Marraskuu 2014 Odottavat asuntokaupat kausitasoitettu indeksi paranee - analyysimme eroaa

Kirjoittanut Steven Hansen

National Association of Realtors (NAR) kausitasoitettu odotusasuntojen myyntiindeksi parani ja jatkaa kasvuaan kolmatta kuukautta peräkkäin vuoden supistumisen jälkeen. Analyysimme keskeneräisistä asuntokaupoista on kuitenkin synkempi – ja ennustamme huonoa kuukautta joulukuun olemassa oleville asuntokaupoille.

Vireillä olevat asuntokaupat perustuvat sopimusten allekirjoittamiseen ja olemassa olevat asuntojen myynnit sopimuksen toimeenpanoon (sopimuksen päättämiseen).

NAR raportoi:

• Odottava asuntomyyntiindeksi oli up 0.8 % kuukaudessa ja up 4.1 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna.
• Markkinat odottivat kuukausitasolla kasvu -0.2 %:sta 3.5 %:iin (konsensus 0.5 %) verrattuna raportoituun 0.8 %:n kasvuun.

Econintersectarviointi korjaamattomilla tiedoilla:

• indeksin kasvu hidastunut 0.5 % kuukaudessa mutta up 1.7 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna.
• Nykyiset trendit (käyttäen 3 kuukauden liukuvaa keskiarvoa) paranivat – ja ovat laajentumassa.
• Ekstrapoloimalla oikaisemattomat tiedot joulukuun 2014 nykyisten asuntojen myyntiin, tämä olisi 3.3 %. aleneminen olemassa olevien asuntojen myynnin osalta vuositasolla. 

Oikaisematon 3 kuukauden liukuva keskiarvo vuosittaisesta kasvusta vireillä olevien asuntomyyntien (sininen viiva) ja nykyisten asuntomyyntien (punainen viiva) osalta

/images/z pending2.png

Lawrence Yun, NAR:n pääekonomisti:

…. allekirjoittivat sopimukset eteenpäin marraskuussa ja ovat olleet melko vakaat, mutta eivät ole irronneet, vaikka talous piristyi tänä keväänä. Tämän vuoden toisella puoliskolla havaittu johdonmukainen talouskasvu ja tasainen palkkaaminen antavat ostajille tarpeeksi varmuutta harkita asunnon ostamista ennen vuoden loppua. Vuokrat nousevat nyt korkeimmalle seitsemään vuoteen, historiallisen alhaiset hinnat ja hidastuva hintojen nousu houkuttelevat todennäköisesti lisää ostajia tulemaan markkinoille tulevina kuukausina.

…. kaasun hintojen lasku lisää todennäköisesti kuluttajien luottamusta ja antaa mahdollisille ostajille mahdollisuuden säästää ylimääräistä rahaa käsirahaa varten. NAR:t Asunnon ostajien ja myyjien profiili 2014 (julkaistu marraskuussa) havaitsi, että mediaaniennakkomaksu vaihteli 6 prosentista ensiostajien kohdalla 13 prosenttiin toistuvien ostajien osalta.

National Association of Realtors (NAR) vireillä olevien asuntojen myyntiindeksi tarjoaa ikkunan olemassa olevien asuntojen myyntien ennustamiseen. Varsinainen asunnon myynti saattaa ilmestyä sopimuksen allekirjoituskuussa (käteisen ostajat voivat sulkeutua nopeasti) tai kahden seuraavan kuukauden aikana.

Econintersect ennustaa nykyisten asuntojen oikaisemattomia myyntiä kompensoimalla vireillä olevaa asuntomyyntiindeksiä yhdellä kuukaudella. Tämä ennuste viittaa 375,000 2014 asuntojen oikaisemattomaan myyntiin joulukuussa 50,000 (positiivinen XNUMX XNUMX fudge-tekijä tässä kuussa historiallisen virheen vuoksi, kun tätä menetelmää käytetään joulukuun aikana menneinä vuosina).

Odottavan asuntokaupan käyttäminen olemassa olevien asuntojen myynnin ennustamiseen – oikaisematon nykyinen asuntomyynti (sininen viiva) ja ennakoiva ennuste odottavien asuntojen myyntiindeksin avulla (punainen viiva)

/images/z pending1.PNG

Tällä menetelmällä marraskuulle 380,000 ennustettiin 2014 15,000 olemassa olevaa asunnon oikaisematonta myyntiä (negatiivinen 352,000 XNUMX fudge-tekijä) verrattuna todelliseen raportoituun määrään XNUMX XNUMX (jota tarkistetaan edelleen).

