لماذا يعتبر معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا مرتفعًا جدًا؟

Econintersect: يقترب متوسط ​​الرهن العقاري ذي السعر الثابت لمدة ثلاثين عامًا الآن من أدنى مستوى تاريخي له وهو حوالي 3.3٪. ومع ذلك ، فإن سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، حيث يتم بيع حزم قروض الرهن العقاري للمستثمرين ، كانت أكثر دراماتيكية. في الواقع ، كل شيء آخر متساوٍ ، لو مرت هذه الانخفاضات في معدلات القروض واحد لواحد ، فإن متوسط ​​معدل الرهن العقاري سيكون الآن حوالي 2.6 ٪.

تم نشر ما يلي اليوم من قبل Liberty Street Economics / New York Fed:

لماذا لا يصل معدل الرهن العقاري الثابت لمدة ثلاثين عامًا إلى 2.6 في المائة؟

أندرياس فوستر وديفيد لوكا

اعتبارًا من منتصف كانون الأول (ديسمبر) ، كان متوسط ​​الرهن العقاري ذي السعر الثابت لمدة ثلاثين عامًا قريبًا من أدنى مستوى تاريخي له عند حوالي 3.3 في المائة ، أو نصف مستواه في أغسطس 2007 عندما بدأ الاضطراب المالي. ومع ذلك ، فإن انخفاض العائد في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، حيث يتم بيع حزم قروض الرهن العقاري للمستثمرين ، كان أكثر دراماتيكية. في الواقع ، كل شيء آخر متساوٍ ، لو مرت هذه الانخفاضات في معدلات القروض واحد لواحد ، فإن متوسط ​​معدل الرهن العقاري سيكون الآن حوالي 2.6 في المائة. في هذا المنشور ، نلخص بعض النتائج من أ ورشة عمل الذي عقد في بنك الاحتياطي الفيدرالي بنيويورك في أوائل ديسمبر بهدف فهم أفضل للدوافع الكامنة وراء الإسفين المتزايد بين قروض الرهن العقاري ومعدلات MBS.

يوضح الرسم البياني أدناه التطور الأخير للفجوة بين المعدلين ("الانتشار الأولي والثانوي") كما تم قياسه بالفرق بين العائد التمثيلي للوكالة الصادرة حديثًا MBS ("القسيمة الحالية" أو المعدل الثانوي) و متوسط ​​سعر القرض الثابت لمدة ثلاثين عامًا ("المعدل الأساسي") من مسح فريدي ماك لسوق الرهن العقاري الأساسي. وزاد الفارق 70 نقطة أساس ، على الشبكة ، من حوالي 45 نقطة أساس في 2007 إلى حوالي 115 اليوم ، مما يعني أن الانخفاض في المعدل الأساسي كان أقل من تلك في المعدل الثانوي. إذن ، لماذا المعدل الأساسي هو 3.3 في المائة وليس 2.6 في المائة اليوم؟

كما لاحظنا في أ ورقة بيضاء أعدت كمواد أساسية لورشة العمل ، قد يكون هناك عدد من العوامل في اللعب. أولاً ، السبريد الأولي والثانوي ليس سوى وكيل غير كامل لدرجة "العبور" بين سوق MBS والسوق الأولية. لسبب واحد ، لا يمكننا ملاحظة عائد MBS مباشرة ، ولكن بدلاً من ذلك يجب أن نحسبه وفقًا لعدد من الافتراضات الحساسة بشكل خاص للتعيينات الخاطئة في البيئة الحالية. أيضًا ، لا يأخذ السبريد في الاعتبار رسوم الضمان على القروض التي تتقاضاها Fannie Mae أو Freddie Mac (الوكالات أو "GSEs") ، والتي زادت من 20 إلى 25 نقطة أساس قبل عام 2008 إلى حوالي 50 نقطة أساس اليوم.

