Der Wohnungsausblick 2015: Wirtschaftliche Grundlagen endlich wieder auf dem Fahrersitz

von CoreLogic

Wie Yogi Berra einmal sagte: „Die Zukunft ist nicht mehr das, was sie einmal war“, was eine treffende Beschreibung des aktuellen und zukünftigen Zustands von Wohnimmobilien in den USA ist. Im Jahr 2014 feierte die Wirtschaftsexpansion nach der Krise ihren fünften Geburtstag und die wichtigsten wirtschaftlichen Nachfragetreiber, wie Konsum und Kapitalinvestitionen, verzeichneten eine stetige Verbesserung. Die Beschäftigung wuchs in den drei Monaten bis November 2.0 um durchschnittlich 2014 Prozent im Jahresvergleich, die stärkste Rate seit den drei Monaten bis März 2006, die den höchsten Beschäftigungszuwachs der letzten Wirtschaftsexpansion darstellten.

• Die US-Wirtschaft nimmt Fahrt auf, da innerhalb der Altersgruppe der Erstkäufer von Eigenheimen ein starkes Beschäftigungswachstum zu verzeichnen ist.
• Der Verkauf von Eigenheimen wird 9 um 2015 Prozent zunehmen, die Baubeginne werden voraussichtlich um 14 Prozent zunehmen und das Wachstum der Eigenheimpreise wird sich voraussichtlich abschwächen.
• Märkte mit der höchsten Aufwertung der Eigenheimpreise spiegeln die fundamentalen Stärken ihrer Volkswirtschaften wider, insbesondere Technologie und Energie. Der Rückgang der Ölpreise kann jedoch die Gleichung ändern.
• Die untere Preisklasse für Eigenheime wächst schneller als die obere Preisklasse in den 25 wichtigsten US-Märkten, was auf das knappe Angebot und den Mangel an Neubauten zurückzuführen ist.

Der vielleicht wichtigste wirtschaftliche Trend ist jedoch, dass sich das Beschäftigungswachstum der Millennials 2014 merklich verbessert hat. Vor allem das Segment der 25- bis 29-Jährigen verzeichnete eine Verbesserung des Beschäftigungswachstums um 3.0 Prozent, was einen Prozentpunkt höher ist als die Wachstumsrate der Gesamtbeschäftigung. Während ein Teil der Verbesserung der demografische Wandel der Millennials im Alter ist, sind dies dennoch sehr gute Nachrichten, da diese Altersgruppe das wichtigste Segment der Erstkäufer von Eigenheimen ist. Darüber hinaus weisen jüngere Haushalte mehr Mobilität und eine höhere marginale Tendenz zum Konsum aus dem Einkommen auf, sodass sich ein stärkeres Beschäftigungswachstum in höheren Ausgaben niederschlagen sollte.

Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten wurden Anfang bis Mitte 2014 stärker, als die Ölpreise zu fallen begannen. Die Ölpreise sind seit Juni derzeit um etwa 45 Prozent gefallen, und dieser Abschwung sorgt für noch mehr Rückenwind für das Wirtschaftswachstum im Jahr 2015. Die Haushalte in den USA geben jährlich mehr als 1,800 US-Dollar für Energiekosten aus, und 22 Prozent dieses Energieverbrauchs entfallen auf Wohnimmobilien Anwesen. Während der Ölpreisrückgang in der Regel mit einer Senkung der fahrbezogenen Ausgaben verbunden ist, reduziert er eindeutig auch die energiebezogenen Ausgaben für Wohnimmobilien.

Das sich verbessernde wirtschaftliche Umfeld half dem Wohnimmobilienmarkt, dem leicht höheren Zinsumfeld Anfang 2014 standzuhalten, insbesondere angesichts des anhaltenden schnellen Anstiegs der Eigenheimpreise. Im Dezember sanken die Hypothekenzinsen zum ersten Mal seit Mai 3.9 unter 2013 Prozent, als die Zinsen in die Höhe schossen und in der zweiten Jahreshälfte 2013 und in der ersten Jahreshälfte 2014 zu einer Verlangsamung der Verkäufe führten. Während die Zinsen noch immer sehr niedrig sind, sind es die Eigenheimpreise nicht. Es ist klar, dass das Niedrigzinsumfeld die Eigenheimpreise begünstigt hat, da das Preis-Einkommens- und das Preis-Miet-Verhältnis hoch sind. Dies deutet darauf hin, dass das Hauspreiswachstum in Zukunft eher gedämpft ausfallen wird.

