Vivienda residencial: el problema y la solución

por Robert Huebscher,  Perspectivas del asesor

Si detener la caída de los precios de las viviendas residenciales es una condición previa para una recuperación económica más amplia, entonces es más probable que haya perspectivas de una recesión doble. Durante el próximo año, los precios de las viviendas bajarán entre un 5% y un 7%, según Laurie Goodman, directora gerente senior de Amherst Securities, una corredora, asesora y administradora de activos centrada en el mercado inmobiliario residencial. En la Conferencia de Renta Fija del CFA Institute en Boston el 13 de octubre, identificó dos iniciativas políticas clave que romperían lo que ella denominó una "espiral de muerte" en curso en el mercado de la vivienda.Goodman, quien predijo correctamente una caída en los precios de la vivienda en un período similar. hablar en diciembre pasado, dijo que el gobierno puede ayudar a empaquetar propiedades en dificultades en unidades de alquiler para satisfacer un mercado de alquiler que no ha seguido el ritmo de la demanda. Un programa de reducción de principios con una característica de apreciación compartida que ayudaría a los propietarios y prestamistas también podría abordar el problema. Revisaré la evaluación de Goodman sobre el estado actual del mercado de la vivienda y luego volveré a esas dos soluciones propuestas.

El mercado hipotecario de EE. UU. Consta de casi 55 millones de préstamos de aproximadamente $ 10.4 billones de capital, financiando propiedades con un valor total de aproximadamente $ 16.6 billones. Goodman proporcionó un desglose detallado de las características de los préstamos vigentes, incluidos aquellos que están en mora, que se encuentran en situación de incumplimiento (es decir, que anteriormente estaban en mora) y que siempre han estado en ejecución:

La tabla anterior muestra la relación D / TV, que es un indicador de la probabilidad de incumplimiento futuro, para cada una de las cinco categorías de préstamos. Si continúan las tasas históricas de tres meses, aproximadamente 10.3 millones de hogares estarán en peligro de incumplimiento durante los próximos seis años, dijo Goodman. Ella proporcionó sus propias estimaciones razonables, que se muestran en la tercera columna, que son más conservadoras de lo que hemos estado experimentando, lo que resultaría en 8.3 millones de hogares en peligro durante ese período.

Su análisis asume que no habrá cambios en los precios generales de la vivienda, las tasas de interés o la construcción de nuevas viviendas.

Cualquiera que sea la estimación predeterminada que utilice, las proyecciones son nefastas: casi el 20% de todos los hogares enfrentan incumplimiento.

El inventario sombra de viviendas sigue creciendo. Esas son casas que se encuentran en varias etapas de ejecución hipotecaria, pero que no están a la venta. Goodman dijo que hay aproximadamente 3.2 millones de estos, lo que representa aproximadamente 32 meses de inventario de viviendas asumiendo la tasa reciente a la que se han vendido las viviendas. Dijo que se trataba de una estimación conservadora, ya que no incluye hipotecas que han estado en mora por menos de 12 meses, a pesar de que esas casas tienen una probabilidad muy alta de entrar en ejecución hipotecaria.

Para proporcionar suficientes compradores de vivienda para absorber el exceso de oferta de viviendas, y potencialmente resolver la crisis de la vivienda, Goodman dijo que se deben crear aproximadamente de 4.1 a 6.2 millones de unidades de nueva demanda de viviendas durante los próximos seis años. La demanda actual es de poco más de un millón de unidades al año. Goodman asumió aproximadamente dos millones de unidades de suministro nuevo al año, aproximadamente medio millón de unidades de nueva construcción y el resto de incumplimientos y ejecuciones hipotecarias. Por lo tanto, se agregarán casi un millón de unidades de vivienda al inventario de viviendas residenciales anualmente durante los próximos seis años, dijo.

Con los precios bajos y las tasas de interés en niveles históricamente bajos, la asequibilidad de la vivienda se encuentra en un máximo de 20 años. Sin embargo, la dinámica del mercado de la vivienda es como cualquier producto básico y, en última instancia, está impulsada por los desequilibrios de la oferta y la demanda. La estimación de Goodman es de una nueva caída del precio, al menos durante el próximo año.

De hecho, Goodman dijo que la función de oferta y demanda de vivienda está rota, porque las agencias gubernamentales han endurecido sus estándares de préstamos. Aproximadamente el 19% de los propietarios de viviendas ya no califican para una hipoteca en función de su historial de pagos, dijo.

Como resultado, dijo, una "espiral de muerte de la vivienda" se ha apoderado del mercado. La caída de los precios de las viviendas causa impagos, lo que resulta en un aumento de la oferta de viviendas en dificultades, y el aumento resultante en el inventario de viviendas provoca nuevas caídas de precios. Además, los estándares crediticios más estrictos están contribuyendo a la acumulación de inventarios.

Una forma de romper la espiral es a través del mercado de alquiler. Goodman dijo que la demanda de alquiler está superando la oferta de alquiler, ya que los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria no tienen otra alternativa que convertirse en inquilinos. Dijo que el gobierno debería desempeñar un papel activo en el crecimiento del mercado de alquiler ayudando a empaquetar un gran número de viviendas ejecutadas en regiones específicas, de modo que puedan venderse a empresas privadas y desarrolladores que las transformarán en unidades de alquiler.

Esos esfuerzos, dijo, reducirían el inventario sombra sin afectar negativamente la demanda de propiedad de vivienda. Mary J. Miller, secretaria adjunta del Tesoro para los mercados financieros, también habló en la conferencia y dijo que se están aplicando activamente tales políticas y que los esfuerzos iniciales comenzarían dentro de los próximos seis meses.

Goodman dijo que un programa de reducción de capital para ayudar a los propietarios de viviendas también es necesario para corregir los desequilibrios del mercado de la vivienda. Hasta ahora, los esfuerzos relacionados, incluido el programa de modificación de viviendas asequibles (HAMP), han sido ineficaces; las tasas de incumplimiento siguen siendo altas, a pesar de las importantes reducciones en los pagos.

Un programa eficaz, dijo Goodman, debe incorporar una característica de “apreciación compartida”, de modo que el prestamista y el propietario compartan las ganancias potenciales si la propiedad se aprecia. De lo contrario, los problemas de reducción de capital enfrentan un riesgo moral: si a un propietario en dificultades se le otorga una reducción de capital, sus vecinos (incluso si no enfrentan el incumplimiento) querrán reducciones similares. Dijo que una característica de apreciación compartida reduce la probabilidad de ese resultado.

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Sobre la autora

Robert K. Huebscher es el fundador y director ejecutivo de Advisor Perspectives. Bob fundó Advisor Perspectives en 2007, tras una carrera de 25 años en la industria de servicios financieros y tecnología de la información. En 1982, fundó la División de Software de Inversión de Thomson Financial y supervisó la introducción y el desarrollo de su producto estrella, PORTIA, actualmente el principal sistema de gestión de carteras para inversores del lado comprador. En 1990 fundó Hub Data, un redistribuidor de datos de mercado e información de acciones corporativas. Vendió Hub Data a Advent Software en 1998, y este negocio continúa hoy como Advent Market Data. Fue funcionario de Advent hasta 2002. A partir de 2003, se desempeñó como consultor de varias empresas de la industria de gestión de patrimonios.