de la Fed de St Louis
— ce message rédigé par Vanessa G. Randolph
Nous pouvons tous convenir que les besoins en logement des marchés et des populations mal desservis doivent être soutenus. Chez Fannie Mae, nous sommes impatients de relever ce défi dans le cadre de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) Programme Devoir de servir (DTS).
De 2018 à 2020, nous prenons des mesures spécifiques pour traiter :
- logement préfabriqué, en explorant des options de financement innovantes pour l'une des plus grandes opportunités de logements abordables ;
- préservation des logements abordables, en aidant à maintenir les propriétés établies disponibles comme alternatives de logement à faible coût ; et
- logement rural, en soutenant le financement de logements pour des régions et des populations rurales ciblées ayant des besoins élevés.
Fannie Mae a servi les besoins de logement de l'Amérique pendant 80 ans. Nous considérons ces efforts comme une extension du travail axé sur la mission que nous accomplissons chaque jour pour assurer l'accès à un logement durable et abordable.
Le logement préfabriqué est un logement abordable
Les maisons préfabriquées d'aujourd'hui sont toujours construites dans des usines, mais les maisons sont placées sur des fondations, de sorte qu'elles ne sont pas faciles à déplacer. Ils offrent également des équipements dont les acheteurs ont besoin – des espaces de vie spacieux, des cuisines ultramodernes, des salles de bains luxueuses – et la sécurité et l'efficacité énergétique dont ils ont besoin, le tout à des prix abordables.
Le prix moyen par pied carré d'une maison préfabriquée est de 49 $; pour une maison construite sur place, c'est 107 $ pour ce même pied carré.[1] À ce point d'entrée, les logements préfabriqués pourraient contribuer à atténuer la crise du logement abordable, en offrant des logements à prix raisonnable aux acheteurs à revenu faible et modéré. Et ces acheteurs peuvent commencer à se constituer des capitaux propres. (Voir Figure 1.)
Cependant, il existe des défis pour les prêteurs dans cet espace, notamment des normes de prêt différentes selon que la maison est traitée comme un bien immobilier ou un bien personnel, un manque de données financières et de performance accessibles, un coût d'emprunt plus élevé pour de nombreux consommateurs et un perception négative de la marque.
Dans le cadre du DTS, Fannie Mae met à jour certaines politiques afin que nous puissions acheter davantage de prêts sur des maisons préfabriquées construites selon certaines spécifications et intitulées comme des biens immobiliers. Nous avons fait le premier pas avec la FHFA, notre organisme de réglementation, pour établir un programme pilote pour tester les prêts mobiliers (biens personnels).
Dans le domaine des maisons préfabriquées multifamiliales, nous examinons les produits actuels pour envisager des stratégies de financement pour les communautés de maisons préfabriquées appartenant au gouvernement, aux organisations à but non lucratif et aux résidents. Nous recherchons et évaluons également les protections minimales proposées par la FHFA pour les baux des locataires pour les communautés de logements préfabriqués. Les sites Pad sont des immeubles commerciaux autonomes qui sont loués à un ou plusieurs locataires commerciaux.
La nécessité de préserver le logement abordable
Les faibles taux d'inoccupation locative ont poussé les prix d'achat des maisons à la hausse. Du troisième trimestre 2012 au troisième trimestre 2017, les prix des logements ont augmenté de 23 %. Il n'est guère surprenant que les taux d'accession à la propriété soient passés d'un sommet de 69.2 % en 2004 à 64.2 % en 2017. Cela est particulièrement vrai pour les ménages plus jeunes, dont le taux d'accession à la propriété est passé de 43.6 % en 2004 à 34.7 % en 2017.
Les loyers sont également en hausse. Plus de 11 millions de ménages locataires paient au moins la moitié de leur revenu mensuel pour se loger.
Dans le cadre du DTS, Fannie Mae s'efforce d'augmenter l'offre de logements abordables grâce à des modèles d'équité partagée tels que les fiducies foncières communautaires et les propriétés soumises à des restrictions de revente, ainsi qu'à travers des propriétés en difficulté qui peuvent être achetées et réhabilitées. Dans le même temps, de nombreuses personnes à revenu très faible ou modéré vivent dans des maisons plus anciennes avec des factures de services publics élevées. Pour aider ces familles, nous travaillons sur des options de financement pour des améliorations énergétiques et hydriques à moindre coût, ce qui les aidera à se payer un logement et d'autres paiements.
Du côté multifamilial, nous explorons des stratégies de préservation et prévoyons de faire des achats de prêts supplémentaires dans le cadre d'un certain nombre de programmes fédéraux existants qui sont conçus pour préserver les logements abordables. Nous augmentons notre soutien aux initiatives nationales et locales en matière de logement, en finançant des améliorations en matière d'efficacité énergétique et hydrique et en aidant l'industrie à élaborer des normes pour les prêts multifamiliaux écoénergétiques.
Au service des marchés ruraux
Dans le cadre du DTS, Fannie Mae s'efforce d'apporter des prêts plus conventionnels aux régions et aux populations rurales mal desservies, y compris les travailleurs agricoles et les marchés du centre des Appalaches, le delta inférieur du Mississippi, les colonies situées le long de la région frontalière américano-mexicaine et les logements sur les terres amérindiennes. . Fannie Mae s'emploie également à financer davantage de logements dans certaines zones rurales des comtés à pauvreté persistante. Par exemple, les domaines d'intérêt dans le Missouri comprennent les comtés de Dunklin, du Mississippi, de New Madrid, de l'Oregon, de Pemiscot, de Reynolds, de Ripley, de Shannon, du Texas, de Washington et de Wright.
Notre plan est d'augmenter le nombre de prêts achetés dans les régions rurales à fort besoin, y compris les achats auprès de petites institutions financières, et d'accroître la collaboration avec les prêteurs, les organisations à but non lucratif et les entités gouvernementales qui soutiennent le logement abordable dans les zones rurales.
Nous avons également réintégré le marché boursier du crédit d'impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC) [2] et augmentera les achats de prêts garantis par des logements multifamiliaux pour des populations et des régions spécifiques à besoins élevés.
Travailler ensemble pour apporter des changements
En tant qu'acteur du marché secondaire, Fannie Mae recherche des opportunités pour stimuler le marché primaire à fournir plus de capitaux dans des régions du pays trop souvent négligées. Nous travaillons avec les parties prenantes nécessaires pour apporter les changements nécessaires et développer des produits innovants pour attirer les investisseurs. Par-dessus tout, nous voulons être sûrs que le nouveau financement pour les populations de logements dans le besoin est sûr et durable.
Nous réalisons qu'aucun participant au système de financement du logement ne peut transformer un marché mal desservi en un marché bien desservi. Il faudra des partenariats solides et un degré élevé de collaboration entre un large éventail de parties prenantes pour faire la différence sur les trois marchés DTS.
Pour plus d'informations et de mises à jour, veuillez visiter notre website.
À propos de l’auteure
Vanessa « Van » G. Randolph est spécialiste des prêts communautaires chez Fannie Mae.
Figure 1
Qui vit dans des maisons préfabriquées ?
Source : Faits sur le marché des maisons mobiles 2012, par Foremost Insurance Company
Source
https://www.stlouisfed.org/publications/bridges/spring-2018/fannie-mae
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