Et øjebliksbillede af markedsstørrelse og bruttoinvesteringsafkast på 2- til 4-delt enfamilieudlejning

fra CoreLogic

- dette indlæg er skrevet af YANLING MAYER

Af landets lejeboliger består næsten 1-i-5 (18%) af boliger i to- til fire-enhedersejendomme. Disse små lejlighedshuse kommer i mange former og former - duplex, triplex, fourplex, rækkehuse, rækkehuse eller havelejligheder - og kan findes i byområder og byblokke, såvel som traditionelle og forstadskvarterer over hele landet.

Primært købt til investeringsformål – selvom ejere ofte beboer én enhed som deres primære bolig – udgør disse små huse med flere enheder en tredjedel (34 %) af markedet for enfamilieudlejning (SFR) (figur 1).

Der er dog betydelige geografiske variationer i deres markedsstørrelse. Overvej de 10 store metroer, der udgør CoreLogic Case-Shiller Composite-10 Home Price Index, for eksempel (figur 2).

Når størrelsen af ​​hele lejeboliger (dvs. en- og flerfamiliehuse kombineret), spænder 2- til 4-enheder lejeboliger fra 36.1% i det større Boston hovedstadsområde til blot 6.7% i Washington DC metro. Men inden for SFR-boligmarkedet udgør 2- til 4-enhedsudlejninger almindeligvis en betydelig del, især i mange byområder i det nordøstlige og midtvesten. I Boston og New York, for eksempel, består over 70% af SFR-bestanden af ​​2- til 4-enhedersboliger. I den modsatte ende er storbyområderne Denver og Washington DC, hvor lejemål på 2 til 4 enheder kun repræsenterer omkring en femtedel af byens SFR (henholdsvis 21.2 % og 19.1 %).

Men uanset om de dominerer landskabet på SFR-markedet eller ej, giver ejendomme med 2 til 4 enheder vigtige billige boliger til husstande med lav til moderat indkomst, især på højprismarkeder. For ejere og investorer giver 2- til 4-enhedersejendomme en række fordele som indtægts- og investeringsejendomme. Når det bruges som hovedbolig, er køb eller refinansiering berettiget til FHA-finansiering og ofte til mere favorable realkreditrenter og muligvis større gearing fra långivere, der tilbyder konventionelle lån. For det andet giver den månedlige lejeindtægt kortsigtede pengestrømme, der kan bruges til at betale nogle af ejendomsudgifterne. Og på lang sigt tilbyder investeringen potentiel kapitalstigning fra stigende ejendomsværdi.

Figur 3 giver et øjebliksbillede af det samlede bruttoafkast for 2019 for de samme 10 byer, der er diskuteret ovenfor. Det samlede bruttoafkast har to komponenter - kortsigtet afkast fra lejeindtægter og langsigtet afkast fra ejendomsværdistigning. [1] Brutto lejeafkast er årlig lejeindtægt (aktuel månedlig leje ganget med 12) divideret med ejendommens markedsværdi. Satsen for ejendomsværdistigning måles som 12-års ændring i ejendomsværdien, proxied af 2-måneders år-til-år ændring i parcelhusprisindeks.[2019] I diagrammet er ejendomsværdistigningen stablet oven på bruttolejeafkastet, mærket med det samlede bruttoafkast. Både afkastet og ejendomsvurderingen er fem måneders gennemsnit fra januar til maj XNUMX.

På trods af en meget lille stikprøve er det ikke desto mindre ret bemærkelsesværdigt, at højprisbyer som San Francisco, San Diego, Los Angeles og New York har en tendens til at have lavere bruttolejeudbytte - stort set undertrykt af høj ejendomsværdi midt i moderat huslejevækst .[1] Mindre dyre byer som Miami, Chicago og Las Vegas viser generelt bruttolejeudbytte over gennemsnittet (henholdsvis 9.3 %, 9.2 % og 9.0 %). Landsgennemsnittet for det årlige bruttolejeudbytte var 8.4 % i de første fem måneder af 2019.

I samme periode var det årlige langsigtede afkast fra kapitalstigning i gennemsnit 2.7 % over hele landet. I Las Vegas nåede den gennemsnitlige kapitalstigning for parcelhuse tocifrede: 11.7 %. Metroerne i Denver og Washington DC havde også over gennemsnittet langsigtet afkast fra kapitalstigning. San Francisco viste derimod et lille negativt afkast i kapitalstigningen, hvilket bidrog negativt til det samlede bruttoafkast. Med undtagelser af Denver og Las Vegas registrerede otte af de 10 metroer en lille til moderat underperformance under bruttoafkastet i forhold til landsgennemsnittet (11.1%). I Las Vegas toppede det gennemsnitlige årlige samlede bruttoafkast med imponerende 20 % i de første fem måneder af 2019.

Fodnoter

[1] Samlet nettoafkast er mindre end det samlede bruttoafkast efter fradrag af driftsudgifter og anlægsudgifter.

[2] Egenskaber i CoreLogic-husprisindekset for tilknyttede boliger inkluderer 2- til 4-enheder, rækkehuse, ejerlejligheder, andelslejligheder, rækkehuse, duplex, triplex, quadplex.

[3] Ifølge CoreLogic Single-Family Rent Index (SFRI) steg bruttolejen på landsplan med 3.1 % år-over-år i samme periode.

Kilde

https://www.corelogic.com/blog/2019/08/a-snapshot-of-market-size-and-gross-investment-return-of-2-to-4-unit-single-family-rentals.aspx

© 2019 CoreLogic, Inc. Alle rettigheder forbeholdes.