ارتفاع التكلفة أم ارتفاع الربح؟

تأتي صورة أوضح للرابط بين MBS والأسواق الأولية من مقياس بديل نسميه "أرباح المنشئ والتكاليف غير المقاسة" أو OPUCs. يقيس مقياس OPUC متوسط ​​إيرادات مُنشئ القرض من بيع رهن عقاري في سوق MBS للوكالة (بعد احتساب رسوم الضمان) وكذلك الإيرادات من خدمة القرض ومن النقاط التي يدفعها المقترض مقدمًا. كما يوحي الاسم ، تمثل OPUCs إما تكاليف المقرض (بخلاف رسوم الضمان) ، أو أرباح المقرض ، أو مزيج من الاثنين.

الحركات الأخيرة في OPUCs ، كما هو موضح في الرسم البياني أدناه ، تشبه تلك الموجودة في السبريد الأساسي والثانوي. زادت OPUCs بشكل كبير ، من أقل من 2 دولار (لكل 100 دولار) في الفترة 2005-08 إلى مستوى قياسي بلغ حوالي 5 دولارات ، مما يشير إلى أنه حتى بعد احتساب رسوم الضمان الأعلى ، قد يحدث شيء غير عادي في أسواق الرهن العقاري اليوم.

دار الكثير من النقاش في ورشة العمل ، مثل التحليل في الورقة ، حول السؤال عن سبب نمو OPUCs بشكل كبير. أولاً ، يمكن أن تكون OPUCs مرتفعة بشكل غير عادي من أجل تعويض المنشئين عن زيادة مخاطر الاسترداد (خطر الاضطرار إلى إعادة شراء بعض القروض المتأخرة من GSEs) ، والزيادات المحتملة في تكاليف التحوط عبر خطوط الأنابيب ، أو نفقات إنتاج القروض الأخرى. كما يمكن المبالغة في تقديرها بسبب انخفاض قيمة حقوق خدمة الرهن العقاري. في حين أنه من الصعب قياس كل من هذه المكونات ، فقد استنتجنا مبدئيًا في الورقة أن هذه التكاليف لا يبدو أنها تغيرت بشكل كافٍ لتعويض الزيادة في OPUCs ، مما يشير إلى أن الأرباح في إنشاء الرهن العقاري قد زادت على الأرجح. وافق المشاركون في ورشة العمل بشكل عام على هذا التحليل ، لكنهم قالوا أيضًا إنه في حين أن كل زيادة في التكلفة كانت صغيرة من تلقاء نفسها ، فإن مجموعهم كان مبلغًا كبيرًا ، مما يعوض جزءًا من زيادة OPUC. بالإضافة إلى ذلك ، أشار بعض أعضاء اللجنة إلى إجراءات الاكتتاب التي تستغرق وقتًا طويلاً كمساهمة في ارتفاع تكاليف الإنشاء. بشكل عام ، لم تدحض المناقشة التفسير البديل لمستويات ربح أعلى. إذن ما الذي قد يدفع إلى مثل هذه الزيادة في ربحية إنشاء الرهن العقاري؟

في هذه الورقة ، نناقش كيف يبدو أن قوة التسعير لدى المقرضين قد زادت على مدى العامين الماضيين ، وخاصة فيما يتعلق بإعادة تمويل القروض. على سبيل المثال ، نحن نوثق كيف أن أسعار الفائدة على قروض إعادة التمويل ، لا سيما تلك التي تخضع لبرنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) ، كانت أعلى من تلك الخاصة بقروض الشراء ، والتي يبدو أن السوق فيها أكثر تنافسية. ومع ذلك ، نلاحظ أيضًا أن قيود قدرة المنشئين هي على الأرجح المحرك الرئيسي وراء مستويات الربح المرتفعة حاليًا. الرسم البياني أدناه يرسم مقياس OPUC مقابل مؤشر حجم طلبات الرهن العقاري من جمعية المصرفيين للرهن العقاري. تميل OPUCs إلى الزيادة كلما زاد حجم التطبيق بسرعة. كما تمت مناقشته في ورشة العمل ، فإن التفسير المحتمل لهذه العلاقة هو أنه في مثل هذه الأوقات ، لا يستطيع المقرضون التعامل مع كل الطلب الذي سيحصلون عليه إذا قاموا بتخفيض الأسعار أكثر ، وبالتالي حافظوا على أسعارهم المعروضة مرتفعة.

