Comp Priser overstiger ofte Emne Ejendomspriser i vurderinger

fra CoreLogic

- dette indlæg er skrevet af Yanling Mayer

A tidligere blog rapporteret, at vurderinger ofte er identiske med eller overstiger kontraktprisen. I den viste analysen, at ni ud af 10 vurderinger enten var til kontraktprisen (30 procent) eller over den (60 procent). Hvis vurderingens rolle er at retfærdiggøre lånet eller salgsprisen, så kan dette værdiansættelsesmønster være ganske forståeligt. Det er imidlertid ikke den institutionelle rolle, som vurderingen foreskriver; det formodes snarere at give en troværdig, uafhængig tredjepartsvurdering. Hvad kan bidrage til vurderingsværdier, der normalt overstiger ejendommens pris?

En gennemgang af 750,000 købslånsvurderinger foretaget i 2015 og 2016 viste, at 69.1 procent af comps havde en pris – i gennemsnit 12 procent – ​​over den pågældende ejendoms pris, og 30.9 procent var under omkring 6.4 procent i gennemsnit. [1] Se figur 1.

Mens en hyppigere brug af højere værdisatte comps kan føre til højere vurderinger, kan værdijusteringer foretaget af taksatoren til comps for at gøre comp 'lignende' den emneegenskab, kunne ophæve denne effekt. Men hvis justeringerne af ejendommens værdi potentielt er utilstrækkelige eller inkonsistente, kan dette til dels forklare, hvorfor vurderingsvurderinger har en tendens til at blive rapporteret over den pågældende ejendoms salgspris.

I figur 2 er sammenlignelige salg først opdelt i højere og lavere prissammensætninger (i forhold til den pågældende ejendoms kontraktpris). Derefter grupperes disse comps efter deres prisforskel med emnet ejendom: 0-5 procent, 5-10 procent, 10-20 procent, 20-30 procent, 30-40 procent og mere end 40 procent. Disse seks prisklasser er beregnet til at give en indikation af potentielle underliggende karakteristiske forskelle mellem emneejendommen og komp. Jo større prisforskel, desto mere sandsynligt er der større fysiske og økonomiske uligheder mellem de to, hvilket kræver en større prisjustering. Den oprindelige prisforskelprocent er den gennemsnitlige prisforskel, og gennemsnitsjusteringsprocenten opsummerer den gennemsnitlige prisjustering, som hver gruppe modtog.

Der er to forskellige mønstre. For det første, når gennemsnitsjusteringsprocenten sammenlignes mellem højere og lavere comps, er værdijusteringer modtaget af lavere comps typisk meget større end dem, der modtages af højere comps. For eksempel ved en prisforskel på 20-30 procent emne-komp, nedjusteringer på højere comps gennemsnit 8.1 procent sammenlignet med 19.9 procent opad justering på lavere comps. Mens en 19.1 procent opjustering på lavere comps ser ud til at følge med 23.4 procent præ-justering prisforskel, er en 8.1 procent nedjustering på højere comps meget mindre end 24.2 procent gennemsnitlige prisforskel før-justering. Lignende uensartede justeringer mellem lavere og højere comps gælder for andre grupper.

For det andet, hvis man ser på ændringer i gennemsnitsjusteringsprocenten, når emnekomp-prisforskellen udvides, bemærker man en anden vigtig asymmetri. For eksempel, ved at bevæge sig fra en prisforskel på 20-30 procent til 30-40 procent, stiger den gennemsnitlige justering på højere comps kun fra 8.1 procent til 10.1 procent. I modsætning hertil stiger justering på lavere comps tilsvarende til kategorien, fra 19.9 procent til 29.2 procent, for at afspejle potentielt udvidede underliggende karakteristiske forskelle mellem emnet og comp-egenskaberne. En prisjustering på 29.2 procent op på lavere computere synes nogenlunde i overensstemmelse med en indledende 30-40 procent prisforskel, men en justering på 10.1 procent på højere computere gør det ikke. [2]

I sig selv er disse mønstre alene ikke tilstrækkelige til direkte at linke til vurderingsresultatet på lånniveau, og der er behov for mere forskning. Men de afslører aspekter af underliggende inkonsistens i vurderingsudviklingen, som mere sofistikerede dataanalyseteknikker sandsynligvis er bedre egnede til. Efterhånden som industrien fortsætter med at omfavne de muligheder, som ny data og teknologi har givet, vil traditionel vurdering uden tvivl inkorporere big data-teknikker for at positionere sig selv som et overlegent, unikt alternativ til automatiserede værdiansættelsesmodeller.

---

Fodnoter

[1] Årene 2015-2016 markerer en periode med geografisk bred og relativt hurtig stigning i boligpriser på tværs af USA. Vurderingsmænd kan have valgt dyrere overlegne selskaber i stedet for at foretage en tidsjustering af markedstendenserne.

[2] Figur 1 bruger nettojusteringer; selvom det ikke er rapporteret, udviste bruttojusteringer lignende asymmetriske mønstre. Mens nettojusteringen summerer alle specificerede justeringer til at resultere i en justeret pris, bruges bruttojusteringen til at vurdere frekvensen (såvel som størrelsen) af specificerede justeringer. Bruttojustering summerer den absolutte værdi af alle justeringer og dividerer den derefter med den oprindelige comp -pris.

© 2017 CoreLogic, Inc. Alle rettigheder forbeholdes.

Kilde

http://www.corelogic.com/blog/authors/yanling-mayer/2017/05/comp-prices-often-exceed-subject-property-prices-in-appraisals.aspx#.WSc2K2grJhE