تحسن مؤشر مبيعات المنازل المعلقة في نوفمبر 2011

ارتفع مؤشر الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) لمبيعات المنازل المعلقة بنسبة 5.9٪ على أساس سنوي (6.9٪ غير معدّل) في نوفمبر ٢٠٢٠ مما يشير إلى استمرار النمو في مبيعات المنازل القائمة للأشهر القادمة.

من بيان صحفي NAR:

ارتفع مؤشر مبيعات المنازل المعلقة ، وهو مؤشر استشرافي يعتمد على توقيع العقود ، بنسبة 7.3 في المائة إلى 100.1 في نوفمبر من 93.3 المعدلة بالزيادة في أكتوبر و 5.9 في المائة فوق نوفمبر 2010 عندما استقر عند 94.5. نتج عن المراجعة الصعودية لشهر أكتوبر زيادة شهرية قدرها 10.4 في المائة.

كانت آخر مرة ارتفع فيها المؤشر في أبريل 2010 عندما وصل إلى 111.5 حيث سارع المشترون للتغلب على الموعد النهائي للائتمان الضريبي لمشتري المنزل. وتعكس البيانات العقود ولكن ليس الإغلاق.

قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في NAR ، إن المكاسب قد تنجم جزئيًا عن المعاملات المتأخرة. "شروط القدرة على تحمل تكاليف الإسكان وصلت إلى مستوى قياسي وهناك طلب مكبوت من المشترين الذين كانوا على الهامش ، لكن فشل العقود كان مرتفعًا بشكل غير عادي. يبدو أن بعض الزيادة في مبيعات المنازل المعلقة جاءت من المشترين الذين أعادوا الالتزام بعد أن واجه العقد الأولي مشاكل ، غالبًا مع الرهن العقاري.

"نوفمبر هو أداء جيد بشكل معقول مقارنة بالعام الماضي. يشير الارتفاع المستمر في نشاط العقود إلى أن مبيعات المنازل القائمة المغلقة ، والتي تعد أهم أرقام التأثير الاقتصادي النهائي ، يجب أن تستمر في التحسن في الأشهر المقبلة.

لا تتأثر مبيعات المنازل المعلقة بإعادة المقارنة التي تم نشرها مؤخرًا لمبيعات المنازل القائمة لأن المؤشر يستخدم منهجية مختلفة تعتمد بشكل مباشر على توقيع العقود ، ويتم تعديلها وفقًا للموسمية.

يوفر مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (NAR) التابع للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين نافذة للتنبؤ بمبيعات المنازل القائمة في ديسمبر. قد يظهر بيع المنزل الفعلي في الشهر الذي تم فيه توقيع العقد (يمثل المشترون النقديون 28٪ من مبيعات المنازل في نوفمبر وفقًا لـ NAR) ، أو في الشهرين التاليين.

تقوم Econintersect بالتقييم عن طريق تعويض المؤشر لمدة شهر واحد لإسقاط مبيعات المنازل القائمة. يشير استخدام هذا المؤشر خلال شهر واحد إلى أن مبيعات المنازل القائمة تبلغ 305,000 في ديسمبر 2011. وتاريخيًا ، فإن هذه المنهجية منخفضة بنحو 55,000 في توقع مبيعات المنازل المنتهية في ديسمبر - لذا فإن توقع ديسمبر 2011 المحتمل هو 360,000.

إذا وصلت مبيعات المنازل القائمة غير المعدلة في نوفمبر 2011 إلى 360,000 ألفًا ، فهذا يعني نموًا سنويًا بنسبة 4.3٪. يرجى العلم بأن Econintersect قد غيرت حاسبات التنبؤ لتتوافق مع التغيير في معيار NAR الحالي لمبيعات المنازل (قرأت عن هذا هنا). هنا مخطط الأشهر الأخيرة للمقارنة الخاصة بك.

تم إنتاج منهجية Econintersect:

  • فشل كبير في مبيعات المنازل في أغسطس والتي جاءت عند 502,000 مقابل 450,000 المتوقعة (البيانات القديمة)
  • في سبتمبر 2011 ، سجل نجاحًا مباشرًا مع تقدير Econintersect عند 440,000 ، وحجم المبيعات الفعلي عند 433,000 (البيانات القديمة).
  • توقعات أكتوبر 2011 (باستخدام عوامل الهراء التاريخية) 405,000 ، وكان حجم المبيعات الفعلي 401,000 (البيانات القديمة).
  • خطأ كبير مع التوقعات عند 385,000 والقدوم الفعلي عند 337,000 في نوفمبر 2011. ويعزى معظم الخطأ إلى معيار جديد التي خفضت مبيعات المنازل القائمة (من عام 2007 فصاعدًا) في حدود 15٪.