Oikaisematon vuosimuutos olemassa olevissa asuntomyyntimäärissä (sininen viiva), 3 kuukauden liukuva keskiarvo (punainen viiva)

/images/z olemassa oleva1.PNG

Kuten yllä olevasta kuvasta näkyy, asuntojen myynti on kasvanut positiivisesti vuoden 2011 puolivälistä lähtien. Kuitenkin marraskuusta 2013 lähtien asuntojen myynti supistui vuositasolla ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2011 – ja lokakuu 2014 oli ensimmäinen laajentumiskuukausi – mutta marraskuu palasi supistumiseen.

Pidä asiat todellisena – asuntojen myyntimäärät ovat vain 2/3 aiemmista tasoista.

Varoitukset vireillä olevan asuntomyyntiindeksin käytöstä

NAR:n mukaan:

NAR:n Pending Home Sales Index (PHSI) julkaistaan ​​kunkin kuukauden ensimmäisen viikon aikana. Se on suunniteltu asumistoiminnan johtavaksi indikaattoriksi.

Indeksi mittaa asuntosopimusaktiviteettia. Se perustuu allekirjoitettuihin kiinteistösopimuksiin olemassa olevista omakotitaloista, asunnoista ja osuuskunnista. Allekirjoitettua sopimusta ei lasketa myyntiin ennen kuin kauppa on päättynyt. PHSI:n mallintaminen tarkastelee kuukausittaista suhdetta olemassa olevien asuntojen myyntisopimusten ja tapahtumien päättymisen välillä viimeisten neljän vuoden aikana.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………számkaus või yli“? Suurin osa vireillä olevista asuntokaupoista muodostuu asuntokaupoista, tyypillisesti yhden tai kahden kuukauden kuluttua.

NAR kerää nyt odottavia asuntomyyntitietoja MLS:iltä ja suurilta välittäjiltä. Kaikkiaan saamme tietoja yli 100 MLS:ltä ja 60 suurelta välittäjältä, mikä antaa meille suuren otoskoon, joka kattaa 50 % EHS-näytteestä. Tämä on 20 prosenttia kaikista tapahtumista.

Toisin sanoen Pending Home Sales on ekstrapolaatio otoksesta, joka vastaa 20 % kokonaisuudesta. Econintersect käyttää Pending Home -indeksiä ennustaakseen tulevaa nykyisten asuntojen myyntiä.

Econintersect nollaa nykyisten asuntojen myynnin ennuste käyttämällä vireillä olevaa asuntomyyntiindeksiä, joka on sama kuin marraskuun 2011 Odottaa asuntomyyntianalyysiä (katso tästä) – koska NAR tarkisti marraskuussa olemassa olevia historiallisia asuntomyyntitietoja.

- Econintersect ennustemenetelmään vaikuttaa sulkemisten nopeus. Kun ne hidastuvat tietyllä ajanjaksolla - tämä menetelmä yliarvioi. Käteisostajien määrä nopeuttaa prosessia (käteisostajien analyysi täällä). Nopea käteisasuntojen myyntiprosessi voisi alkaa ja päättyä samassa kuussa. Toisaalta lyhyeksimyyntisopimusten sulkeminen voi joskus kestää kuukausia. Vireillä olevien asuntomyyntitietojen tulkintaa vaikeuttaa kompensoivien vaikutusten punnitseminen nykyisillä epänormaaleilla markkinoilla.

Huomaa, että Econintersect käyttää analyysissaan korjaamattomia tietoja.

Econintersect määrittää kuukausittaisen muutoksen vähentämällä kuluvan kuukauden vuosimuutoksen edellisen kuukauden vuosimuutoksesta. Tämä on paras käytettävissä olevista huonoista vaihtoehdoista kuukausittaisten trendien määrittämiseksi-koska ensisijainen menetelmä olisi käyttää monivuotisia tietoja (mutta uudet normaalit vaikutukset ja suuri taantuma vääristävät historiallisia tietoja).

Aiheeseen liittyvät artikkelit