السماسرة: اقتصاد تالفة المبيعات بالجملة السرية لـ REO ودافعي الضرائب

Econintersectأصدرت جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين (CAR) بيانًا سلبيًا للغاية بشأن المبادرة التجريبية للمبيعات بالجملة من FHFA (الإسكان الفيدرالي وكالة التمويل) و GSE (مؤسسة ترعاها الحكومة - انظر ملاحظة المحرر أدناه) فاني ماي التي تهيمن على سوق تمويل الإسكان اليوم. تمضي FHFA و 80 ٪ من رسوم الحفظ المملوكة للحكومة Fannie Mae قدمًا في تطوير برنامج للمبيعات بالجملة لـ REO (العقارات المملوكة) للمستثمرين.

قدمت جمهورية إفريقيا الوسطى طلبًا بموجب قانون حرية المعلومات للإفصاح العام عن تفاصيل الخطة.

وفقًا لـ CAR ، يهدف البرنامج التجريبي إلى بيع ما يقرب من 500 منزل مغلق في منطقتي Los Angeles و Inland Empire. تتضمن المعلومات التي تطلبها CAR: عناوين العقارات وأسعار البيع واسم (أسماء) الفائزين بالعطاء. CAR قلقة بشأن التقييم المناسب وأسعار البيع المنخفضة بشكل غير لائق.

ملاحظة المحرر: من الأصح أن يكون مصطلح GSE هو GOE (مؤسسة مملوكة للحكومة) نظرًا لأن الحكومة قد تولت ملكية ما يقرب من 80 ٪ من Fannie Mae (بالإضافة إلى فريدي ماك) عندما أصبحت الحفظ ضرورية في سبتمبر 2008.

هنا البيان الصحفي الكامل من جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين®:

إيجار:
22 أغسطس 2012

يقول CAR إن فاني ماي والإدارة الفيدرالية لتمويل الإسكان يمضيان قدما بشكل سري في برنامج المبيعات بالجملة

لوس أنجلوس (22 أغسطس) - تمضي الإدارة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) قدمًا في مبادرتها التجريبية للمبيعات بالجملة لـ REO بطريقة سرية للغاية ، على الرغم من المعارضة الشديدة من أعضاء الكونجرس في كاليفورنيا ، والتأثير الاقتصادي السلبي على سوق الإسكان في الولاية ، والتكلفة على دافعي الضرائب ، قالت جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين (CAR) اليوم.

يدعو البرنامج التجريبي للمبيعات المجمّعة REO إلى بيع ما يقرب من 500 منزل ممنوع مملوكة لشركة Fannie Mae في منطقتي لوس أنجلوس وإمبراطورية إنلاند إلى مستثمرين مؤسسيين لم يُكشف عنهم بعد.

قال رئيس CAR LeFrancis Arnold: "نشعر بخيبة أمل لأن فاني ماي و FHFA فشلوا في فهم أن هذه المبادرة ستضر بالمجتمعات التي سيتم تنفيذها فيها وأنهم يمضون قدمًا في هذه الخطة غير المدروسة". وقال أرنولد: "علاوة على ذلك ، لم تكتف فاني ماي و FHFA بالمضي قدمًا في الخطة فحسب ، بل إنهما يرفضان الكشف عن أي تفاصيل ، مثل مواقع الممتلكات ، أو عدد العقارات النهائي ، أو سعر البيع ، أو أسماء مقدمي العطاءات الفائزين".

استجابة لفشل FHFA في تنفيذ مبادرة REO بطريقة منفتحة وشفافة ، تقدم CAR طلبًا للحصول على التفاصيل من خلال قانون حرية المعلومات.

أعلن FHFA ، الوصي على Fannie Mae ، في وقت سابق من هذا الصيف أنه تم اختيار مقدمي العطاءات الفائزين في مزاد الرهن ، مع توقع إغلاق الصفقات في الربع الثالث. في يوليو ، أنشأت Fannie Mae شركة ذات مسؤولية محدودة في كاليفورنيا ، تسمى SFR 2012-1 US West LLC ، لنقل الممتلكات الممنوعة من Fannie Mae إلى LLC. من غير المعروف ما إذا كان المزايدون الفائزون سيشترون شركة ذات مسؤولية محدودة كاملة أو حصة فقط ، وبالتالي يقسمون الملكية بين فاني ماي والمزايدين الفائزين.

