انخفاض معدلات الرهن العقاري والاستفادة من الأسر الرئيسية

من Liberty Street Economics

- هذا المنشور بقلم أندرو إف هوغووت ودونغهون لي وجويل سكالي وويلبرت فان دير كلاو

بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك مركز بيانات الاقتصاد الجزئي ذكرت أن أرصدة ديون الأسر زادت بمقدار 206 مليار دولار في الربع الأخير من عام 2020 ، مسجلة زيادة قدرها 414 مليار دولار منذ نهاية عام 2019. لكن جائحة COVID والركود الذي أعقبه ، وضع حدًا لديناميكيات الاقتراض الأسري التي اتسمت بالتوسع منذ ذلك الحين الركود العظيم ، والذي تضمن نموًا قويًا في قروض السيارات وقروض الطلاب ، بينما نمت أرصدة الرهن العقاري وبطاقات الائتمان بشكل أبطأ.

مع انتشار الوباء ، تغيرت هذه الديناميكيات. كان أحد التحولات في عام 2020 هو الارتفاع الأكبر في أرصدة الرهن العقاري. نمت أرصدة الرهن العقاري بمقدار 182 مليار دولار ، وهو أكبر ارتفاع فصلي منذ عام 2007 ، مدعومًا بأحجام كبيرة من عمليات الإنشاء. هنا ، نلقي نظرة فاحصة على تركيبة منشآت الرهن العقاري ، والتي اقتربت من 1.2 تريليون دولار في الربع الرابع من عام 2020 ، وهو أعلى حجم ربع منفرد شوهد منذ بدء سلسلتنا في عام 2000. تقرير ربع سنوي عن ديون وائتمان الأسرة ويستند هذا التحليل إلى لوحة ائتمان المستهلك في بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك ، والتي تعتمد في حد ذاتها على بيانات ائتمان Equifax مجهولة المصدر.

في الرسم البياني الأول ، ننظر إلى الشكل مباشرة من تقرير فصلي: إجمالي منشآت الرهن العقاري حسب نطاق الائتمان. هنا ، يبدو الازدهار في عمليات الإنشاء واضحًا للعيان - حيث ارتفعت معدلات الأصول إلى المقترضين الذين حصلوا على أعلى درجة ائتمانية بشكل حاد خلال عام 2020. (نستخدم مقياس Equifax Risk Score 3.0). تجاوز حجم التأسيس في الربع الأخير من عام 2020 الارتفاع السابق ، من عام 2003 ، عندما أدى الانخفاض في أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى طفرة في إعادة تمويل الرهن العقاري. على الرغم من أن هاتين النقطتين في منشآت الرهن العقاري متشابهة في الحجم ، إلا أن التركيبة مختلفة تمامًا ؛ ذهب 71 في المائة من الأصول في الربع الأخير من عام 2020 إلى المقترضين الحاصلين على درجات ائتمانية تزيد عن 760 ، بينما في الربع الثالث من عام 2003 ، ذهب 31 في المائة فقط من تلك الرهون العقارية الجديدة إلى المقترضين الأكثر جدارة ائتمانية. خلص الباحثون إلى أن طفرة إعادة التمويل عام 2003 كانت لها عواقب طويلة الأمد ، المساهمة في الاستدانة المفرطة الميزانيات العمومية كما انخفضت أسعار المساكن.

مشتريات أو Refis؟

إعادة التمويل do يميلون إلى الذهاب إلى المقترضين ذوي الدرجة الائتمانية العالية ، مقارنةً بشراء الرهون العقارية - وذلك لأن أولئك الذين يعيدون التمويل لديهم بالفعل رهن عقاري كانوا يسددونه لبعض الوقت ويقومون ببناء تاريخهم الائتماني. وبالتالي ، فإن هذا الحجم الكبير من منشآت الرهن العقاري عالي المخاطر يشير إلى أننا في خضم طفرة إعادة تمويل أخرى. ويستفيد أصحاب المنازل من معدلات الفائدة على الرهن العقاري في أدنى مستوياتها التاريخية، حتى أخذ بعض النقود من الرهون العقارية المعاد تمويلها. في الرسم البياني التالي ، نقوم بتقسيم أصول الرهن العقاري إلى عمليات الشراء وإعادة التمويل. ترجع طفرة الإنشاء في عام 2020 إلى التقاء عمليات إعادة التمويل المرتفعة بالإضافة إلى عمليات الشراء المرتفعة - في الواقع ، من حيث القيمة الاسمية ، يقترب مستوى منشآت الشراء مما شهدناه في عام 2006. أما بالنسبة للمستوى المتزايد من عمليات الشراء ، فهو متسق مع مستويات عالية من مبيعات المنازل يقترن زيادة الأسعار. بشكل عام ، كانت عمليات إعادة التمويل في عام 2020 في أعلى مستوياتها منذ عام 2003. على الرغم من أن حوالي 15 في المائة أقل من مستوى عام 2003 من حيث إجمالي الدين الاسمي ، تم إعادة تمويل حوالي 7.2 مليون قرض عقاري في عام 2020 ، وهو أقل من نصف عدد عام 2003 (15 مليون! ).

