sur investissement brut des locations unifamiliales de 2 à 4 logements

de CoreLogic

- ce message rédigé par YANLING MAYER

Sur le parc de logements locatifs du pays, près d'un logement sur cinq (1 %) est composé de logements de deux à quatre logements. Ces petits immeubles d'habitation se présentent sous de nombreuses formes et formes - duplex, triplex, quadruples, maisons en rangée, maisons en rangée ou appartements avec jardin - et peuvent être trouvés dans les zones urbaines et les pâtés de maisons, ainsi que dans les quartiers traditionnels et suburbains du pays.

Achetées principalement à des fins d'investissement – ​​bien que les propriétaires occupent fréquemment un logement comme résidence principale – ces petites maisons collectives représentent un tiers (34 %) du marché de la location unifamiliale (SFR) (figure 1).

Il existe cependant des variations géographiques importantes dans la taille de leur marché. Prenons par exemple les 10 grandes métropoles qui composent l'indice des prix des maisons CoreLogic Case-Shiller Composite-10 (Figure 2).

Lorsqu'elles sont dimensionnées par l'ensemble du parc de logements locatifs (c'est-à-dire, unifamiliales et multifamiliales combinées), les maisons locatives de 2 à 4 logements varient de 36.1 % dans la grande région métropolitaine de Boston à seulement 6.7 % dans le métro de Washington DC. Mais au sein du marché du logement SFR, les locations de 2 à 4 logements représentent généralement une part importante, en particulier dans de nombreuses zones urbaines du Nord-Est et du Midwest. A Boston et à New York par exemple, plus de 70 % du parc SFR est constitué de logements de 2 à 4 logements. À l'opposé se trouvent les régions métropolitaines de Denver et de Washington DC, où les locations de 2 à 4 logements ne représentent qu'environ un cinquième du SFR de la ville (21.2 % et 19.1 %, respectivement).

Cependant, qu'elles dominent ou non le paysage du marché de SFR, les propriétés de 2 à 4 logements offrent des logements abordables importants aux ménages à revenus faibles à modérés, en particulier sur les marchés à coût élevé. Pour les propriétaires occupants et les investisseurs, les immeubles de 2 à 4 logements offrent de nombreux avantages en tant qu'immeuble de revenus et de placement. Lorsqu'il est utilisé comme résidence principale, l'achat ou le refinancement est éligible au financement FHA et souvent à des taux hypothécaires plus avantageux et éventuellement à un plus grand effet de levier de la part des prêteurs proposant des prêts conventionnels. Deuxièmement, les revenus locatifs mensuels fournissent des flux de trésorerie à court terme qui peuvent être utilisés pour payer une partie des dépenses immobilières. Et à long terme, l'investissement offre une appréciation potentielle du capital grâce à la hausse de la valeur de la propriété.

La figure 3 donne un aperçu du rendement brut total de 2019 pour les 10 mêmes villes décrites ci-dessus. Le rendement brut total a deux composantes : le rendement à court terme des revenus locatifs et le rendement à long terme de l'appréciation de la propriété. [1] Le rendement locatif brut est le revenu locatif annuel (loyer mensuel courant multiplié par 12) divisé par la valeur marchande du bien. Le taux d'appréciation de la propriété est mesuré comme la variation sur un an de la valeur de la propriété, représentée par la variation sur 12 mois de l'indice des prix des maisons unifamiliales attachées.[2] Dans le graphique, l'appréciation de la propriété est superposée au rendement locatif brut, étiqueté avec le rendement brut total. Le rendement et l'appréciation de la propriété sont des moyennes sur cinq mois de janvier à mai 2019.

Bien que basé sur un très petit échantillon, il est néanmoins assez notable que les villes à coût élevé telles que San Francisco, San Diego, Los Angeles et New York ont ​​tendance à avoir un rendement locatif brut plus faible - largement déprimé par la valeur élevée des propriétés dans un contexte de croissance modérée des loyers. .[1] Les villes moins chères telles que Miami, Chicago et Las Vegas affichent généralement un rendement locatif brut supérieur à la moyenne (9.3 %, 9.2 % et 9.0 % respectivement). La moyenne nationale du rendement locatif brut annuel était de 8.4 % au cours des cinq premiers mois de 2019.

Au cours de la même période, le rendement annuel à long terme de l'appréciation du capital s'est établi en moyenne à 2.7 % dans l'ensemble du pays. À Las Vegas, la plus-value moyenne du capital des maisons unifamiliales rattachées a atteint les deux chiffres : 11.7%. Les métros de Denver et de Washington DC ont également obtenu un rendement à long terme supérieur à la moyenne grâce à l'appréciation du capital. San Francisco, en revanche, a affiché un faible rendement négatif de l'appréciation du capital qui a contribué négativement au rendement brut total. À l'exception de Denver et de Las Vegas, huit des 10 métros ont enregistré une sous-performance de rendement brut total faible à modérée par rapport à la moyenne nationale (11.1 %). À Las Vegas, le rendement brut total annuel moyen a dépassé un impressionnant 20 % au cours des cinq premiers mois de 2019.

Notes

[1] Le rendement net total est inférieur au rendement brut total après soustraction des dépenses d'exploitation et des dépenses en capital.

[2] Les propriétés de l'indice CoreLogic des prix des maisons mitoyennes comprennent les maisons de 2 à 4 logements, les maisons en rangée, les condos, les coopératives, les maisons en rangée, les duplex, les triplex et les quadplex.

[3] Selon le CoreLogic Single-Family Rent Index (SFRI), le loyer brut à l'échelle nationale a augmenté de 3.1 % en glissement annuel au cours de la même période.

Source

https://www.corelogic.com/blog/2019/08/a-snapshot-of-market-size-and-gross-investment-return-of-2-to-4-unit-single-family-rentals.aspx

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