Index der schwebenden Eigenheimverkäufe verbessert sich im November 2011

Der Index für schwebende Eigenheimverkäufe der National Association of Realtors (NAR) stieg im Jahresvergleich um 5.9 % (6.9 % unbereinigt) in November 2011 was auf eine Fortsetzung des Wachstums bei den Verkäufen bestehender Eigenheime für die kommenden Monate hindeutet.

Aus der NAR-Pressemitteilung:

Der Pending Home Sales Index, ein zukunftsorientierter Indikator, der auf Vertragsunterzeichnungen basiert, stieg von 7.3 im Oktober nach oben auf 100.1 im November und liegt 93.3 Prozent über November 5.9, als er bei 2010 lag. Die Aufwärtsrevision im Oktober führte zu einem monatlichen Gewinn von 94.5 Prozent.

Das letzte Mal war der Index im April 2010 höher, als er 111.5 erreichte, als die Käufer sich beeilten, die Frist für die Steuergutschrift für Eigenheimkäufer zu überschreiten. Die Daten spiegeln Verträge, aber keine Abschlüsse wider.

Lawrence Yun, Chefökonom von NAR, sagte, die Gewinne könnten teilweise aus verzögerten Transaktionen resultieren. „Die Bedingungen für die Erschwinglichkeit von Wohnungen sind auf einem Rekordhoch und es gibt einen Nachholbedarf von Käufern, die am Rande standen, aber die Vertragsausfälle waren ungewöhnlich hoch. Ein Teil des Anstiegs der ausstehenden Hausverkäufe scheint darauf zurückzuführen zu sein, dass Käufer sich erneut verpflichten, nachdem ein erster Vertrag auf Probleme gestoßen war, oft mit der Hypothek “, sagte er.

„Der November schneidet im Vergleich zum Vorjahr recht gut ab. Der anhaltende Anstieg der Vertragsaktivität deutet darauf hin, dass sich die Verkäufe von geschlossenen Bestandsimmobilien, die die wichtigsten endgültigen wirtschaftlichen Auswirkungen darstellen, in den kommenden Monaten weiter verbessern sollten“, fügte Yun hinzu.

Anstehende Eigenheimverkäufe sind von der kürzlich veröffentlichten Neubewertung der Eigenheimverkäufe nicht betroffen, da der Index eine andere Methodik verwendet, die direkt auf Vertragsunterzeichnungen basiert und saisonal bereinigt ist.

Der Index der anstehenden Hausverkäufe der National Association of Realtors (NAR) bietet ein Fenster für die Vorhersage bestehender Hausverkäufe im Dezember. Der eigentliche Hausverkauf kann im Monat der Vertragsunterzeichnung erfolgen (Barkäufer machen laut NAR im November 28 % der Hausverkäufe aus) oder in den folgenden zwei Monaten.

Econintersect wertet aus, indem es den Index einen Monat verrechnet, um die Verkäufe bestehender Eigenheime zu prognostizieren. Die Verwendung dieses Index-Offsets für einen Monat ergibt einen Verkauf von bestehenden Eigenheimen von 305,000 im Dezember 2011. Historisch gesehen ist diese Methode fast 55,000 niedrig bei der Vorhersage der Verkäufe bestehender Eigenheime im Dezember – so dass die wahrscheinliche Vorhersage für Dezember 2011 bei 360,000 liegt.

Bei einem unbereinigten Verkauf von Bestandsimmobilien im November 2011 von 360,000 würde dies ein Wachstum von 4.3 % gegenüber dem Vorjahr bedeuten. Bitte beachten Sie, dass Econintersect die Vorhersagerechner so geändert hat, dass sie der Änderung des NAR-Benchmarks für bestehende Eigenheimverkäufe entsprechen (lest hier darüber). Hier ist das Diagramm der letzten Monate für Ihren Vergleich.

Die Methodik von Econintersect produziert:

  • ein großer Fehlschlag bei den Hausverkäufen im August, die 502,000 gegenüber den prognostizierten 450,000 (alte Daten) betrugen.
  • erzielte im September 2011 einen Volltreffer mit der Econintersect-Schätzung von 440,000 und dem tatsächlichen Verkaufsvolumen von 433,000 (alte Daten).
  • die Prognose für Oktober 2011 (mit historische Fudge-Faktoren) betrug 405,000 und das tatsächliche Verkaufsvolumen 401,000 (alte Daten).
  • ein großer Fehlschuss mit einer Prognose von 385,000 und einem tatsächlichen Ergebnis von 337,000 im November 2011. Der größte Teil des Fehlschusses ist auf die neuer Maßstab wodurch die Verkäufe bestehender Eigenheime (ab 2007) um 15 % gesunken sind.

