قد يكون واجب فاني ماي في خدمة الجهود متجهًا إلى حي قريب منك

من سانت لويس الاحتياطي الفيدرالي

- هذا المنصب بقلم فانيسا جي راندولف

يمكننا أن نتفق جميعًا على أنه ينبغي دعم احتياجات الإسكان للأسواق والسكان المحرومين. في Fannie Mae ، نتطلع إلى مواجهة هذا التحدي في إطار الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) برنامج واجب الخدمة (DTS).

من 2018 إلى 2020 ، نتخذ خطوات محددة لمعالجة:

• مساكن مصنّعة، استكشاف خيارات التمويل المبتكرة لواحدة من أكبر فرص الإسكان الميسور التكلفة ؛
• الحفاظ على المساكن بأسعار معقولة، مما يساعد على الحفاظ على العقارات القائمة متاحة كبدائل سكنية منخفضة التكلفة ؛ و
• إسكان ريفي، ودعم تمويل الإسكان للمناطق والسكان الريفيين ذوي الاحتياجات العالية المستهدفة.

خدمت فاني ماي احتياجات الإسكان في أمريكا لمدة 80 عامًا. نحن نعتبر هذه الجهود امتدادًا للعمل الموجه نحو المهمة الذي نقوم به كل يوم لضمان الوصول إلى سكن مستدام وبأسعار معقولة.

الإسكان المصنّع هو إسكان ميسور التكلفة

لا تزال المساكن المصنعة اليوم مبنية في المصانع ، لكن المنازل موضوعة على أساس لذا ليس من السهل نقلها. كما أنها توفر وسائل الراحة التي يتوق إليها مشترو المنازل - مساحات معيشة واسعة ، ومطابخ حديثة ، وحمامات فاخرة - والأمان والكفاءة في استخدام الطاقة التي يحتاجون إليها ، وكل ذلك بأسعار يمكنهم تحملها.

متوسط ​​سعر القدم المربع للمنزل المصنّع هو 49 دولارًا ؛ لمنزل مبني على الموقع ، تبلغ التكلفة 107 دولارات للقدم المربع نفسه. [1] عند نقطة الدخول هذه ، يمكن أن تساعد المساكن المبنية في المصانع في تخفيف أزمة الإسكان الميسور التكلفة ، وتوفير منازل بأسعار معقولة للمشترين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. ويمكن لهؤلاء المشترين البدء في بناء حقوق الملكية. (انظر الشكل 1.)

ومع ذلك ، هناك تحديات أمام المقرضين في هذا المجال ، بما في ذلك معايير الإقراض المختلفة اعتمادًا على ما إذا كان المنزل يُعامل كعقار أو ملكية شخصية ، ونقص البيانات المالية وبيانات الأداء التي يمكن الوصول إليها ، وارتفاع تكلفة الاقتراض للعديد من المستهلكين ، وإجمالي تصور سلبي للعلامة التجارية.

بموجب DTS ، تجري Fannie Mae بعض تحديثات السياسة حتى نتمكن من شراء المزيد من القروض على المنازل المصنعة المبنية وفقًا لمواصفات معينة والمعنونة بالممتلكات العقارية. لقد اتخذنا الخطوة الأولى مع FHFA ، الجهة التنظيمية لدينا ، لإنشاء برنامج تجريبي لاختبار قروض chattel (الملكية الشخصية).

في الإسكان المُصنَّع متعدد العائلات ، نقوم بمراجعة المنتجات الحالية للنظر في استراتيجيات التمويل لمجتمعات الإسكان المصنعة المملوكة للحكومة والمنظمات غير الربحية والمملوكة للمقيمين. نحن أيضًا نبحث ونقيم الحماية الدنيا المقترحة لعقد إيجار الوسادة من قبل FHFA لمجتمعات الإسكان المصنعة. مواقع الوسادة هي مباني بيع بالتجزئة قائمة بذاتها يتم تأجيرها إلى مستأجر تجزئة واحد أو أكثر.

الحاجة إلى الحفاظ على الإسكان الميسور التكلفة

أدت معدلات الشغور الإيجارية المنخفضة إلى ارتفاع أسعار شراء المنازل. من الربع الثالث من عام 2012 إلى الربع الثالث من عام 2017 ، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 23 في المائة. ليس من المستغرب أن تنخفض معدلات ملكية المنازل من ذروة بلغت 69.2٪ في عام 2004 إلى 64.2٪ في عام 2017. وينطبق هذا بشكل خاص على الأسر الشابة ، التي انخفض معدل تملكها للمنازل من 43.6٪ في عام 2004 إلى 34.7٪ في عام 2017.