Mit Blick auf 2015 wird aufgrund der stärkeren wirtschaftlichen Fundamentaldaten mit einem Anstieg der Wohnungsnachfrage gerechnet, wobei der Gesamtabsatz 5.8 voraussichtlich auf 2015 Millionen steigen wird, ein Plus von 9 Prozent gegenüber 5.3 Millionen im Jahr 2014. Die Gesamtneubaubeginne werden 1.1 voraussichtlich 2015 Millionen erreichen, eine Steigerung von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieser Aufschwung ist gesund, aber er liegt immer noch 23 Prozent unter dem Durchschnitt von 1.45 Millionen in den letzten 50+ Jahren. Der Zinssatz für 30-jährige Hypothekendarlehen wird voraussichtlich nur auf 4.3 Prozent steigen, gegenüber 4.2 Prozent im Jahr 2014. Die Hypothekenzinsen sollten nicht stark steigen, da die Inflation niedrig ist und das Aufwärtsrisiko angesichts der Verlangsamung des Immobilienpreiswachstums und des Ölrückgangs minimal ist Preise, die beiden größten Segmente der Verbraucherinflation.

Es wurde zwar viel darüber diskutiert, die Kreditbox zu öffnen, aber es war genau das – alles Gerede. Die Analyse der jüngsten Daten zu den drei Haupttreibern des Underwritings (Schulden-Einkommens-Verhältnis, Beleihungsquote und Kredit-Scores) zeigt, dass das Einkaufs-Underwriting weiterhin moderat angespannt ist und noch nicht lockert. Zwar gab es Klarstellungen zu Kreditrückzahlungen und neuen Produkten mit niedriger Anzahlung durch die GSE, doch die Auswirkungen beider werden eher bescheiden sein, da der schwache Emissionsmarkt nicht nur ein bescheidenes knappes Kreditangebot, sondern auch eine sehr schwache Nachfrage widerspiegelt.

Aus regionaler und marktbezogener Sicht zeichnen sich zum Jahreswechsel zwei klare Trends ab. Erstens werden die Märkte organischer, wobei die wirtschaftlichen Fundamentaldaten die Verkäufe und Preise antreiben, da die Verzerrungen durch notleidende Verkäufe deutlich zurückgegangen sind. Zweitens steigen die Immobilienpreise im unteren Preissegment in den 25 größten Märkten nach Einwohnerzahl schneller als die Preise im oberen Preissegment.

Der organische Charakter eines Marktes spiegelt sich in unserer Liste der Top 10 der Immobilienpreissteigerungsmärkte wider. Vier der Top-10-Märkte, darunter San Francisco, San Jose, Austin und Seattle, weisen eine hohe Konzentration von Technologiebranchen auf, wobei das Beschäftigungswachstum im Vergleich zum Vorjahr um 2.8 Prozent (Stand Oktober 2014) gestiegen ist, etwa doppelt so viel wie die nationale Rate.

Zwei der Top-10-Märkte, Dallas und Houston, florierten aufgrund der starken Energiemärkte und des starken Haushaltswachstums in den letzten Jahren. Houston ist in der Tat der interessanteste Markt im Jahr 2015, da die Eigenheimpreise gestiegen sind und die Ölpreise stark gefallen sind. Bis Oktober 2014 gab es in der Metropolregion Houston mehr Wohnungsbau als in allen außer zwei Bundesstaaten, was die sehr starke Zuwanderung und das Beschäftigungswachstum der Stadt widerspiegelt. Während der Energieerzeugungssektor durch niedrigere Investitionen aufgrund niedrigerer Ölpreise beeinträchtigt wird, profitiert Houston von einer demografischen Dividende, die ihn stützen wird.

Die sehr starke Nachfrage und das knappe Angebot an Wohnungen am unteren Ende der Preisverteilung haben zu starken Kursgewinnen bei den unteren Wohnungspreisen geführt. Im Herbst 2014 stiegen die Immobilienpreise im unteren Preissegment in allen Top-1.5-Märkten etwa um das 25-Fache der höheren Immobilienpreise. Die Stärke der unteren Endpreise spiegelt nicht nur eine Erschwinglichkeitskrise wider, sondern auch einen Mangel an Eigenheimen für Einfamilienhäuser. Während der Einfamilienhausbau national stagniert, gibt es einige Märkte, die ein starkes Umsatzwachstum bei Neubauten aufweisen. Zu diesen Märkten gehören Raleigh, Charlotte und Charleston in den Carolinas und Houston, Dallas und Austin in Texas. Während jeder dieser Märkte ein gesundes Wachstum der Eigenheimpreise aufweist, tragen solide Neubauten dazu bei, dass die Preise weiter steigen.

Insgesamt scheint die Wirtschaft endlich genug an Schwung zu gewinnen, um die Unterstützung zu leisten, die der Wohnungsmarkt für eine stärkere Erholung benötigt hat. Die Kombination aus stärkerem Beschäftigungswachstum und insbesondere Millennial-Jobwachstum schafft eine solide Grundlage für den Immobilienmarkt. Darüber hinaus kann der jüngste Rückgang der Ölpreise nicht hoch genug eingeschätzt werden, da er nicht nur die Transport- und Hausenergiekosten für die Haushalte direkt senkt, sondern auch das Verbrauchervertrauen stärkt. Und selbstbewusste Verbraucher geben eher für Big-Ticket-Artikel aus, was in den Ohren des Immobilienmarkts süße Musik ist.

1 Bureau of Labor Statistics, National Association of Home Builders and Energy Information Administration.
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