Prix ​​des maisons Case-Shiller Juillet 2014 : La croissance des prix continue de ralentir, le taux de croissance est à nouveau bien inférieur aux attentes

Écrit par Steven Hansen

Le taux de croissance de l'indice Case-Shiller des prix des logements non désaisonnalisé (20 villes) pour juillet 2014 (publié aujourd'hui) a de nouveau fortement diminué, mais montre toujours une augmentation raisonnable des prix des logements d'une année à l'autre.

• 20 city non corrigé taux de croissance des prix des maisons décéléré 1.3 % d'un mois à l'autre. [Econintersection utilise la variation de la croissance d'une année à l'autre d'un mois à l'autre pour calculer la variation du taux de croissance]
• Case-Shiller n'affiche plus les gains de prix immobiliers les plus élevés d'une année sur l'autre de tous les indices de prix immobiliers - cet honneur revient désormais à CoreLogic.
• Le marché attendu :

Variation des indices de prix des logements S&P/Case-Shiller d'une année à l'autre

En comparant tous les indices des prix des maisons, il faut comprendre que chacun des indices utilise une méthodologie unique pour compiler son indice - et aucun indice n'est parfait. L'Association nationale des agents immobiliers montre normalement des mouvements exagérés qui sont probablement dus à l'inclusion de maisons de plus grande valeur.

Comparaison des indices de prix des maisons - Moyenne sur 3 mois de Case-Shiller (ligne bleue, axe de gauche), CoreLogic (ligne verte, axe de gauche) et moyenne sur 3 mois de la National Association of Realtors (ligne rouge, axe de droite)

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La façon de comprendre la dynamique des prix des maisons est d'observer la direction du taux de changement. Ici, la croissance des prix des maisons semble généralement se stabiliser (le taux de croissance n'augmente ni ne diminue).

Variation des prix d'une année sur l'autre Indices des prix des maisons - Moyenne de Case-Shiller sur 3 mois (barre bleue), CoreLogic (barre jaune) et moyenne sur 3 mois de la National Association of Realtors (barre rouge)

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Il existe quelques différences entre les indices sur le taux de « redressement » des prix des logements. 

Un résumé des auteurs des principaux indices :

Affaire Shiller's David M. Blitzer, président du comité des indices chez S&P Indices :

La décélération généralisée des prix des logements s'est poursuivie dans les données les plus récentes. Cependant, les prix des maisons continuent d'augmenter à deux ou trois fois le taux d'inflation. Le rythme plus lent de l'appréciation des prix des maisons est conforme à la plupart des autres données sur les mises en chantier et les ventes de maisons. La hausse des ventes de logements neufs en août – qui ne sont pas couvertes par les indices S&P/Case-Shiller – est une exception bienvenue aux tendances récentes

Les composites à 10 et 20 villes ont gagné 6.7% par an, les prix augmentant à l'échelle nationale à un rythme plus lent de 5.6%. Las Vegas, l'un des marchés du logement les plus déprimés de la récession, est toujours en tête des villes avec 12.8 % d'une année sur l'autre. Phoenix, la première ville à enregistrer des gains à deux chiffres en 2012, a affiché son plus faible rendement annuel de 5.7% depuis février 2012.

Alors que les chiffres d'une année sur l'autre ont tendance à baisser, les prix des maisons augmentent toujours de mois en mois, bien qu'à un rythme plus lent que ce que nous avons l'habitude de voir au cours des deux dernières années. L'indice national a augmenté de 0.5 %, sa septième hausse consécutive. En bas se trouvait San Francisco avec sa première baisse cette année et la seule ville dans le rouge. New York a eu tendance à sous-performer au cours des dernières années, mais elle était au top au cours des deux derniers mois.

CoreLogic pense que la croissance des prix des maisons ralentit (Données de juillet). Per Sam Khater, économiste en chef adjoint pour CoreLogic et Anand Nallathambi, président et PDG de CoreLogic :

Alors que les prix des maisons se sont nettement modérés à l'échelle nationale depuis le printemps, les moteurs géographiques de la hausse des prix évoluent. Au début de cette année, les augmentations de prix ont été menées par les États de l'Ouest et du Sud, mais au cours des derniers mois, les États du Nord-Est et du Midwest sont passés au premier plan du classement des prix des maisons.