قال أرنولد: "إننا نشعر أيضًا بقلق بالغ من أن FHFA استخدمت بيانات سوق قديمة للغاية ، ربما تعود إلى عام 2011 ، لتحديد تقييمات العقارات". "نظرًا لأن الصفقات قيد الإغلاق الآن فقط ، فإن هذه التقييمات المؤرخة ستؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل في Inland Empire ، والتي أظهرت علامات قوية على الاستقرار. بالإضافة إلى ذلك ، وبسبب هذا التناقض في الأسعار وطبيعة المبيعات بالجملة ، نعتقد أن فاني ماي مطمئنة إلى عدم تلقي القيمة السوقية العادلة للممتلكات ، مما يثقل كاهل دافعي الضرائب بخسارتهم ".

تابع أرنولد: "لا يحتاج مستثمرو وول ستريت إلى حوافز حكومية لشراء العقارات من خلال تقديم فرص اقتصادية مخفضة بسعر مخفض". "يدرك الأفراد الأذكياء أن سوق العقارات في كاليفورنيا يمثل فرصة استثمارية غير مسبوقة ويعملون بالفعل على أساسها بأعداد كبيرة."

وفقًا لإحصاءات CAR ، فإن العقارات المستهدفة موجودة في الأسواق التي شهدت استقرارًا كبيرًا على مدار السنوات الثلاث الماضية. لا تعاني الإمبراطورية الداخلية فقط من نقص حاد في المساكن المتاحة ، ولكن الطلب قوي ، ويتم بيع قوائم REO في أقل من 30 يومًا. متوسط ​​المدى الطويل للمخزون غير المباع في الإمبراطورية الداخلية هو من 5 إلى 6 أشهر من العرض ، لكنه يقف حاليًا عند 3.1 شهرًا في مقاطعة ريفرسايد و 3.8 شهرًا في سان برناردينو.

في مايو ، قدم عضو الكونجرس في كاليفورنيا جاري ميلر (جمهورية بريا) وسبعة أعضاء آخرين في الكونجرس في كاليفورنيا مشروع قانون دعا FHFA إلى وقف خطة المبيعات بالجملة في كاليفورنيا. الموارد البشرية 5823 ، "توفير دافعي الضرائب من قانون برامج البيع بالجملة غير الضرورية GSE لعام 2012" ، يمنع FHFA من تنفيذ بيع العقارات المملوكة لشركة Fannie Mae (REO) في كاليفورنيا للمستثمرين المؤسسيين.

جاء تقديم الموارد البشرية 5823 في أعقاب خطاب أرسله عضو الكونغرس غاري ميلر و 18 عضوًا آخر من أعضاء الكونجرس في كاليفورنيا إلى FHFA في أبريل يطلبون فيه من الوكالة الامتناع عن تنفيذ برنامجها التجريبي "مبادرة REO" في كاليفورنيا. نص الخطاب على ما يلي: "نشعر بالقلق من أن تضمين مقاطعات كاليفورنيا في هذه المبادرة يتعارض بشكل مباشر مع واجبك بصفتك حارسًا للحفاظ على أصول الشركة والحفاظ عليها ... في كاليفورنيا ، ليس هناك شك في أن التخلص من الممتلكات من خلال المبيعات بالجملة سيؤدي إلى عائد أقل بالنسبة للمؤسسات الصناعية العامة ودافعي الضرائب من خلال طرق التصرف التقليدية. وهذا يعني أن مثل هذا البرنامج سيزيد من الخسائر التي يتكبدها دافع الضرائب و GSEs ".

الريادة في الطريق… ® في عقارات كاليفورنيا لأكثر من 100 عام ، جمعية CALIFORNIA OF REALTORS® (www.car.org) هي واحدة من أكبر المنظمات التجارية الحكومية في الولايات المتحدة مع 155,000 عضو مكرسين للنهوض بالاحتراف في مجال العقارات. يقع المقر الرئيسي لـ CAR في لوس أنجلوس.

جون لونسبري

مصادر:

• Fannie ، FHFA المضي قدما في برنامج المبيعات بالجملة (California Association of Realtors® ، بيان صحفي ، ٢٢ أغسطس ٢٠١٢)

• تعلن FHFA أن المستثمرين المتعددين قد يتأهلون مسبقًا لمبادرة REO (بيان صحفي FHFA ، 01 فبراير 2012)

• هل برنامج البيع بالجملة لـ REO شديد السرية؟ (Daily Real Estate News، Realtor Mag، 31 August 2012)