COVID-19 realkreditlån – indkomststøttens rolle

fra Atlanta Fed

COVID-19-pandemien har ført til et stort antal orlov, fyringer, reduktioner i arbejdstimer og lønnedgange. Forventet at mange husejere derfor ville have problemer med at betale deres månedlige pantregning, US Department of Housing og Urban Development beordrede alle realkreditinstitutter med føderalt støttet gæld til at give overbærenhed til alle boligejere, der er berørt af krisen. Ud over, bankregulatorer opfordrede långivere til at undlade og omstrukturere realkreditlån til låntagere, der blev ramt af lukningen, handlinger, der afværgede en øjeblikkelig bølge af tvangsauktioner.

I slutningen af ​​venteperioden vil låntagere sandsynligvis blive tilbudt en række tilbagebetalingsordninger: begyndende med en periode med indhentningsbetalinger, derefter gå videre til udvidede vilkår på deres realkreditlån eller muligvis endda rentenedsættelser. Men hvis låntageren ikke er vendt tilbage til arbejdet, er det naturligvis en udfordring at betale for, hvad der reelt er et nyt realkreditlån. Muligheder som at oprette en ændret tilbagebetalingsplan, sænke realkreditrenten eller forlænge løbetiden på lånet er muligvis ikke nok for en låntager, der har oplevet et betydeligt indkomsttab.

I 2009, forskere ved Boston Fed foreslog en alternativ politik for supplerende realkreditbetalingshjælp målrettet undervandslånere, der oplever en betydelig reduktion i den disponible indkomst på grund af faktorer som tab af beskæftigelse eller medicinske omkostninger forbundet med sygdom. Den undersøgelse fra 2009 byggede på tidligere forskning fra Boston Fed demonstrerer, at – under en tidligere nedtur på boligmarkedet – fortsatte de fleste undervandshusholdninger med at betale deres boliglån, medmindre de blev ramt af en yderligere reduktion i indtjeningen eller øgede udgifter. Ideen om, at misligholdelse af realkreditlån er forårsaget af både et negativt husprischok og et negativt indkomst-/beskæftigelseschok, er kendt som "dobbelt trigger"-teorien om misligholdelse. Imidlertid var den empiriske evidens på dobbelttriggerteorien begrænset. Undervandshusejere i områder med øget arbejdsløshed så ud til at misligholde mere, men dette var for det meste en interessant sammenhæng, ikke nødvendigvis en årsagssammenhæng.

Siden den store recession har betydelig forskning (herfor eksempel) har forsøgt at identificere den centrale rolle, indkomstchok spiller ved misligholdelse. Den økonometriske udfordring er, at indkomstchok fra ændringer i beskæftigelse eller løn har en tendens til at blive kapitaliseret i boligpriserne. Så et samfund, der oplever den anden trigger fra udbredt jobtab, for eksempel, vil sandsynligvis også opleve et fald i huspriserne, hvilket gør det vanskeligt at isolere den egentlige årsag til misligholdelse. I en kommende papir vi betragter de unikke kilder til ændringer i beskæftigelse og indkomst, der stammer fra det hydrauliske fracking-boom i Pennsylvania i slutningen af ​​2000'erne, for at isolere den anden trigger fra den første.

Fracking involverer indsprøjtning af store mængder vand, sand og potentielt giftige kemikalier under jorden under stort tryk for at bryde skiferformationer og frigive den indespærrede naturgas. Fracking -processen involverer også piercing af akviferer, opbevaring og behandling af store mængder forurenet vand og anvendelse af tungt udstyr. Nogle beviser viser, at disse reelle eller opfattede negative træk sænke værdien af ​​boliger nær fracking brønde. Samtidig øgede skiferboomet efterspørgslen efter mellem- og lavtuddannede arbejdere og genererede betydelige royaltybetalinger til mange ejendomsejere.

At observere ydeevnen af ​​realkreditlån, der opstod før fracking begyndte, giver os mulighed for at behandle den resulterende skiferboom som et eksperiment, hvor husstandsindkomster blev opretholdt (eller øget), selv om boligpriserne var fladt eller faldende. Ved at bruge geologisk information til at forudsige placeringen af ​​fracking-aktivitet finder vi, at fracking-brønde markant hævede den samlede husstandsindkomst, fra både lønninger og royalties, og brøndene ser ud til at have øget beskæftigelsen i fracking-relaterede industrier. Samtidig ser fracking ikke ud til at have hævet huspriserne eller gjort det mindre sandsynligt, at en husstand har en negativ egenkapital. Fracking reducerer dog markant sandsynligheden for, at et realkreditlån bliver alvorligt forfaldent (det vil sige, når en låntager går glip af mere end et par betalinger).

Når vi derudover kun bruger geologi til at forudsige placeringen af ​​fracking brønde, får vi et meget større fald i realkreditlånet, hvilket tyder på, at mere sårbare samfund var hurtigere til at omfavne fracking. Endelig var de forbedrende virkninger af fracking koncentreret blandt låntagere, der sandsynligvis vil være under vand på deres realkreditlån (den første trigger), i overensstemmelse med hypotesen om dobbelt trigger, eftersom teorien forudsiger, at låntagere med positiv egenkapital sandsynligvis ikke vil misligholde i første omgang .

Vores resultater tyder på, at en effektiv strategi til at forhindre en afskærmningskrise i den nuværende situation er direkte støtte til husstandens indkomst. Faktisk indeholder Coronavirus Aid, Relief og Economic Security Act (almindeligvis kendt som CARES Act) adskillige indkomstoverførsler for at hjælpe med at opretholde husholdningernes budgetter, herunder udvidet arbejdsløshedsforsikring, direkte kontantbetalinger til de fleste husholdninger og lån til små virksomheder, der kan tilgives på betingelse af, at de opretholder beskæftigelsen gennem nedlukningen. Det er vores opfattelse, at disse programmer ikke blot hjælper med at opretholde familier under krisen, men de begrænser også forstyrrelser på boligmarkedet. Afhængigt af hvordan krisen udvikler sig i de kommende måneder, kan yderligere indkomststøtte til berørte husholdninger forhindre behovet for mindre effektive indgreb for at hjælpe nødlidende låntagere.

Kilde

https://www.frbatlanta.org/blogs/macroblog/2020/05/27/covid-19-mortgage-relief-the-role-of-income-support

Om forfatterne

Chris Cunningham, forskningsøkonom og associeret rådgiver, og

Kris Gerardi, finansøkonom og rådgiver, begge i Atlanta Feds forskningsafdeling