Case-Shiller juni 2011-data fortsætter med at se fald fra år til år

Case-Shiller boligprisdata for juni 2011 (frigivet i dag) viser en år-til-dato forbedring på 0.4% og et år-til-år fald på 4.5%. I juni 2010 var forbedringen fra år til dato 1.8 %, og faldet år-til-år var 4.2 %.

Takeaways:

  • Case-Shiller viser fortsat mindre gode sæsonmæssige forbedringer for den normale forårs-/sommerkøbssæson.
  • Faldet i boligpriserne forbliver i 4%+ territorium år-til-år i juni i de sidste to år. Der er ingen tegn på, at trendlinjerne ændrer sig. Boligpriserne ser ud til stadig at søge en bund.
  • Case-Shiller-revisionerne ser ud til at vokse. Alle er små - men denne forfatter husker, da selv den foregående måned ikke blev ændret. Nu går revisionerne et år tilbage. [læs S&P kommentarer om dette punkt nedenfor]. Econintersect påpeger, at tilbagegående revisioner mindsker værdien af ​​et indeks, når man forsøger at evaluere i realtid.

Econintersect vil sammenligne alle boligprisindekser i dette indlæg, men først Case-Shiller-overskrifterne:

Data til juni 2011, udgivet i dag af S&P Indices for sine
S&P/Case-Shiller boligprisindeks, det førende mål for amerikanske boligpriser, viser, at det amerikanske nationale husprisindeks steg med 3.6 % i andet kvartal 2011 efter at være faldet 4.1 % i første kvartal 2011. andet kvartals data kom det nationale indeks over sit laveste niveau i første kvartal, men havde stadig et årligt fald på 5.9 % i forhold til andet kvartal af 2010. På nationalt plan er boligpriserne tilbage til deres tidlige 2003-niveauer.

I juni 2011 var 19 af de 20 MSA'er omfattet af S&P/Case-Shiller Home Price Indices, og begge månedlige sammensætninger steg i forhold til maj – Portland var fladt. De var dog alle nede i forhold til juni 2010. Tolv af de 20 MSA'er og begge Composites er nu steget i tre på hinanden følgende måneder, en
tegn på den sæsonmæssige styrke på boligmarkedet. Ingen af ​​markederne viste nye lavpunkter med junis rapport. Minneapolis udsendte et tocifret årligt fald på 10.8 %; Portland er ikke langt bagud med -9.6%. Tretten af ​​byerne og begge kompositter oplevede forbedringer i deres årlige rater; imidlertid; de er alle i negativt territorium og har været det i tre på hinanden følgende måneder.

Diagrammet ovenfor viser det årlige afkast for US National, 10-City Composite og 20-City Composite Home Price Index. S&P/Case-Shiller US National Home Price Index, som dækker alle ni amerikanske folketællingsdivisioner, registrerede et fald på 5.9 % i andet kvartal af 2011 i forhold til andet kvartal af 2010. I juni offentliggjorde 10- og 20-City Composites årlige fald på henholdsvis 3.8 % og 4.5 %. Tretten af ​​de 20 MSA'er og begge månedlige Composites oplevede deres årlige vækstrater forbedres, selvom de forblev i negativt terræn i juni.

Når man sammenligner alle boligprisindekserne, skal det forstås, at hvert af indeksene bruger en anden metode til at kompilere deres indekser - og intet indeks er perfekt. Det interessante er, at National Association of Realtors viser en overdreven sæsonbestemt afvisning, som kan skyldes en forvrængning forårsaget af flere boliger med højere værdi, der sælges.

NAR-huspriserne har en tendens til at have mere støj i deres data.

Det opadgående opspring, vi ser, er det årlige sæsonbestemte opspring, vi ser hvert år – og denne effekt er blevet forudsagt. Forskellen er, at bouncen kommer fra et lavere udgangspunkt i double dip-territorium. Med svage salgstal indtil videre i denne sæson ser det ikke ud til, at et opsving endnu er i horisonten.

En oversigt over forfattere af de førende indekser:

Case Shiller taler om postnummerforskellene i dataene.

