كيفية استخدام التبادل العقاري

للتأجيل أو عدم التأجيل - قد يكون هذا هو السؤال….

بواسطة ديانا هيل ، اونلاين أكاديمية التداول

انتهيت للتو من تدريس فئة Professional Real Estate Investor Class وكان لدى أحد طلابي اهتمام كبير بالتعرف على 1031 عملية تبادل. أقوم بتدريس خصوصيات وعموميات التبادل المتأخر في الفصل ، لكنني اعتقدت أنني سأفتح الموضوع لجميع قرائي وأعطيك شيئًا لتفكر فيه.

ما هو تبادل 1031؟ يمكن أن توفر بورصة 1031 للمستثمرين العقاريين واحدة من أفضل الاستراتيجيات الضريبية للحفاظ على قيمة المحفظة الاستثمارية وتوسيعها. باستخدام التبادل ، يكون المستثمر قادرًا على تأجيل الاعتراف بضرائب أرباح رأس المال التي كان سيتم تكبدها على بيع عقار استثماري. الآن يمكن للمستثمر أن يأخذ المبلغ الكامل لحقوق الملكية التي تراكمت لديه وشراء المزيد من الممتلكات البديلة.

هناك خمسة أنواع من التبادلات: المتأخرة ، والمتزامنة ، والبناء حسب المقاس ، والعكس ، والممتلكات الشخصية. في هذه المقالة ، سأحدد النوعين الأكثر شيوعًا ، المتأخر والمتزامن.

متأخر - يُعرف أيضًا باسم التبادل المباشر:

هذا هو أكثر أنواع التبادل شيوعًا. يجب استيفاء بعض متطلبات IRS لهيكلة التبادل المتأخر. يمنح هذا الترتيب المستثمر ميزة فترة التبادل الكاملة.

تتكون العملية من 4 خطوات أساسية:

1) افتح البورصة - يجب على المستثمر فتح حساب تبادل مع QI (وسيط مؤهل).

2) اغلاق بيع العقار المتنازل عنه - سيتولى QI ، من خلال التنازل المنفذ ، عقد الشراء ويطلب من الوكيل الختامي تصديق ملكية العقار المتنازل عنه مباشرة من المستثمر إلى المشتري الجديد. ثم يتم إرسال عائدات البيع مباشرة إلى QI. هذا يحمي المستثمر من استلام الأموال المحظور.

3) تحديد خاصية الاستبدال - هناك مهلة 45 يومًا لتحديد الممتلكات (الممتلكات) المستبدلة. يجب على المستثمر اتباع إحدى قاعدتين في تحديد العقار. ط) تحديد ثلاثة عقارات بديلة كحد أقصى بغض النظر عن القيمة السوقية العادلة (FMV) - وهذا ما يُعرف باسم "قاعدة الممتلكات الثلاثة". 200) يمكن للمستثمر تحديد أكثر من ثلاثة عقارات بشرط ألا يتجاوز إجمالي القيمة العادلة للسيارة XNUMX٪ من قيمة العقار المتنازل عنه.

4) الحصول على خاصية الاستبدال المحددة - هذا ما يعرف بفترة التبادل. في غضون 180 يومًا ، يجب على المستثمر إغلاق الضمان على الممتلكات (العقارات) البديلة المحددة. ثم يتم تحويل الأموال من QI مباشرة إلى وكيل الإغلاق.

التبادل المتزامن:

يحدث التبادل المتزامن عندما يتم نقل الملكية المتنازل عنها والممتلكات البديلة بشكل متزامن. يعتقد بعض المستثمرين خطأً أن صفقتين تغلقان في نفس اليوم تفي بمتطلبات الصرف. على الرغم من أن QI لا يحتفظ بالأموال في هذا النوع من التبادل ، إلا أن وظيفته مهمة لإنشاء تجارة متوافقة تمامًا مع رمز IRS 1031. يوفر QI المسار الورقي الأساسي للتحقق من تدفق وهيكل المعاملة. وسيضمن ذلك معالجة "الملاذ الآمن" لتأجيل مكاسب رأس المال.

آمل أن تتمكن من رؤية ميزة ضريبية ضخمة لتبادل 1031. يمكن أن يكون أيضًا شاقًا. شراء المزيد من العقارات أو العقارات الأكبر يمكن أن يضيف إلى قضايا الإدارة وقد لا يكون رغبة المستثمر. يمكن أن يوفر TIC (المستأجر المشترك) للمستثمر فرصة التوسع واستخدام تلك الضرائب المؤجلة دون مزيد من المسؤولية الإدارية. جزء من استراتيجيتي الشخصية هو استبدال الإيجارات الخاصة بي في TIC.

