يُظهر مؤشر Case-Shiller 20 لأسعار المنازل في المدينة في ديسمبر 2016 نموًا بنسبة 5.6٪ على أساس سنوي

كتب بواسطة ستيفن هانسن

تحسن مؤشر أسعار المنازل المعدل غير الموسمي لشركة Case-Shiller (20 مدينة) على أساس سنوي لنمو أسعار المنازل إلى 5.6٪. ذكر مؤلفو الفهرس "أحد العوامل وراء ارتفاع أسعار المساكن هو انخفاض المخزون ".

• مدينة 20 غير معدل معدل نمو سعر المنزل معجل 0.3٪ على أساس شهري. [Econintersect يستخدم التغيير في النمو السنوي من شهر لآخر لحساب التغيير في معدل النمو]
• لاحظ أن مؤشر Case-Shiller هو متوسط ​​آخر ثلاثة أشهر من البيانات.
• توقع السوق:

مؤشرات أسعار المنازل S & P / Case-Shiller تغير سنوي

عند مقارنة جميع مؤشرات أسعار المنازل ، يجب أن نفهم أن كل مؤشر يستخدم منهجية فريدة في تجميع مؤشره - ولا يوجد مؤشر مثالي.

إن طريقة فهم ديناميكيات أسعار المساكن هي مراقبة اتجاه معدل التغيير. هنا يبدو أن نمو أسعار المساكن في حالة استقرار (معدل النمو لا يرتفع أو ينخفض).

هناك بعض الفروق بين المؤشرات حول معدل "انتعاش" أسعار المساكن.

ملخص لمؤلفي المؤشرات الرائدة:

كيس شيلرديفيد إم بليتزر ، رئيس لجنة المؤشر في S&P Indices:

تستمر أسعار المساكن في الارتفاع ، حيث يرتفع المعدل الوطني بشكل أسرع من أي وقت مضى خلال العامين ونصف العام الماضيين. مع ارتفاع الأسعار في جميع المدن العشرين خلال العام الماضي ، فإن الأسئلة حول ما إذا كان هذا سوقًا عاديًا للإسكان أو ما إذا كانت الأسعار يمكن أن تتجه نحو الانخفاض هي أسئلة طبيعية. عند مقارنة تحركات أسعار المنازل الحالية بالتاريخ ، من الضروري التكيف مع التضخم. أسعار المستهلك اليوم أعلى مما كانت عليه قبل 20 أو 20 عامًا ، في حين أن معدل التضخم أقل. بالنظر إلى أسعار المنازل الحقيقية أو المعدلة تضخمًا استنادًا إلى مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الوطني ومؤشر أسعار المستهلك ، فإن الزيادة السنوية في أسعار المنازل تبلغ حاليًا 30٪. منذ عام 3.8 ، كان متوسط ​​الوتيرة 1975٪ ؛ حوالي ثلثي الوقت ، المعدل بين -1.3٪ و + 4٪. أسعار المساكن آخذة في الارتفاع ، لكن السرعة لا تنذر بالخطر.

أحد العوامل وراء ارتفاع أسعار المساكن هو انخفاض المخزون. في حين تجاوزت مبيعات منازل الأسرة الواحدة الحالية خمسة ملايين وحدة بمعدلات سنوية في يناير ، وهو أعلى مستوى منذ عام 2007 ، لا يزال مخزون المنازل للبيع منخفضًا للغاية مع عرض 3.6 شهر. ارتفعت مبيعات المنازل الجديدة عند 555,000 في عام 2016 عن السنوات الأخيرة ولكنها لا تزال أقل من متوسط ​​وتيرة 700,000 سنويًا منذ عام 1990. وهناك عامل آخر يدعم ارتفاع أسعار المساكن وهو معدلات الرهن العقاري. يبلغ معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 4.2٪ مقارنة بمتوسط ​​6.4٪ منذ عام 1990. ويمكن رؤية مؤشر آخر على أن مستويات أسعار المنازل طبيعية في الرسوم البيانية في سياتل وبورتلاند أو. في فترة الازدهار والكساد 2005-2009 ، تحركت أسعار المنازل المنخفضة والمتوسطة والعالية معًا ، بينما في فترات أخرى ، بما في ذلك الآن ، شهدت المستويات أنماطًا مختلفة.

تعتقد CoreLogic أن انخفاض المخزونات يحفز ارتفاع أسعار المساكن (بيانات ديسمبر 2016). صرح Per Dr Frank Nothaft ، كبير الاقتصاديين في CoreLogic و Anand Nallathambi ، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة CoreLogic:

اعتبارًا من نهاية عام 2016 ، كان المؤشر الوطني CoreLogic أقل بنسبة 3.9 في المائة من الذروة التي تم الوصول إليها في أبريل 2006. ونتوقع أن يرتفع مؤشرنا الوطني بنسبة 4.7 في المائة خلال عام 2017 ، مما سيضع أسعار المنازل عند ذروة اسمية جديدة قبل نهاية هذا العام .

انتهى العام الماضي بضجة مع ارتفاع أسعار المساكن بأكثر من 7 في المائة على الصعيد الوطني ، بقيادة مناطق المترو الرئيسية إلى حد كبير. نتوقع أن تستمر الأسعار في الارتفاع بنسبة تقل قليلاً عن 5 في المائة في عام 2017 مدعومة بنقص العرض واستمرار ارتفاع الطلب.