Les prix des maisons ont continué de grimper dans une grande partie des États-Unis en juillet. La plupart des États atteignent des niveaux de prix jamais vus depuis l'année du boom de 2006. Nos données indiquent que cette tendance se poursuivra, avec de plus en plus d'États atteignant de nouveaux sommets historiques cette année et en 2015 alors que la reprise se poursuit.

La National Association of Realtors affirme que les acheteurs au comptant disparaissent (Août 2014 Les données). Per Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR et Steve Brown, président de la NAR :

Lawrence Yun, économiste en chef de NAR, a déclaré que l'activité de vente restait plus forte qu'au début de l'année, mais avait chuté le mois dernier alors que les investisseurs se retiraient. "Il y a eu une baisse marquée des ventes au comptant des investisseurs", a-t-il déclaré. « Du côté positif, les premiers acheteurs ont de meilleures chances d'acheter une maison maintenant que les guerres d'enchères s'estompent et que les contraintes d'approvisionnement se sont considérablement atténuées dans de nombreuses régions du pays. »

Yun ajoute : "Tant que la croissance solide de l'emploi se poursuit, les salaires devraient éventuellement augmenter pour améliorer régulièrement le pouvoir d'achat et aider à libérer pleinement la demande refoulée d'achat."

Le président de la NAR, Steve Brown, a déclaré qu'un déclin progressif de l'activité des investisseurs, dont beaucoup paient en espèces, est bon pour le marché et crée plus d'opportunités pour les acheteurs qui comptent sur le financement pour acheter une maison.

Black Knight Financial Services (anciennement connu sous le nom de Lender Processing Services) Juillet 2014 indice des prix des maisons en hausse de 0.2 % pour le mois ; En hausse de 5.1% d'une année sur l'autre.

Econintersection publie des opinions bien informées sur le marché du logement.

Mises en garde sur l'utilisation des indices des prix des logements

La baisse des prix des logements observée depuis 2005 varie selon le code postal – et semble s'être terminée quelque part vers le début du 2T2012. Chaque région du pays a des caractéristiques différentes. Depuis janvier 2006, les baisses de logements à Charlotte et Denver sont bien inférieures à 10 %, alors que les prix des maisons à Las Vegas avaient baissé de près de 60 %.

Chaque indice des prix des maisons utilise une méthodologie différente, ce qui crée des réponses légèrement différentes. Il existe des preuves dans divers indices des prix des maisons que les prix des maisons commencent à se stabiliser - la preuve est également dans ce poste. S'il vous plaît voir le poste Vents contraires économiques de l'immobilier modérés.

L'indice le plus répandu est l'indice des prix des logements (HPI) de l'Agence fédérale américaine de financement du logement – ​​une mesure trimestrielle générale de l'évolution des prix des maisons unifamiliales. Cet indice est un indice pondéré des ventes répétées sur les mêmes propriétés dans 363 centres métropolitains, par rapport aux 20 villes Case-Shiller.

L'Agence fédérale américaine de financement du logement a également un indice (HPIPONM226S) basé sur 6,000,000 XNUMX XNUMX de ventes de maisons identiques – un indice beaucoup plus large que Case-Shiller. En outre, il existe une grande différence entre les prix des maisons et la valeur nette du propriétaire (OEHRENWBSHNO) qui a été incluse dans le graphique ci-dessous.

Comparaison de divers indices de prix des maisons avec les capitaux propres du propriétaire (ligne bleue)

Avec l'augmentation des loyers et la baisse des prix des logements, le facteur d'abordabilité favorisant la location par rapport à la propriété s'inverse. La hausse des loyers modifie l'équilibre.

Ratio prix/loyer – Indexé en janvier 2000 – Basé sur le ratio de l'indice Case-Shiller 20 villes sur l'indice des loyers CPI

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