يرجى ملاحظة أن NAR تطالب بنسب كبيرة لإلغاء العقود في الأشهر الماضية - ومع ذلك ، فإن الارتباطات بين مؤشر مبيعات المنازل المعلقة والبيانات الفعلية لا تؤكد ذلك.

مع بيانات تحفيز مشتري المنازل لأول مرة خارج نطاق المقارنات على أساس سنوي ، سيكون ديسمبر 2011 الشهر الخامس للبيانات الحقيقية القابلة للمقارنة لمبيعات المنازل القائمة للحصول على مقياس حقيقي لصحة العقارات.

يجب أن يكون الانخفاض غير الطبيعي في المبيعات في الأشهر التالية لنهاية ربيع 2010 الحوافز الضريبية لمشتري المنازل قد اقترب من نهايته. قد يكون هذا الانخفاض قد أنتج مقارنات جيدة بشكل مصطنع على أساس سنوي في الأشهر الأخيرة. مع إدراك هذا التحذير ، يُظهر خط الاتجاه منذ نهاية التحفيز نموًا إيجابيًا في مبيعات العقارات.

كما هو موضح في الرسم البياني أعلاه ، على الرغم من أن مبيعات المنازل الحالية كانت "أقل جودة" في سبتمبر وأكتوبر ونوفمبر 2011 - تتحسن أحجام مبيعات المنازل الحالية بشكل عام مقارنة بالنصف الثاني من عام 2010 والتي تأثرت بسحب مشتري المنازل لأول مرة .

الحفاظ على الأشياء حقيقية - حجم مبيعات المنازل 65٪ فقط (بناءً على NAR المنقحة أرقام مبيعات المنازل) من المستويات السابقة - لكن خطوط الاتجاه الحالية تظهر حركة بطيئة نحو أحجام مبيعات المنازل القائمة الأعلى.

محاذير بشأن استخدام مؤشر مبيعات المنازل المعلقة

وفقًا لـ NAR:

يتم إصدار مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI) الخاص بـ NAR خلال الأسبوع الأول من كل شهر. تم تصميمه ليكون مؤشرا رئيسيا للنشاط السكني.

يقيس المؤشر نشاط عقود الإسكان. ويستند إلى عقود العقارات الموقعة للمنازل القائمة المكونة من أسرة واحدة والشقق السكنية والتعاونيات. لا يتم احتساب العقد الموقع على أنه بيع حتى يتم إغلاق الصفقة. تبحث نمذجة PHSI في العلاقة الشهرية بين عقود بيع المنازل القائمة وإغلاق المعاملات على مدى السنوات الأربع الماضية.

…… عندما يقبل البائع عقد بيع عقار ما ، يتم تسجيله في خدمة القوائم المتعددة (MLS) على أنه "بيع منزل معلق". تصبح غالبية مبيعات المنازل المعلقة معاملات بيع المنازل ، وعادة ما يتم ذلك بعد شهر إلى شهرين.

تجمع NAR الآن بيانات مبيعات المنازل المعلقة من MLSs والوسطاء الكبار. إجمالاً ، نتلقى بيانات من أكثر من 100 MLSs و 60 وسيطًا كبيرًا ، مما يمنحنا حجم عينة كبير يغطي 50٪ من عينة EHS. هذا يساوي 20 بالمائة من جميع المعاملات.

بمعنى آخر ، مبيعات المنازل المعلقة هي استقراء لعينة تساوي 20٪ من الإجمالي. تستخدم Econintersect مؤشر المنازل المعلقة للتنبؤ بمبيعات المنازل الحالية المستقبلية.

تتأثر منهجية التنبؤ الاقتصادي بالسرعة التي تحدث بها عمليات الإغلاق. عندما يتباطأون في فترة معينة - هذه الطريقة تبالغ في التقدير. يعمل عدد المشترين النقديين على تسريع العملية (تحليل المشترين النقديين هنا). يمكن أن تبدأ عملية بيع منزل نقدي سريع وتنتهي في نفس الشهر. من ناحية أخرى ، قد تستغرق عقود البيع على المكشوف شهورًا حتى يتم إغلاقها. يعتبر تفسير بيانات مبيعات المنازل المعلقة أمرًا معقدًا من خلال موازنة التأثيرات التعويضية في السوق الحالي غير الطبيعي.

يرجى ملاحظة أن Econintersect تستخدم بيانات غير معدلة في تحليلها.

هناك الأدلة القولية أن حالات الطوارئ في عقود المنازل آخذة في الازدياد. كيف يؤثر ذلك على توقيت البيع ، أو يتسبب في إلغاء عقد البيع غير معروف.

مقالات ذات صلة

مقالات مدونة التحليل عن الإسكان