S und P CoreLogic Case-Shiller 20 City Home Price Index Oktober 2019 Jahreswachstum jetzt um 2.2 %

Geschrieben von Stefan Hansen

Der nicht saisonbereinigte S And P CoreLogic Case-Shiller-Hauspreisindex (20 Städte) verbesserte sich im Jahresvergleich von 2.1 % auf 2.2 %. Die Indexautoren sagten: „Wie schon im letzten Monat stiegen nach einer langen Phase verlangsamter Preiserhöhungen die nationalen, 10-Städte- und 20-Städte-Composites im Oktober alle etwas schneller als im September.“

• 20 Stadt unangepasst Das Wachstum der Eigenheimpreise beschleunigte sich um 0.2 % gegenüber dem Vormonat. [Ecointersect verwendet die Veränderung des Jahreswachstums von Monat zu Monat, um die Veränderung der Wachstumsrate zu berechnen]
• Beachten Sie, dass der Case-Shiller-Index ein Durchschnitt der Daten der letzten drei Monate ist.
• Der von Econoday erwartete Markt: [noch nicht aktualisiert]

S&P/Case-Shiller-Hauspreisindizes im Vergleich zum Vorjahr

Beim Vergleich der Immobilienpreisindizes NAR und Case-Shiller muss man verstehen, dass jeder der Indizes eine einzigartige Methodik bei der Zusammenstellung seines Index verwendet – und kein Index ist perfekt.

Um die Dynamik der Eigenheimpreise zu verstehen, muss man die Richtung der Veränderungsrate beobachten. Hier scheint sich das Hauspreiswachstum im Allgemeinen zu stabilisieren (Wachstumsrate nicht steigend oder fallend).

Es gibt einige Unterschiede zwischen den Indizes bezüglich der „Erholungsrate“ der Eigenheimpreise.

Auf die Frage, was die heutige Veröffentlichung für den Wohnungsmarkt bedeutet, sagte Dr. Frank Nothaft, Chefökonom von CoreLogic:

Die neuesten S&P CoreLogic Case-Shiller National und Composite Indizes bestätigen, dass die Verlangsamung des Eigenheimpreiswachstums, die wir Anfang 2019 erlebten, im Spätsommer endete. Das jährliche Wachstum des National-Index beschleunigte sich im Oktober den zweiten Monat in Folge und auch die 20-Städte- und 10-Städte-Indizes nahmen ihre 12-Monats-Wachstumsrate wieder auf. Der Rückgang der Hypothekenzinsen um rund einen Prozentpunkt bei Festzinsdarlehen gegenüber dem Vorjahr hat zu einem Anstieg der Verkaufsaktivität und der Eigenheimpreise geführt.

Die Preisentwicklung variierte in den einzelnen Städten, teilweise abhängig von den Beschränkungen der Erschwinglichkeit und dem Druck auf das Bevölkerungswachstum. Hochpreismärkte, in denen der Mangel an bezahlbarem Wohnraum nach wie vor ein kritisches Problem darstellt, verzeichneten die größte Verlangsamung des Preiswachstums gegenüber dem Vorjahr, wobei die Preise in San Francisco den dritten Monat in Folge jährlich sanken. Von den Städten im Composite-Index führen Phoenix und Tampa die Liste der jährlichen Wertsteigerungen an, was die steigende Nachfrage aufgrund des starken Bevölkerungswachstums in Arizona und Florida widerspiegelt.

Eine Zusammenfassung der Autoren der führenden Indizes:

Fall Schiller's Craig J. Lazzara, Managing Director und Global Head of Index Investment Strategy bei S&P Dow Jones Indices, erklärte:

Die US-Immobiliendaten für Oktober sind weiterhin beruhigend. Mit einem Anstieg des nationalen Composite-Index von 3.3 % im Oktober liegen die Eigenheimpreise derzeit mehr als 15 % über dem im Juli 2006 erreichten Höchststand vor der Finanzkrise. Die Ergebnisse im Oktober waren breit abgestützt, da sowohl unsere 10- als auch 20-Städte-Composites stiegen. Von den 20 Städten im Verbund verzeichnete nur San Francisco im Oktober einen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr.

Auf regionaler Ebene behält Phoenix den fünften Monat in Folge mit einem Zuwachs von 5.8% gegenüber dem Vorjahr im Oktober den Spitzenplatz. Die Region Südost war ebenfalls stark, da Tampa, Charlotte und Atlanta alle um mehr als 4.0 % zulegten.

Wie schon im letzten Monat stiegen nach einer langen Phase verlangsamter Preiserhöhungen die Länder-, 10-Städte- und 20-Städte-Composites im Oktober alle etwas schneller als im September. Diese Stabilität war breit abgestützt und spiegelte Daten in 12 von 20 Städten wider. Es ist natürlich noch zu früh, um zu sagen, ob dies ein Ende der Entschleunigung bedeutet oder nur eine Pause im längerfristigen Trend ist.

