Pourquoi les prix des maisons à New York sont sur le point de s'effondrer

par l'auteur invité Keith Jurow

Voir les informations sur l'auteur en fin d'article.

Mes lecteurs savent que j'ai écrit deux articles expliquant pourquoi un effondrement des prix des maisons dans le Queens était presque certain. Pourtant, aucun effondrement ne s'est produit. Est-ce que j'avais tort ?  

Je n'ai jamais déclaré que l'effondrement était imminent. J'ai dit que je n'avais aucun moyen de savoir quand les banques commenceraient à saisir tous ces emprunteurs en souffrance. Mais ils le feront. C'est maintenant le bon moment pour voir pourquoi l'ensemble du marché de la ville de New York (NYC) est sur le point de s'effondrer. 
Tout d'abord, voyons ce qui est arrivé aux prix des maisons dans le pays depuis l'expiration du crédit d'impôt pour l'achat d'un premier achat. La meilleure source pour cela est Clear Capital et son excellent rapport de marché Home Data Index (HDI).

Depuis la fin de l'été dernier, les prix des maisons à l'échelle nationale ont plongé en moyenne de 11.5 % jusqu'en avril 2011. Certains des pires grands métros ont chuté encore plus. Les discussions sur le creux des prix des maisons ont cessé. Depuis un an, je dis qu'il n'y a pas de reprise du logement en vue.

Pourtant, les prix médians des maisons à New York (NYC) ont plutôt bien résisté au cours de cette période. Pourquoi?

Dans mes deux articles sur le Queens, j'ai souligné que les banques de services n'excluent tout simplement pas les propriétaires délinquants. Ils ne les mettent même pas en défaut (NOD). Jetez un coup d'œil à ce graphique du premier article montrant la hausse des délinquances graves dans cet arrondissement.

Il y a un an, 11.2 % de tous les propriétaires du Queens ayant une hypothèque étaient en retard de 60 jours ou plus. J'ai obtenu ces chiffres de TransUnion, la société d'évaluation du crédit qui publie un rapport trimestriel sur les impayés hypothécaires basé sur sa base de données de 27 millions de rapports de crédit anonymes. Au premier trimestre 2008, ce chiffre n'était que de 3.9%.

Ce chiffre de 11.2 % équivalait à environ 25,000 10 propriétaires gravement délinquants. Ce nombre a été confirmé par un rapport assez récent de la Banque de la Réserve fédérale de New York qui indiquait que 90 % de tous les premiers privilèges dans le Queens étaient en souffrance depuis 90 jours ou plus. N'oubliez pas que ces chiffres ne concernent que l'un des cinq arrondissements de New York. Le rapport de la Fed de New York a également montré un taux de défaillance à plus de 11.8 jours de 9.5% pour le Bronx et de XNUMX% pour Brooklyn.

Les banques tentent-elles de saisir tous ces propriétaires délinquants qui vivent sans loyer ? Vous jugez.

Regardons bien ce graphique étonnant. La ville de New York compte environ 8 millions d'habitants, de loin la plus grande ville du pays. Le graphique de PropertyShark décompose les nouvelles enchères de forclusion (en fait les ventes du shérif) programmées par arrondissement. Vous pouvez voir que la grande majorité prévue sont pour le Queens. Aucun des quatre autres arrondissements n'a dépassé les 150 enchères programmées au cours d'un mois depuis la fin de 2008.

Notez soigneusement que le nombre maximal de Queens commence à baisser bien avant que le désordre de la signature des robots ne se produise l'automne dernier. Désolé, ce problème n'avait rien à voir avec le refus de la banque de saisir les propriétaires délinquants. Il a fourni une certaine couverture pour les banques, cependant.

La simple vérité est que pendant plus de deux ans, les banques de service n'ont fait aucun effort pour exclure ces emprunteurs gravement délinquants dans toute la Big Apple. Jetez un œil à ces chiffres incroyables du nombre de REO à New York à vendre sur foreclosure.com le 30 mai.

Propriétés saisies sur le marché à New York – 30 mai

Reines – 232
Brooklyn – 95
Bronx – 76
Île de Staten – 7
Manhattan – 27

Je n'invente pas ces chiffres. Allez sur foreclosure.com et vérifiez par vous-même. 

Alors, qu'est-ce que tout cela signifie pour les marchés du logement de New York ? Les propriétaires de l'un des cinq arrondissements n'ont pas à rivaliser avec les saisies à vendre comme ils le font dans tous les autres grands métros. Alors peuvent-ils inscrire leur propriété pour tout ce qu'ils veulent. Et ils le font. De temps en temps, comme le piège à mouches venus, un vendeur a la chance d'attraper un acheteur.

Les vendeurs n'en attrapent pas beaucoup, cependant. Dans le rapport trimestriel approfondi de Jonathan Miller sur le marché du Queens publié par Prudential Douglas Elliman Real Estate, il a dénombré un total de 2,483 1 3-2010 maisons familiales, coopératives et unités de condos vendues au cours du quatrième trimestre de 830. Cela représente environ 2.2 par mois. . Il s'agit d'un arrondissement d'environ 363,000 millions d'habitants. Ces acheteurs ont payé un prix médian de XNUMX XNUMX $. Si vous n'étiez pas au courant de ce que j'ai expliqué, vous penseriez que le marché du Queens a plutôt bien résisté. Certainement pas. L'écrasante majorité des propriétés sur le marché dans les cinq arrondissements se contentent de s'asseoir… et de s'asseoir… et de s'asseoir.

Où se dirigent les cinq arrondissements

À un moment donné, les banques subiront une pression énorme pour saisir le grand nombre de propriétés gravement délinquantes qui sont maintenant soit vacantes, soit occupées par des « fugitifs » qui profitent du free ride depuis plus longtemps que partout ailleurs. Regardez ce tableau choquant de Services de traitement des prêteurs.

Il montre que dans l'État de New York, les propriétaires avec un avis de défaut (NOD) sur leur propriété n'ont pas effectué de versement hypothécaire pendant une moyenne de 644 jours. Cela fait plus de 21 mois. Belle affaire, n'est-ce pas ?

Lorsque les banques commenceront à saisir et à vendre les REO sur le marché, les prix dans les cinq arrondissements s'effondreront complètement. C'est presque aussi certain que la nuit suit le jour. Ignorez-le à vos risques et périls.

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Keith Jurow est l'auteur du MVP Housing Market Report.

 Remarque : Keith se concentrera sur l'ensemble du marché du logement de New York et les banlieues dans le septième numéro de son Rapport sur le marché du logement sortie prévue mi-juillet.

Pour en savoir plus sur Keith Jurow, consultez son Rapport sur le marché du logement. Keith fournit des données exploitables, des graphiques, des analyses approfondies et des conseils spécifiques pour vous aider individuels et les vendeurs prennent de meilleures décisions immobilières. Apprendre encore plus.

Regardez Keith expliquer pourquoi il a lancé le rapport sur le marché du logement.