TIC هي وسيلة يسمح للمستثمر بتجميع أصوله مع مستثمرين آخرين في الاستحواذ على ممتلكات بديلة من النوع المماثل. يتم تنظيم TIC من قبل النقابيين ليكونوا في الأساس استثمارًا سلبيًا ومستودعات لعائدات 1031 بورصة.

يمكن للمستثمر الدخول في TIC بحد أدنى من متطلبات رأس المال يصل إلى 100,000 دولار ، مما سيسمح للمستثمر بالاستثمار في عقار عالي الجودة من الدرجة المؤسسية. يسمح TIC أيضًا للمستثمر بالتواجد في مجموعة متنوعة من العقارات والمواقع دون مخاوف الإدارة.

الضرائب جزء من واقعنا ، ولا ينبغي أن تكون سبب اتخاذنا للقرارات ، ولكن يجب أن تكون دائمًا جزءًا من عملية صنع القرار.

أعتقد أنه سيتم إجراء تغييرات في قوانين الضرائب لدينا قريبًا ؛ يجب أن يكون. لا أعرف ماذا سيكونون ، لذا إذا كان بإمكانك الاستفادة من هذه القواعد ، فمن الأفضل أن تفعل ذلك في وقت أقرب لأنه قد لا يكون خيارًا لاحقًا.

ثروة عظيمة….

قراءة المزيد بواسطة هذا المؤلف

• لقد انتقلنا من مخزون الظل لتسجيل مخزون منخفض
• إدارة الممتلكات: هل تفعل ذلك بنفسك أو احصل على شركة إدارة عقارات محترفة؟
• "إما المقترض أو المقرض"
• فهم ماهية التقييم وكيفية الاستعداد له

عن المؤلف

ولدت ديانا هيل في كاليفورنيا ، وتخرجت من جامعة ولاية كاليفورنيا لونج بيتش بدرجة بكالوريوس العلوم في إدارة الأعمال - المحاسبة. علمت ديانا عن الاستثمار العقاري في سن 17 أثناء عملها في مكتب عقاري في عطلة نهاية الأسبوع في المدرسة الثانوية. في الكلية ، بدأت في الاستثمار في العقارات ، وعلى الرغم من أنها عملت كمحترفة ضرائب بعد الكلية ، إلا أنها كانت تعلم دائمًا أن الاستثمار العقاري كان يسري في دمها. بقيت ديانا في كاليفورنيا مع عائلتها حيث جمعت ثروة من الاستثمارات العقارية ، وطورت أعمالًا ناجحة ، وكانت عضوًا نشطًا في مجتمعها.

نهجها المفضل في العقارات هو الشراء والاحتفاظ بتدفقات نقدية إيجابية كبيرة وأسهم فورية. استخدمت ديانا العديد من استراتيجيات الشراء والتحكم والخروج المختلفة في سنوات الاستثمار التي قضتها. لديها أيضًا خبرة في إصلاح العقارات وإعادة بيعها لتحقيق أرباح ثابتة. أنشأت ديانا وزوجها راندي ، وهو وسيط عقارات في كاليفورنيا ، صافي ثروتهما ودخلهما الضخم من خلال شراء الممتلكات وحيازتها وبيعها في كاليفورنيا وخارج الولاية.

كانت ديانا خبيرة ومتحدثة مرغوبة في موضوع Probate Real Estate Investing في جميع أنحاء البلاد منذ عام 1980. وقد طُلب منها التحدث إلى المنظمات المهنية وعلى المستويين الثانوي والجامعي. قامت ديانا بتأليف وتحرير العديد من النشرات الإخبارية والمدونات ، كما قامت بتطوير مواد الدورة التدريبية المعتمدة لقسم العقارات في كاليفورنيا.

ديانا عضو نشط في BBB و NAWBO. تم استخدام ديانا كمصدر للعديد من المقالات في سجل مقاطعة أورانج ، وقد تم اقتباسها في مجلة فورتشن ، وساهمت في العديد من المنشورات الأخرى. عملت كرئيسة للعديد من المنظمات المجتمعية ورئيسة في مختلف اللجان والمؤسسات والمجالس. حصلت ديانا على أوسمة وجوائز من مختلف المنظمات. هدفها هو مساعدة الآخرين على تحقيق ثروة كبيرة في مجال العقارات.