من يشتري؟ التطلع إلى أصول الشراء

على الرغم من صعوبة مقارنة حجم منشآت الشراء مع المستويات التي شوهدت في 2005-06 بسبب الاختلافات في أسعار المساكن ، إلا أن الاتجاه كان يتزايد بشكل لا لبس فيه هذا العام ، وإلى مستوى مرتفع. في الرسم البياني التالي ، نقسم عمليات الشراء إلى ثلاث مجموعات: (1) مشتري المنازل لأول مرة ، أو أولئك الذين يمثل نشأتهم أول رهن عقاري في تقرير الائتمان الخاص بهم ، كما هو موضح باللون الأزرق ؛ (2) تكرار الشراء - الأفراد الذين يجرون عملية شراء ليست الأولى لهم ، موضحة باللون الأحمر ؛ و (3) مشترو ومستثمرو المنزل الثاني - أولئك الذين لديهم منشأ جديد برهن أو أكثر في تقرير الائتمان الخاص بهم. سنوات الازدهار التي سبقت الركود العظيم - والتي شهدت بالمثل وتيرة سريعة في إنشاء الرهن العقاري ، كانت لها الخطوط الثلاثة بأحجام متساوية تقريبًا لعدة أرباع. وبعد ذلك ، عندما بدأت أسعار المنازل في الانخفاض وبدأت السوق في الانهيار ، كان المشترون لأول مرة هم الذين تمكنوا من القدوم بمعدل أعلى - تم تحفيزهم من خلال ائتمانات مشتري المساكن لأول مرة في قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي، فضلا عن انخفاض أسعار الفائدة وأسعار المساكن. ولكن خلال التعافي البطيء في عمليات الإنشاء في السنوات الثماني الماضية ، كانت المرة الأولى وخطوط المشتري المتكررة تتعقب بعضها البعض بشكل أساسي ، بينما تراجعت مشتريات المنزل الثاني والمستثمرين ، ولم ترتفع إلا بشكل طفيف في العام الماضي.

2020 خمر لا يزال عالي الجودة

كما وصفنا أعلاه ، فإن الجزء الأكبر من الرهون العقارية الناشئة حديثًا يذهب إلى المقترضين الحاصلين على أعلى درجة ائتمانية. ولكن هل هذا بسبب حجم عمليات إعادة التمويل؟ في الرسم البياني الأخير أدناه ، ننظر إلى متوسط ​​درجة الائتمان للرهون العقارية الناشئة حديثًا ، حسب النوع. عادة ما تذهب الرهون العقارية المعاد تمويلها إلى المقترضين الذين يحصلون على درجات أعلى من قروض الرهن العقاري ، وذلك بسبب تواريخ السداد الثابتة. ومع ذلك ، عندما نقسم المشترين إلى مشترين لأول مرة ونكرر الشراء ، نرى أن درجات الائتمان المتوسطة قريبة جدًا من جهات إعادة التمويل والمشترين المتكررين ، بينما يحصل المشترون لأول مرة على درجات ائتمانية أقل ، ودائمًا ما يكونون كذلك. كان متوسط ​​درجة الائتمان لشركات إعادة التمويل والمشترين المتكررين أقل بقليل من 800 في نهاية عام 2020 ، أي أعلى بنحو 60 نقطة من تلك الخاصة بالمشترين لأول مرة. بإلقاء نظرة على تاريخ السلسلة ، تعتبر القروض العقارية الجديدة أكثر أهمية - حتى بالنسبة للمشترين لأول مرة ، تنجرف متوسط ​​درجات الائتمان ببطء منذ 2002-06 ، عندما كانت تتأرجح في 600 ثانية.

