Comment utiliser les échanges immobiliers

Différer ou ne pas différer – telle pourrait être la question….

par Diana Hill, Cours de Académie de commerce

vient de terminer d'enseigner la classe d'investisseurs immobiliers professionnels et l'un de mes étudiants était très intéressé à en savoir plus sur 1031 échanges. J'enseigne les tenants et aboutissants d'un échange différé en classe, mais j'ai pensé ouvrir le sujet à tous mes lecteurs et vous donner matière à réflexion.

Qu'est-ce qu'un échange 1031 ? Une bourse 1031 peut fournir aux investisseurs immobiliers l'une des meilleures stratégies fiscales pour préserver la valeur d'un portefeuille d'investissement et l'étendre. En utilisant un échange, l'investisseur est en mesure de différer la comptabilisation des impôts sur les plus-values ​​qui seraient autrement encourus lors de la vente d'un immeuble de placement. Désormais, l'investisseur peut prendre la totalité des capitaux propres qu'il a accumulés et acheter beaucoup plus de biens de remplacement.

Il existe cinq types d'échanges : différés, simultanés, personnalisés, inversés et de biens personnels. Dans cet article, je vais décrire les deux plus courantes, différée et simultanée.

Retardé - également connu sous le nom d'échange simple :

C'est le type d'échange le plus courant. Certaines exigences de l'IRS doivent être remplies pour structurer un échange différé. Cet arrangement donne à l'investisseur l'avantage de la période d'échange complète.

Le processus est composé de 4 étapes de base :

1) Ouvrir l'échange – un investisseur doit ouvrir un compte d'échange auprès d'un QI (Qualified Intermediary).

2) Clôturer la vente du bien cédé – le QI, par le biais d'une cession exécutée, assumera le contrat d'achat et demandera à l'agent de clôture d'acter la propriété cédée directement de l'investisseur au nouvel acheteur. Le produit de la vente est ensuite envoyé directement au QI. Cela protège l'investisseur de la réception interdite des fonds.

3) Identification du bien de remplacement – il y a un délai de 45 jours pour identifier le(s) bien(s) de remplacement. L'investisseur doit suivre l'une des deux règles pour identifier la propriété. I) identifier un maximum de trois propriétés de remplacement sans égard à leur JVM (juste valeur marchande) – c'est ce qu'on appelle la « règle des trois propriétés ». II) L'investisseur peut identifier plus de trois propriétés tant que la JVM globale n'excède pas 200 % de la valeur de la propriété cédée.

4) Acquérir un bien de remplacement identifié – c'est ce qu'on appelle la période d'échange. Dans les 180 jours, l'investisseur doit fermer l'entiercement sur la ou les propriétés de remplacement identifiées. Les fonds sont ensuite transférés du QI directement à l'agent de clôture.

Echange simultané :

Un échange simultané se produit lorsque la propriété cédée et la propriété de remplacement sont transférées simultanément. Certains investisseurs pensent à tort que deux transactions clôturées le même jour satisfont aux exigences de change. Bien qu'un QI ne détienne pas les fonds dans ce type d'échange, sa fonction est essentielle pour créer une transaction entièrement conforme au code IRS 1031. Le QI fournit la trace écrite essentielle pour la validation du flux et de la structure de la transaction. Cela garantira le traitement de « sphère de sécurité » du report des gains en capital.

J'espère que vous pouvez voir l'énorme avantage fiscal d'un échange 1031. Cela peut aussi être intimidant. L'achat de plusieurs propriétés ou d'une propriété plus grande peut ajouter aux problèmes de gestion et peut ne pas être le désir de l'investisseur. Un TIC (Tenant in Common) peut offrir à l'investisseur la possibilité d'aller plus loin et d'utiliser ces impôts différés sans plus de responsabilité de gestion. Une partie de ma stratégie personnelle consiste à échanger mes locations contre des TIC.

Un TIC est un véhicule où un investisseur est autorisé à mettre en commun ses actifs avec d'autres investisseurs dans l'acquisition d'un bien de remplacement de même nature. Les TIC sont organisés par des syndicateurs pour être essentiellement des investissements passifs et des référentiels pour le produit de 1031 échanges.

Un investisseur peut entrer dans un TIC avec une exigence de fonds propres minimale de 100,000 XNUMX $, ce qui lui permettra d'investir dans une propriété de qualité institutionnelle de haute qualité. Un TIC permet également à l'investisseur d'être dans une diversité de propriétés et d'emplacements sans les soucis de gestion.

Les impôts font partie de notre réalité, ils ne devraient pas être la raison pour laquelle nous avons pris des décisions, mais ils devraient toujours faire partie du processus de prise de décision.

Je pense qu'il y aura bientôt des changements dans nos lois fiscales; il doit y avoir. Je ne sais pas ce qu'ils seront, donc si vous pouvez profiter de ces règles, il vaut mieux le faire plus tôt car plus tard, ce n'est peut-être pas une option.

Grande fortune….

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À propos de l’auteur

Née en Californie, Diana Hill est diplômée de l'Université d'État de Californie à Long Beach avec un baccalauréat ès sciences en administration des affaires – comptabilité. Diana a appris l'investissement immobilier à 17 ans en travaillant dans une agence immobilière le week-end au lycée. À l'université, elle a commencé à investir dans l'immobilier et même si elle a travaillé comme fiscaliste après l'université, elle a toujours su que l'investissement immobilier était dans son sang. Diana est restée en Californie avec sa famille où elle a bâti une fortune dans les investissements immobiliers, développé des entreprises prospères et a été un membre actif de sa communauté.

Son approche préférée de l'immobilier est l'achat et la conservation avec d'importants flux de trésorerie positifs et des capitaux propres immédiats. Diana a utilisé de nombreuses stratégies d'achat, de contrôle et de sortie différentes au cours de ses années d'investissement. Elle a également de l'expérience dans la réparation et la revente de propriétés pour des bénéfices constants. Diana et son mari Randy, un courtier immobilier californien, ont créé leur valeur nette et leur flux de revenus substantiels en achetant, en détenant et en vendant des propriétés en Californie et hors de l'État.

Diana est une experte et conférencière recherchée sur le sujet de l'investissement immobilier successoral dans tout le pays depuis 1980. Elle a été invitée à s'exprimer devant des organisations professionnelles et aux niveaux secondaire et universitaire. Diana est l'auteur et l'éditeur de plusieurs bulletins d'information, blogs et a développé du matériel de cours accrédité pour le département CA de l'immobilier.

Diana est un membre actif du BBB et du NAWBO. Diana a été utilisée comme source pour plusieurs articles dans le Orange County Register, a été citée dans le magazine Fortune et a contribué à de nombreuses autres publications. Elle a été présidente de nombreux organismes communautaires et présidente de divers comités, fondations et conseils d'administration. Diana a reçu des distinctions et des prix de diverses organisations. Son objectif est d'aider les autres à atteindre une grande fortune dans l'immobilier.