Bitte beachten Sie, dass die NAR in den letzten Monaten erhebliche Prozentsätze für die Kündigung von Verträgen geltend gemacht hat – die Korrelationen zwischen dem Index der schwebenden Eigenheimverkäufe und den tatsächlichen Daten bestätigen dies jedoch nicht.

Da zum ersten Mal stimulierende Daten für Eigenheimkäufer keine Vergleiche im Vergleich zum Vorjahr ermöglichen, wird der Dezember 2011 der fünfte Monat mit real vergleichbaren Daten für den Verkauf bestehender Eigenheime sein, die einen echten Maßstab für den Zustand von Immobilien darstellen.

Der abnorme Umsatzeinbruch in den Monaten nach dem Ende der Steueranreize für Eigenheimkäufer im Frühjahr 2010 dürfte zu Ende sein. Dieser Rückgang könnte in den letzten Monaten zu künstlich guten Jahresvergleichen geführt haben. In Anbetracht dieses Vorbehalts zeigt die Trendlinie seit dem Ende des Stimulus ein positives Wachstum der Immobilienverkäufe.

Wie die obige Grafik zeigt, verbesserten sich die Verkaufszahlen von bestehenden Eigenheimen insgesamt im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2011, das durch den erstmaligen Rückzug der Eigenheimkäufer beeinflusst wurde, obwohl die Verkäufe von Bestandsimmobilien im September, Oktober und November 2010 „weniger gut“ waren .

Keeping Things Real - Das Verkaufsvolumen von Eigenheimen beträgt nur 65% (basierend auf dem überarbeitete NAR Eigenheimverkaufszahlen) des früheren Niveaus – aber die aktuellen Trendlinien zeigen eine langsame Bewegung in Richtung höherer Verkaufszahlen bestehender Eigenheime.

Vorbehalte bei der Verwendung des Index für ausstehende Eigenheimverkäufe

Laut NAR:

Der Pending Home Sales Index (PHSI) von NAR wird in der ersten Woche eines jeden Monats veröffentlicht. Es soll ein führender Indikator für die Wohnungswirtschaft sein.

Der Index misst die Wohnungsvertragsaktivität. Es basiert auf unterschriebenen Immobilienverträgen für bestehende Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Genossenschaften. Ein unterzeichneter Vertrag wird nicht als Verkauf gezählt, bis die Transaktion abgeschlossen ist. Die Modellierung für den PHSI betrachtet die monatliche Beziehung zwischen bestehenden Hauskaufverträgen und Transaktionsabschlüssen in den letzten vier Jahren.

…… Wenn ein Verkäufer einen Kaufvertrag für eine Immobilie akzeptiert, wird er in einem Multiple Listing Service (MLS) als „anstehender Hausverkauf“ erfasst. Der Großteil der anhängigen Hausverkäufe wird in der Regel ein bis zwei Monate später zu Hausverkaufstransaktionen.

NAR sammelt jetzt Daten aus schwebenden Hausverkäufen von MLSs und großen Maklern. Insgesamt erhalten wir Daten von über 100 MLSs und 60 großen Brokern, was uns eine große Stichprobengröße gibt, die 50 % der EHS-Stichprobe abdeckt. Dies entspricht 20 Prozent aller Transaktionen.

Mit anderen Worten, Pending Home Sales ist eine Extrapolation einer Stichprobe, die 20 % des Gesamtwerts entspricht. Econintersect verwendet den Pending Home Index, um zukünftige Verkäufe bestehender Eigenheime zu prognostizieren.

Die Prognosemethode von Econintersect wird von der Geschwindigkeit beeinflusst, mit der Schließungen erfolgen. Wenn sie in einer bestimmten Zeit langsamer werden – diese Methode überschätzt. Die Zahl der Bargeldkäufer beschleunigt den Prozess (Bargeldkäuferanalyse hier). Ein schneller Barverkaufsprozess könnte im selben Monat beginnen und enden. Auf der anderen Seite kann es manchmal Monate dauern, bis Verträge für Leerverkäufe abgeschlossen sind. Die Interpretation der anhängigen Hausverkaufsdaten wird durch das Abwägen von gegenläufigen Effekten im gegenwärtigen anormalen Markt erschwert.

Bitte beachten Sie, dass Econintersect in seiner Analyse unbereinigte Daten verwendet.

Es gibt anekdotischer Beweis dass die Eventualitäten bei Hausratverträgen zunehmen. Wie sich dies auf den Zeitpunkt des Verkaufs oder die Stornierung des Kaufvertrags auswirkt, ist unbekannt.

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