من حيث المبدأ ، عندما تكون الأرباح عالية ، يتوقع المرء أن تقوم الشركات القائمة بتوسيع طاقتها أو دخول منافسين جدد إلى السوق. لكن المشاركين في ورشة العمل أشاروا إلى أن هذه القنوات قد تتعطل اليوم بسبب الانخفاض في منشآت الأطراف الثالثة من قبل سماسرة الرهن العقاري أو المقرضين المراسلين ، وعدم اليقين بشأن المدة التي ستستمر فيها أحجام المنشأ المرتفعة ، وعدم الوضوح بشأن اللوائح المستقبلية ، والخوف العام من مخاطر المسؤولية المستقبلية ، أو صعوبة التعاقد مع ضامنين مؤهلين. نتيجة لذلك ، يمكن أن تظل مستويات الربح والفارق الأساسي والثانوي أعلى من المعتاد.

ما هي الخطوة التالية؟

بالنظر إلى المناقشة حتى الآن ، هل ستصل معدلات الرهن العقاري في النهاية إلى 2.6 في المائة إذا بقيت أسعار محمد بن سلمان عند المستويات الحالية؟ نعتقد أن هذا غير مرجح ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى الزيادة في رسوم الضمان ، والتي تمثل وحدها 25 إلى 30 نقطة أساس لارتفاع الفارق الأساسي والثانوي. ما إذا كان متوسط ​​معدلات الرهن العقاري يمكن أن ينخفض ​​بشكل أكثر اعتدالًا إلى 3 في المائة ، على سبيل المثال ، يعتمد بشكل حاسم على الدرجة التي يمكن بها تخفيف قيود القدرة في صناعة إنشاء الرهن العقاري وتقليل قوة التسعير الواضحة للمقرضين. مع وضع هذه القضايا في الاعتبار ، قد تستحق بعض التغييرات في السياسة مزيدًا من الدراسة. على سبيل المثال ، قد يساعد توسيع نطاق الإعفاءات المتعلقة بالتمثيل والضمان ليشمل مختلف مقدمي الخدمة لتبسيط برامج إعادة التمويل (مثل HARP) على زيادة المنافسة على هذه القروض. وبصورة أعم ، فإن جعل المزيد من قروض الوكالات مؤهلة لمثل هذه البرامج من المرجح أن يقلل من أعباء الاكتتاب ويخفف قيود قدرة الصناعة دون زيادة التعرض لمخاطر الائتمان التي تتعرض لها مؤسسات التعليم العام (حيث أن القروض مضمونة بالفعل من قبل هذه المؤسسات). كما أن تخفيف متطلبات الحد الأدنى للقيمة الصافية لشركة GSE والحد الأقصى للحجم لبائعي القروض ومقدمي الخدمات يمكن أن يؤثر أيضًا بشكل إيجابي على السعة والدخول في الصناعة. بينما يتطلب كل من هذه المقترحات مزيدًا من الدراسة ، فإننا نرى أن هذه الموضوعات تظل في طليعة مناقشة السياسة. لطالما كان الانتقال من ظروف السوق المالية إلى معدلات المستهلك محل اهتمام البنوك المركزية ، ولكن كما لوحظ في ورشة العمل من قبل رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك وليام دادلي في كتابه كلمة الافتتاح ومن قبل رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في بوسطن إريك روزنغرين في بلده الكلمة الرئيسية، إنها تحظى باهتمام أكبر اليوم حيث أن عمليات الشراء واسعة النطاق للوكالة MBS - والتي تهدف جزئيًا إلى خفض معدلات الرهن العقاري - أصبحت أداة رئيسية للسياسة النقدية.

إخلاء مسؤولية

الآراء المعبر عنها في هذا المنشور هي آراء المؤلفين ولا تعكس بالضرورة موقف بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك أو نظام الاحتياطي الفيدرالي. أي أخطاء أو سهو من مسؤولية المؤلفين.

---

أندرياس فوستر خبير اقتصادي في مجموعة الأبحاث والإحصاءات التابعة لبنك الاحتياطي الفيدرالي بنيويورك.

ديفيد لوكا هو خبير اقتصادي في مجموعة البحث والإحصاء.