تقول الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن أسعار مبيعات المنازل مستمرة في الارتفاع (بيانات يناير 2017):

يقول لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في NAR ، إن زيادة مبيعات شهر يناير تشير إلى المرونة بين المستهلكين حتى في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة. شهدت معظم البلاد نشاط مبيعات قويًا الشهر الماضي حيث يبدو أن التوظيف القوي وتحسن ثقة المستهلك في نهاية العام الماضي قد أثار اهتمامًا كبيرًا بشراء منزل. لا تزال تحديات السوق قائمة ، لكن سوق الإسكان بدأ بداية مزدهرة حيث تجنب مشتري المساكن مستويات المخزون البعيدة عن ظروف القدرة على تحمل التكاليف الملائمة والمتدهورة.

من المرجح أن تزداد حدة المنافسة في فصل الربيع بالنسبة لصائدي المنازل الذين يبحثون عن منازل في النطاق السعري المنخفض والمتوسط ​​في السوق. البحث الجديد المستمر لـ NAR و realtor.com® - The منحنى توزيع القدرة على تحمل التكاليف من Realtors® والنتيجة - كشف أن الجمع بين المعدلات المرتفعة والأسعار أدى إلى قدرة الأسر في أكثر من نصف جميع الولايات الشهر الماضي على تحمل أقل من جميع المخزون النشط في السوق بناءً على دخلها ".

ويحذر ويليام براون ، رئيس NAR ، من مصدر آخر قد يؤدي إلى انخفاض مخزون المشترين المحتملين في الأشهر المقبلة. لا تزال اختلالات العرض والطلب تشكل عبئًا ثقيلًا في العديد من الأسواق ، والآن تدعم فاني ماي استثمار إحدى شركات وول ستريت في إيجارات الأسرة الواحدة. وهذا لن يؤدي إلا إلى زيادة إعاقة نقص المعروض ووضع كبار المستثمرين في منافسة مباشرة مع المشترين التقليديين. بدلا من ذلك ، فإن يجب أن تخفض GSEs الرسوم المرهقة (الرابط خارجي) ومساعدة المقترضين المؤهلين على أن يصبحوا أصحاب منازل ".

بلاك نايت للخدمات المالية (المعروفة سابقًا باسم خدمات معالجة المقرض) ، ارتفع مؤشر أسعار المنازل لشهر أكتوبر 2016 بنسبة 0.1 في المائة لهذا الشهر ؛ زيادة 5.7 في المائة على أساس سنوي. لاحظ أن Black Knight يستخدم عمليات الإغلاق للشهر الحالي فقط (ليس متوسط ​​ثلاثة أشهر مثل Case-Shiller أو متوسط ​​مرجح مثل CoreLogic) ، ويستثني المبيعات القصيرة وكشف النتائج الاقتصادية ، ولا يتم تعديله موسميًا.

Econintersect تنشر آراء معرفية عن سوق الإسكان.

محاذير بشأن استخدام مؤشرات أسعار المنازل

يختلف انخفاض أسعار المساكن الذي شهدناه منذ عام 2005 حسب الرمز البريدي - ويبدو أنه انتهى في مكان ما بالقرب من بداية الربع الثاني من عام 2. كل منطقة من البلاد لها خصائص مختلفة. منذ يناير 2012 ، انخفضت أسعار المساكن في شارلوت ودنفر بنسبة أقل من 2006٪ ، بينما انخفضت أسعار المنازل في لاس فيجاس بنسبة 10٪ تقريبًا.

يستخدم كل مؤشر لأسعار المنازل منهجية مختلفة - وهذا يخلق إجابات مختلفة قليلاً.

المؤشر الأكثر اتساعًا هو مؤشر أسعار المنازل الصادر عن وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية الأمريكية (HPI) - وهو مقياس ربع سنوي واسع النطاق لحركة أسعار منازل الأسرة الواحدة. هذا المؤشر هو مؤشر مرجح لإعادة البيع على نفس العقارات في 363 مركزًا للمترو ، مقارنةً بـ 20 مدينة في Case-Shiller.

لدى وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية الأمريكية أيضًا مؤشر (HPIPONM226S) يعتمد على مبيعات المنازل نفسها التي تبلغ 6,000,000 - وهو مؤشر أوسع بكثير من Case-Shiller. أيضًا ، هناك فرق كبير بين أسعار المساكن وحقوق الملكية (OEHRENWBSHNO) التي تم تضمينها في الرسم البياني أدناه.

مقارنة مؤشرات أسعار المنازل المختلفة بحقوق الملكية (الخط الأزرق)

مع زيادة الإيجارات وانخفاض أسعار المساكن - ينعكس عامل القدرة على تحمل التكاليف الذي يفضل الإيجار مقابل الامتلاك. تؤدي الإيجارات المتزايدة إلى تغيير التوازن.

نسبة السعر إلى الإيجار - مفهرسة في كانون الثاني (يناير) 2000 - استنادًا إلى نسبة مؤشر Case-Shiller 20 مدينة إلى مؤشر إيجار CPI

تشمل ("/ home / aleta / public_html / files / ad_openx.htm") ؛ ؟>

رابط دائم لآخر مشاركة حول هذا الموضوع