Subprime 2 : Le retour de l'hypothèque meurtrière

À partir de La Conversation

- ce message rédigé par Bruce Morley, Université de Bath

Le marché des prêts hypothécaires à risque a mis le monde à genoux, alors que diable faisons-nous pour l'inviter à revenir à la fête ?

C'est l'emballage et la revente de cette dette à faible notation des propriétaires américains qui ont déclenché la crise financière mondiale. Mais maintenant, il est de plus en plus évident que ces produits redeviennent populaires, tant au Royaume-Uni qu'aux États-Unis. Alors, à quel point devrions-nous avoir peur ?

Suite à la crise de 2007-2008, la demande de prêts hypothécaires à risque a chuté – sans surprise. Cela s'explique en partie par le fait que les régulateurs ont fixé règles beaucoup plus strictes autour de qui pourrait les avoir. Ils ont également resserré les exigences en matière de prêts hypothécaires, en surveillant de plus près les revenus et la taille des dépôts des emprunteurs potentiels. Les prêts hypothécaires à risque s'adressent principalement aux personnes dont la cote de crédit est médiocre en raison de défauts de paiement antérieurs et qui, par conséquent, bénéficient d'un accès limité au marché hypothécaire conventionnel.

Dans cet esprit, ce n'est peut-être pas une énorme surprise que la demande revienne, ainsi que la volonté de payer les taux d'intérêt supplémentaires - environ 8% - afin de monter sur l'échelle immobilière. Il y a aussi une touche d'optimisme en jeu ici – les environnements économiques britanniques et américains se sont améliorés, avec une croissance plus élevée et des prix de l'immobilier en hausse.

Par conséquent, nous obtenons une expansion des entreprises au Royaume-Uni offrant des prêts hypothécaires à risque spécialisés aux personnes qui ont des antécédents de crédit dépréciés. La même tendance a été observée aux États-Unis. Il y a eu une augmentation d'environ 30 % du nombre de prêts hypothécaires de premier rang offerts aux emprunteurs ayant cotes de crédit faibles. Les prêts à risque provoquent également inquiétudes sur le marché automobile.

Tout au nom

Dans les deux pays, cependant, il existe un certain nombre de différences entre les marchés des subprimes actuels et ceux du début des années 2000.

Premièrement, ils ne sont plus appelés prêts hypothécaires à risque; l'accent est désormais mis sur le marché cible, comme les emprunteurs à faible cote de crédit. De plus, cette fois, les prestataires exigent des cotes de crédit beaucoup plus élevées qu'en 2005. Ce sont également des institutions financières spécialisées qui s'impliquent, plutôt que des banques de grande envergure. Et ils soulignent que le financement est limité aux emprunteurs qui peuvent prouver que leur mauvaise note est due à un événement « ponctuel », comme une maladie.

Faire travailler les sommes. Anssi Koskinen, CC BY

Mais quelles que soient les nouvelles garanties, pourquoi les banques et autres fournisseurs souhaitent-ils prêter de l'argent à des personnes qui, à première vue, ressemblent à de mauvais paris pour le rembourser ?

L'expansion rapide du secteur des subprimes a commencé aux États-Unis en 1992, lorsque le Loi fédérale sur la sécurité et la solidité financières des entreprises de logement a été promulguée dans le but d'augmenter le financement hypothécaire disponible pour les familles à faible revenu. Cela comprenait l'établissement d'objectifs pour la proportion de prêts hypothécaires à leur disposition.

Après 2001, les taux d'intérêt aux États-Unis et au Royaume-Uni ont été considérablement réduits, ce qui a à la fois encouragé la croissance des prêts hypothécaires à risque et entraîné une baisse des rendements de l'épargne et des autres investissements. Tant que les prix des maisons ont augmenté, comme c'était le cas jusqu'en 2006, le secteur des subprimes a prospéré. Même si les emprunteurs n'avaient pas de revenus pour payer l'hypothèque, ils pouvaient lever des fonds en réhypothéquant leur maison en fonction de leur valeur accrue.

Cette fois c'est différent

Bien sûr, nous savons maintenant comment se termine ce chapitre de l'histoire. Après 2005, les taux d'intérêt ont commencé à augmenter, entraînant une chute des prix des logements et l'effondrement consécutif de la confiance du secteur des subprimes dans son ensemble. Cela a entraîné une augmentation inévitable des défauts de paiement des prêts hypothécaires.

Le problème encore plus important à l'époque était que cette dette subprime s'était tissée dans le tissu des marchés financiers plus larges et avait été incorporée dans des produits de dette achetés et vendus par des investisseurs qui ne savaient pas ce qu'ils avaient. Cue le crise financière mondiale.

Maintenant, une grande partie du problème résidait dans le conditionnement de la dette par les banques, bien sûr. Mais les décideurs politiques d'aujourd'hui doivent encore se méfier d'un secteur des subprimes - et en fait d'un secteur locatif - qui augmente le risque du marché immobilier dans son ensemble, en particulier compte tenu des récentes augmentation de la dette des ménages et volatilité accrue du marché.

Dans les lumières. La dette augmente. Jeremy Brooks, CC BY-NC

Il ne vous aura pas échappé que nous sommes de nouveau dans un monde où les taux d'intérêt sont à des creux historiques, ce qui en théorie encourage l'expansion du marché du logement au-delà de ce qui est durable. Si les taux d'intérêt britanniques et américains devaient augmenter soudainement, ce secteur pourrait à nouveau avoir des conséquences pour l'ensemble du système financier.

Raquette de protection

Il est difficile d'ignorer l'histoire catastrophique du secteur des prêts hypothécaires à risque, mais la récente reprise ne devrait pas être aussi problématique. Premièrement, les régulateurs sont plus conscients des problèmes potentiels. Ils ont développé un système de réglementation macroprudentielle ce qui signifie que les régulateurs évaluent les niveaux de risque dans l'ensemble du système financier, plutôt que banque par banque.

Les normes de prêt et la gestion des risques impliqués sont beaucoup plus strictes qu'il y a dix ans. La réglementation globale du secteur financier s'est également renforcée, avec la nouvel accord de Bâle III qui oblige les banques à détenir plus de capital et devrait contribuer à les protéger des chocs financiers à l'avenir.

Peu de gens ont un bon bilan pour prédire quelle crise les marchés vont affronter, mais c'est rarement la même que la dernière. Les prêts hypothécaires à risque augmentent le risque sur le marché du logement et pourraient bien entraîner des moments difficiles pour les créanciers individuels. Mais les banques ont sûrement été instruites sur les dangers de se débarrasser de cette dette en catimini - et, même si elles ne l'ont pas fait, la réglementation accrue et les politiques macroprudentielles devraient agir comme un filet de sécurité pour empêcher des problèmes systémiques plus importants.

Bruce Morley, Maître de conférences en économie, Université de Bath

Cet article a été publié initialement le La Conversation. Lis le article original.