“Denne måneds rapport viste blandede signaler for bedring i boligpriserne. Ingen byer nåede nye lavpunkter i juni 2011, og de fleste byer oplever forbedrede årlige rater. Nationalindekset steg 3.6 % i forhold til første kvartal 2011, men et fald på 5.9 % i forhold til for et år siden,” siger David M. Blitzer, formand for indeksudvalget hos S&P Indices. "Når vi ser på tværs af byerne, nåede otte bunden i 2009 og er forblevet over deres lave niveauer. Disse omfatter alle byerne i Californien plus Dallas, Denver og Washington DC, alle relativt stærke markeder. I den anden yderlighed omfatter dem, der satte nye lavpunkter i 2011, de fire Sunbelt-byer – Las Vegas, Miami, Phoenix og Tampa – samt den svageste af alle, Detroit.

Disse skift tyder på, at vi er tilbage til regionale boligmarkeder, snarere end et nationalt boligmarked, hvor alt steg og faldt sammen. "Som med Mays rapport, viste juni usædvanligt store revisioner på tværs af de samme MSA - Detroit, New York, Tampa og Washington DC. Vores salgspardata indikerer, at disse markeder endnu en gang rapporterede meget mere salg, der lukkede i de foregående måneder, hvilket forårsagede revisionerne. Da skøderegistrering normalt er amtsbaseret, hvis pristendenserne på tværs af amter er meget forskellige, kan forsinkelser fra en delmængde af amter føre til større revisioner. Og dataforsinkelseslængder har en tendens til at variere på tværs af amterne inden for et metroområde. Hvis amter med relativt stærkere/svagere markeder rapporterer salg med længere/kortere forsinkelser, vil dette resultere i større revisioner, efterhånden som vi modtager de forsinkede data. Revisioner vil sandsynligvis også være større, når salgsmængderne er lave, eller andelen af ​​nødlidende/ikke-nødsituationer ændrer sig hurtigt. Enhver og alle disse faktorer bidrager sandsynligvis til de revisioner, vi har set i løbet af de seneste par rapporter.

CoreLogicMark Fleming, cheføkonom taler om det nødstedte hjemmemarked, der påvirker boligpriserne:

"Selvom der er en konsekvent og vedvarende sæsonbestemt fremgang i priserne over de sidste tre måneder, er priserne lavere end for et år siden på grund af prisfaldet efter udløbet af skattefradraget sidste år. Forskellen mellem den overordnede HPI og vores indeks ekskl. nødlidende salg indikerer, at prisfaldene er mere koncentreret i det nødlidende salgsmarked."

Lawrence Yun, NAR-cheføkonom kommenterer juli 2011 data sagde, at dette er en ujævn genopretning.

"Betingelserne for overkommelige priser i år har været de mest gunstige, der er registreret tilbage til 1970, men mange købere bliver holdt tilbage, fordi banker kun tilbyder finansiering til de mest højt kvalificerede låntagere og ignorerer en stor del af ellers kreditværdige købere," sagde han. "Disse potentielle købere repræsenterer forskellen mellem et ujævnt opsving og et meget mere robust boligmarked, der kunne stimulere yderligere økonomisk aktivitet og skabe job."

Realtidsdataudbyder Altos Research hvis nationale indeks er opdateret til begyndelsen af ​​august 2011, ser efterårets nedtur i spil:

I denne måned rapporterede syv af markederne om faldende priser. Sammenlignet med kun ét marked, der rapporterede faldende priser i sidste måned, er det en bemærkelsesværdig forskel.

Ud over de første tegn på, at priserne ændrer retning, rapporterede tyve af markederne i denne rapport om stigende lagerbeholdning i denne måned. Enogtyve af markederne rapporterede stigende lagerbeholdning på tre-måneders niveau.

Festen er næsten slut, folkens. Du behøver ikke tage hjem, men du kan ikke blive her.

De ugentlige priser er stadig på vej nedad, som de har været de seneste seks uger. Fem markeder rapporterede om prisstigninger i denne måned, omend små stigninger. Detroit var det eneste marked, der rapporterede mere end 2% prisstigning.

Econintersect udgiver alle kyndige syn på boligmarkedet. Den røde tråd er, at ingen kan se noget, der tyder på, at det generelle fald i eksisterende boligsalg eller priser er forbi.

Relaterede artikler

Alle analyseblog-artikler om boligsalg og -priser