CoreLogic glaubt, dass sich die Erschwinglichkeit jetzt verbessert (Daten vom Oktober 2019). Per Dr. Frank Nothaft, Chefökonom bei CoreLogic, und Frank Martell, Präsident und CEO von CoreLogic, sagten:

Das lokale Wachstum der Eigenheimpreise kann stark von der Veränderung unseres US-Index abweichen. Während wir letztes Jahr landesweit einen Preisanstieg von 3.5 % verzeichneten, gingen auch die Eigenheimpreise in 22 Ballungsräumen zurück. In einigen kostspieligen städtischen Gebieten und in Metropolen mit schwachem Beschäftigungswachstum kam es im vergangenen Jahr zu Preisschwächen.

Auf nationaler Ebene sind die Eigenheimpreise im vergangenen Jahr um 3.5% gestiegen, wobei sich die Wachstumsrate von September bis Oktober beschleunigt hat. Wir gehen davon aus, dass die Eigenheimpreise in den nächsten 5 Monaten um mindestens weitere 12 % steigen werden. Interessanterweise schreckt dieser anhaltende Anstieg der Eigenheimpreise ältere Millennials nicht ab. Tatsächlich rechnen 25 % der Befragten mit dem Kauf eines Eigenheims in den nächsten sechs bis acht Monaten.

Der Bundesverband der Immobilienmakler sagt (Daten vom November 2019):

Der Neubau von Häusern scheint auf den Markt zu kommen, aber wir sehen immer noch nicht den Bauaufwand, der erforderlich ist, um die Wohnungsnot zu lösen“, sagte Yun. „Es ist an der Zeit, dass Bauherren innovativ und kreativ sind und möglicherweise mehr fabrikgefertigte Module einbauen, um Häuser erschwinglich zu machen, anstatt Häuser vor Ort zu bauen.“

Yun zitierte letzte Woche NAR Real Estate Forecast Summit, in dem 14 führende Ökonomen der Wohnungs- und Finanzbranche prognostiziert haben, dass die USA eine Rezession im Jahr 2020 wahrscheinlich vermeiden werden, während sie für das kommende Jahr ein Wirtschaftswachstum von 2 % prognostizieren.

„Der Konsens war, dass die Hypothekenzinsen steigen könnten, aber nur schrittweise“, sagte Yun. „Ich erwarte, dass sich auch die Erschwinglichkeit der Eigenheimpreise verbessert. In diesem Jahr haben wir erlebt, wie die Wohnkosten schneller stiegen als die Einkommen, aber wir erwarten, dass sich die Preise im kommenden Jahr auf einem vernünftigeren Niveau einpendeln, das einem durchschnittlichen Stundenlohnwachstum von 3 % im Jahresvergleich entspricht.“

„Ich möchte potenzielle Käufer ermutigen, von historisch niedrigen Hypothekenzinsen zu profitieren, die einen Hauskauf erschwinglicher machen, insbesondere wenn die Immobilienpreise steigen“, sagte NAR-Präsident Vince Malta, Makler bei Malta & Co., Inc., in San Francisco, Kalifornien.

Die US-amerikanische Federal Housing Finance Agency erstellt einen Hauspreisindex für alle Transaktionen für die Vereinigten Staaten:

Ecointersect veröffentlicht sachkundige Ansichten des Wohnungsmarktes.

Vorbehalte bei der Verwendung von Immobilienpreisindizes

Der seit 2005 beobachtete Rückgang der Immobilienpreise variiert je nach Postleitzahl – und scheint ungefähr zu Beginn des 2. Quartals 2012 beendet zu sein. Jedes Gebiet des Landes hat unterschiedliche Merkmale. Seit Januar 2006 betragen die Wohnungsrückgänge in Charlotte und Denver deutlich weniger als 10 %, während die Immobilienpreise in Las Vegas um fast 60 % gefallen sind.

Jeder Hauspreisindex verwendet eine andere Methodik – und dies führt zu leicht unterschiedlichen Antworten.

Der am weitesten verbreitete Index ist der Hauspreisindex (HPI) der US-amerikanischen Federal Housing Finance Agency – ein vierteljährlicher breiter Maßstab für die Entwicklung der Einfamilienhauspreise. Dieser Index ist ein gewichteter Wiederholungsindex für dieselben Immobilien in 363 U-Bahn-Zentren im Vergleich zu den 20 Städten von Case-Shiller.

Die US-amerikanische Federal Housing Finance Agency hat auch einen Index (HPIPONM226S), der auf 6,000,000 gleichen Hausverkäufen basiert – ein viel breiterer Index als Case-Shiller. Außerdem gibt es einen großen Unterschied zwischen den Eigenheimpreisen und dem Eigenkapital (OEHRENWBSHNO), der in der folgenden Grafik enthalten ist.

Vergleich verschiedener Immobilienpreisindizes mit Eigenkapital (blaue Linie)

Der Erschwinglichkeitsfaktor begünstigt die Miete gegenüber dem Besitz.

Preis-Miet-Verhältnis – Indexiert im Januar 2000 – Basierend auf dem Case-Shiller 20-Städte-Index-Verhältnis zum CPI-Mietindex

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