Mai 2014 Les ventes de logements en attente s'améliorent mais continuent de se contracter d'une année à l'autre

Écrit par Steven Hansen

L'indice désaisonnalisé des ventes de maisons en attente de la National Association of Realtors (NAR) pour mai 2014 montre à nouveau une amélioration par rapport au mois dernier. Néanmoins, le niveau de l'indice des ventes de logements en attente est en baisse par rapport à il y a un an, et notre analyse suggère que les ventes de logements existants en juin 2014 seront meilleures qu'en mai, mais continueront de se contracter d'une année à l'autre.

• Les tendances actuelles (en utilisant des moyennes mobiles sur 3 mois) se sont améliorées par rapport aux moyennes mobiles d'il y a un an dans les ventes de maisons en attente - mais continuent d'être en contraction.
• En extrapolant les données non ajustées pour projeter les ventes de maisons existantes en mai 2014, il s'agirait d'une contraction de 2.8% des ventes de maisons existantes d'une année sur l'autre - mais nettement meilleure que la contraction de 10.0% du mois dernier.
• Les ventes de maisons en attente sont basées sur les signatures de contrat et les ventes de maisons existantes sont basées sur l'exécution du contrat (clôture du contrat).
• Après 28 mois de croissance d'une année sur l'autre, les ventes de logements en attente selon le unajusté les données se sont contractées d'une année à l'autre pour le huitième mois consécutif.

Le NAR a rapporté mai 2014 l'indice des ventes de logements en attente a été up 6.1 % d'un mois à l'autre et le duvet 5.2 % en glissement annuel. Le marché s'attendait d'un mois à l'autre de -0.5% à 2.3% (consensus 1.0%) contre une croissance de 6.1% annoncée. Econintersectionl'évaluation des données non ajustées montre la croissance de l'indice accéléré 2.5 % d'un mois à l'autre et le duvet 6.8 % en glissement annuel.

Moyenne mobile non ajustée sur 3 mois de la croissance d'une année sur l'autre pour les ventes de maisons en attente (ligne bleue) et les ventes de maisons existantes (ligne rouge)

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De Lawrence Yun, économiste en chef de NAR :

…. s'attend à une amélioration des ventes de logements au second semestre. « Les ventes devraient dépasser un rythme annuel de cinq millions de logements au cours des prochains mois grâce à des taux hypothécaires favorables, plus de stocks et une meilleure création d'emplois. Cependant, la croissance des ventes au second semestre ne suffira pas à compenser le ralentissement du premier trimestre et sera probablement inférieure au total de l'an dernier. Malgré les gains positifs des contrats signés le mois dernier, l'abordabilité et l'accès au crédit sont toujours un sujet de préoccupation pour les acheteurs d'une première maison, qui ne représentaient que 27% des ventes de maisons existantes en mai et portent généralement une dette de prêt étudiant et un crédit inférieur. scores.

L'indice des ventes de maisons en attente de la National Association of Realtors (NAR) offre une fenêtre pour prédire les ventes de maisons existantes. La vente réelle de la maison peut apparaître le mois de la signature du contrat (les acheteurs au comptant représentent 33% des ventes de maisons en mars selon le NAR – les acheteurs au comptant peuvent conclure rapidement), ou dans les deux mois suivants.

Econintersection évalue en compensant l'indice un mois pour projeter non corrigé Ventes des maisons existantes. L'utilisation de cet indice de décalage d'un mois suggère des ventes de maisons existantes non ajustées de 485,000 2014 en juin 45,000 (facteur de fudge négatif de XNUMX XNUMX ce mois-ci pour une erreur historique en utilisant cette méthodologie pour le mois de juin des années précédentes).

Utilisation des ventes de maisons en attente pour prédire les ventes de maisons existantes - Ventes de maisons existantes non ajustées (ligne bleue) et prévisions prévisionnelles à l'aide de l'indice des ventes de maisons en attente (ligne rouge)

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En utilisant cette méthodologie, 460,000 25,000 (facteur Fudge positif de 2014 472,000) ventes de maisons existantes non ajustées ont été prévues pour les ventes de mai XNUMX par rapport au nombre réel déclaré de XNUMX XNUMX (qui est sujet à une révision ultérieure).

Variation non ajustée d'une année à l'autre des volumes de ventes de maisons existantes (ligne bleue), moyenne mobile sur 3 mois (ligne rouge)

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Comme le montre le graphique ci-dessus, depuis la mi-2011, les ventes de maisons ont augmenté positivement d'une année à l'autre. Cependant, depuis novembre 2013, les ventes de logements ont affiché une contraction d'une année sur l'autre pour la première fois depuis 2011.

Garder les choses réelles – les volumes de ventes de maisons ne représentent que les 2/3 des niveaux précédents.

Mises en garde sur l'utilisation de l'indice des ventes de logements en attente

Selon le NAR :

L'indice des ventes de logements en attente (PHSI) de NAR est publié au cours de la première semaine de chaque mois. Il est conçu pour être un indicateur avancé de l'activité immobilière.

L'indice mesure l'activité des contrats de logement. Il est basé sur des contrats immobiliers signés pour des maisons unifamiliales, des condos et des coopératives existantes. Un contrat signé n'est pas compté comme une vente jusqu'à la clôture de la transaction. La modélisation pour le PHSI examine la relation mensuelle entre les contrats de vente de maisons existantes et les clôtures de transactions au cours des quatre dernières années.

…… Lorsqu'un vendeur accepte un contrat de vente sur une propriété, il est enregistré dans un service d'annonces multiples (MLS) en tant que « vente de maison en attente ». La majorité des ventes de maisons en attente deviennent des transactions de vente de maisons, généralement un à deux mois plus tard.

NAR collecte désormais les données de vente de logements en attente auprès des MLS et des grands courtiers. Au total, nous recevons des données de plus de 100 MLS et 60 grands courtiers, ce qui nous donne une grande taille d'échantillon couvrant 50% de l'échantillon EHS. Cela équivaut à 20 pour cent de toutes les transactions.

En d'autres termes, Pending Home Sales est une extrapolation d'un échantillon égal à 20 % de l'ensemble. Econintersection utilise Pending Home Index pour prévoir les futures ventes de maisons existantes.

Econintersection réinitialiser la prévision des ventes de logements existants en utilisant l'indice des ventes de logements en attente coïncidant avec l'analyse des ventes de logements en attente de novembre 2011 (voir ici) – alors que le NAR a révisé en novembre les données historiques sur les ventes de logements existants.

La solution Econintersection la méthodologie de prévision est influencée par la vitesse à laquelle se produisent les fermetures. Lorsqu'ils ralentissent au cours d'une période donnée, cette méthode surestime. Le nombre d'acheteurs au comptant accélère le processus (analyse des acheteurs au comptant ici). Un processus rapide de vente au comptant pourrait commencer et se terminer le même mois. D'un autre côté, les contrats de vente à découvert peuvent parfois mettre des mois à se conclure. L'interprétation des données sur les ventes de logements en attente est compliquée par la pondération des effets compensatoires dans le marché anormal actuel.

S'il vous plaît noter que Econintersection utilise des données non ajustées dans son analyse.

Econintersection détermine la variation d'un mois à l'autre en soustrayant la variation d'une année à l'autre du mois en cours de la variation d'une année à l'autre du mois précédent. C'est la meilleure des mauvaises options disponibles pour déterminer les tendances d'un mois à l'autre - car la méthodologie préférée consisterait à utiliser des données pluriannuelles (mais les effets de la nouvelle normale et de la Grande Récession déforment les données historiques).

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