الإيجارات آخذة في الارتفاع أيضا. أكثر من 11 مليون أسرة مستأجرة تدفع ما لا يقل عن نصف دخلها الشهري للإسكان.

في إطار DTS ، تعمل Fannie Mae على زيادة المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة من خلال نماذج الأسهم المشتركة مثل ائتمانات الأراضي المجتمعية والممتلكات المقيدة إعادة البيع ، وكذلك من خلال العقارات المتعثرة التي يمكن شراؤها وإعادة تأهيلها. في الوقت نفسه ، يعيش العديد من الأشخاص ذوي الدخل المنخفض جدًا إلى المتوسط ​​في منازل قديمة ذات فواتير خدمات عالية. لمساعدة هذه العائلات ، نعمل على خيارات تمويل لتحسين كفاءة الطاقة والمياه لخفض التكاليف ، مما سيساعدهم على تحمل تكاليف السكن والمدفوعات الأخرى.

على الجانب متعدد العائلات ، نستكشف استراتيجيات الحفظ ونخطط لإجراء عمليات شراء قروض إضافية في إطار عدد من البرامج الفيدرالية الحالية المصممة للحفاظ على الإسكان الميسور التكلفة. نعمل على زيادة دعمنا لمبادرات الإسكان الحكومية والمحلية ، وتوفير التمويل لتحسين كفاءة الطاقة والمياه ، ومساعدة الصناعة على تطوير معايير للإقراض متعدد العائلات الموفر للطاقة.

خدمة الأسواق الريفية

في إطار DTS ، تعمل فاني ماي على تقديم المزيد من الإقراض التقليدي إلى المناطق الريفية والسكان المحرومة من الخدمات ، بما في ذلك العمال الزراعيون والأسواق في وسط أبالاتشيا ، ودلتا المسيسيبي السفلى ، والمستعمرات الواقعة على طول منطقة الحدود بين الولايات المتحدة والمكسيك ، والإسكان على أراضي الأمريكيين الأصليين. . تعمل فاني ماي أيضًا على تمويل المزيد من الإسكان في مناطق ريفية معينة في مقاطعات فقر مزمن. على سبيل المثال ، تشمل مجالات الاهتمام في ميسوري مقاطعات Dunklin و Mississippi و New Madrid و Oregon و Pemiscot و Reynolds و Ripley و Shannon و Texas و Washington و Wright.

تتمثل خطتنا في زيادة عدد القروض المشتراة في المناطق الريفية شديدة الاحتياج ، بما في ذلك المشتريات من المؤسسات المالية الصغيرة ، وزيادة التعاون مع المقرضين والمنظمات غير الربحية والهيئات الحكومية التي تدعم الإسكان الميسور التكلفة في المناطق الريفية.

لقد أعدنا أيضًا الدخول إلى سوق الأسهم الائتمانية الضريبية للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) [2] وستزيد من مشتريات القروض المضمونة بالإسكان متعدد العائلات لسكان ومناطق محددة ذات احتياجات عالية.

نعمل معًا لإحداث التغيير

بصفتها مشاركًا ثانويًا في السوق ، تبحث فاني ماي عن فرص لتحفيز السوق الأولية لتوفير المزيد من رأس المال في مناطق الدولة التي غالبًا ما يتم إهمالها. نحن نعمل مع أصحاب المصلحة الضروريين لإجراء التغييرات اللازمة وتطوير منتجات مبتكرة لجذب المستثمرين. الأهم من ذلك كله ، أننا نريد أن نتأكد من أن التمويل الجديد لسكان المساكن ذات الاحتياجات العالية آمن ومستدام.

نحن ندرك أنه لا يمكن لأي مشارك في نظام تمويل الإسكان أن يحول السوق المحرومة إلى سوق جيد الخدمات. سوف يتطلب الأمر شراكات قوية ودرجة عالية من التعاون بين مجموعة واسعة من أصحاب المصلحة لإحداث فرق في جميع أسواق DTS الثلاثة.

لمزيد من المعلومات والتحديثات ، يرجى زيارة موقعنا موقع الكتروني.

عن المؤلف

فانيسا "فان" جي راندولف متخصصة في الإقراض المجتمعي في فاني ماي.

الشكل 1

من يعيش في مساكن مصنّعة؟

المصدر: حقائق سوق المنازل المتنقلة لعام 2012 ، من شركة Foremost Insurance Company

مصدر

https://www.stlouisfed.org/publications/bridges/spring-2018/fannie-mae

التعليقات الختامية

1. معهد الإسكان المُصنَّع: حقائق عن الإسكان المُصنَّع لعام 2017: نظرة عامة على الصناعة ، مارس 2018
2. http://www.fanniemae.com/portal/media/corporate-news/2017/low-income-housing-tax-credit-6634.html