تشا تشينغ! صرف حقوق الملكية عندما تكون الأسعار منطقية

مع انتعاش عمليات إعادة التمويل في عام 2020 ، نتطلع إلى معرفة ما إذا كان المستهلكون يسحبون أموالاً ، ويسحبون مقابل ملكية منازلهم. في الرسم البياني أدناه ، نعرض حجم إعادة تمويل السحب ربع السنوي ، والذي يتم حسابه على أنه الفرق بين الرهون العقارية الجديدة للمقترضين والرهون العقارية التي حلت محلها عمليات إعادة التمويل. مع الأخذ في الاعتبار أن البيانات التي نقدمها هنا لم يتم تعديلها وفقًا للتضخم ، فإن حجم إعادة تمويل السحب النقدي لا يزال أصغر بشكل ملحوظ مما شوهد بين عامي 2003-06. ومع ذلك ، فإننا نشهد زيادة ملحوظة في أحجام إعادة تمويل السحب النقدي ، والتي ارتفعت في الربع الأخير من عام 2020 ولا تظهر أي علامة على التراجع. سحب مالكو المنازل 188 مليار دولار من حقوق الملكية العقارية على مدار عام 2020. ملاحظة مهمة واحدة - على الرغم من أن هذه زيادة كبيرة ، إلا أنها مرتبطة أيضًا بمبالغ السحب المتوسط ​​المنخفضة. وسحب المقترضون الذين أعادوا تمويلهم في عام 2019 ، في المتوسط ​​، 49,000 ألف دولار إضافية ؛ بينما سحب المقترضون الذين أعادوا تمويلهم في عام 2020 ، في المتوسط ​​، 27,000 ألف دولار. كان متوسط ​​السحب النقدي في عام 2020 هو 6,700 دولار فقط ، مما يشير إلى أن نصف الممولين على الأقل اقترضوا أموالاً إضافية كافية فقط لتغطية تكاليف الإغلاق على الرهن العقاري الجديد. ومع ذلك ، فإن أقلية كبيرة من القائمين بإعادة التمويل يأخذون بعض النقود من ممتلكاتهم ، والتي يمكنهم استخدامها لتمويل الاستهلاك أو فرص الاستثمار الأخرى ، بما في ذلك تحسينات المنازل. وفي الوقت نفسه ، شهد المقترضون الذين لم يختاروا أخذ نقود إضافية متوسط ​​مدخرات قدره 200 دولار على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، مما أدى إلى تحسين التدفق النقدي الشهري لأسرهم.

ما الذي تبحث عنه للمضي قدمًا

كان دعم الأسر التي عانت من فقدان الوظائف والدخل سمة رئيسية من سمات قانون كيرز، من خلال كل من التحويلات المالية المباشرة للأسر وكذلك الوقف على الرهون العقارية المدعومة اتحاديًا وقروض الطلاب. وفي الوقت نفسه ، تستفيد العديد من الأسر من معدلات الفائدة على الرهن العقاري المنخفضة تاريخياً والتي نتجت عن السياسة النقدية الداعمة. سيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كانت الأسر ستحافظ على هذه المعدلات المرتفعة لشراء المنازل وإعادة تمويلها حتى عام 2021 وبصورة أكثر عمومية كيف ستقوم الأسر بتعديل ميزانياتها العمومية اعتمادًا جزئيًا على ما إذا كان التحمل سيستمر في مدفوعات الرهون العقارية المدعومة اتحاديًا والطلاب وطول المدة. قروض.

بيانات الرسم البياني

حول المؤلف

أندرو إف هوغووت هو نائب رئيس أول في مجموعة الأبحاث والإحصاءات التابعة لبنك الاحتياطي الفيدرالي بنيويورك.

دونجهون لي هو مسؤول في مجموعة الأبحاث والإحصاءات التابعة لبنك الاحتياطي الفيدرالي بنيويورك.

جويل سكالى هو أحد كبار المحللين الاستراتيجيين للبيانات في مجموعة الأبحاث والإحصاءات بالبنك.

ويلبرت فان دير كلاو يشغل منصب نائب رئيس أول في مجموعة الأبحاث والإحصاءات بالبنك.

القراءة ذات الصلة

تزداد أرصدة ديون الأسر مع انتهاء فترة تقليص المديونية

تفاعلي: تقرير ديون وائتمان الأسرة

مصدر

انخفاض معدلات الرهن العقاري والاستفادة من الأسر (الرئيسية)

إخلاء مسؤولية

الآراء المعبر عنها في هذا المنشور هي آراء المؤلف ولا تعكس بالضرورة موقف بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك أو نظام الاحتياطي الفيدرالي. أي أخطاء أو سهو من مسؤولية المؤلف.