أغسطس 2014 مبيعات المنازل القائمة الناعمة - تم إلقاء اللوم على جميع المستثمرين النقديين

كتب بواسطة ستيفن هانسن

تقول عناوين مبيعات المنازل القائمة أن المبيعات "ظلت أقوى مما كانت عليه في وقت سابق من العام ، لكنها انخفضت الشهر الماضي مع تخلي المستثمرين عن العمل" - لكنها لا تزال تظهر نموًا سنويًا على شكل انكماش. تحليلنا أكثر سلبية - مع انخفاض نمو المبيعات على أساس شهري. ومع ذلك ، فإن المتوسطات المتدحرجة للمبيعات لمدة ثلاثة أشهر سلبية ولكنها تتسارع بشكل هامشي.

Econintersect تحليل:

• نمو المبيعات أبطأ 2.7٪ على أساس شهري ، إلى أسفل 7.5٪ على أساس سنوي - اتجاه معدل نمو المبيعات يتسارع بشكل هامشي (لكنه سلبي) باستخدام المتوسط ​​المتحرك لمدة 3 أشهر.
• نمو الأسعار معجل 0.1٪ على أساس شهري ، Up 3.4٪ على أساس سنوي - لا يتغير اتجاه معدل نمو الأسعار إحصائيًا باستخدام المتوسط ​​المتحرك لمدة 3 أشهر.
• انخفض مخزون المنازل المعروضة للبيع بشكل هامشي هذا الشهر ، ولكنه كان منخفضًا تاريخيًا لشهر أغسطس (ولكنه أعلى من مستويات المخزون قبل عام واحد).

ذكرت NAR:

• المبيــعات بانخفاض 1.8٪ على أساس شهري ، إلى أسفل 5.3٪ على أساس سنوي.
• الأسعار up 4.8٪ على أساس سنوي
• توقع السوق أحجام مبيعات سنوية من 5.00 إلى 5.27 مليون (إجماع 5.18) مقابل 5.05 مليون المبلغ عنها.

أنهى نوفمبر 2013 28 شهرًا متتاليًا من تحسن حجم مبيعات المنازل على أساس سنوي (بيانات غير معدلة) - واستمرت البيانات هذا الشهر في انكماش البيانات على أساس سنوي.

التغيير السنوي غير المعدل في أحجام مبيعات المنازل الحالية (الخط الأزرق) - المتوسط ​​المتداول لمدة 3 أشهر (الخط الأحمر)

/ الصور / z موجود 1.PNG

يعرض الرسم البياني أدناه أحجام مبيعات المنازل غير المعدلة.

أحجام مبيعات المنازل الشهرية غير المعدلة

/ الصور / z موجود 2.PNG

فيما يلي الكلمات الرئيسية من محللي NAR:

يقول لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في NAR ، إن نشاط المبيعات لا يزال أقوى مما كان عليه في وقت سابق من العام ، لكنه انخفض الشهر الماضي مع تخلي المستثمرين عن العمل. وقال "كان هناك انخفاض ملحوظ في جميع المبيعات النقدية من المستثمرين". "على الجانب الإيجابي ، يتمتع المشترون لأول مرة بفرصة أفضل لشراء منزل الآن بعد أن انحسرت حروب العطاءات وخفت قيود العرض بشكل كبير في أجزاء كثيرة من البلاد."

يضيف يون: "طالما استمر نمو الوظائف القوي ، يجب أن تنتعش الأجور في النهاية لتحسين القوة الشرائية بشكل مطرد والمساعدة في تحرير الطلب المكبوت على الشراء".

يقول ستيف براون ، رئيس NAR ، إن التراجع التدريجي في نشاط المستثمرين ، الذين يدفع الكثير منهم نقدًا ، مفيد للسوق ويخلق المزيد من الفرص للمشترين الذين يعتمدون على التمويل لشراء منزل.

مقارنة مؤشرات أسعار المنازل - متوسط ​​مدة 3 أشهر لـ Case-Shiller (الخط الأزرق ، المحور الأيسر) ، CoreLogic (الخط الأخضر ، المحور الأيسر) ومتوسط ​​ثلاثة أشهر من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (الخط الأحمر ، المحور الأيمن)

/ الصور / z موجود 3.PNG

لإزالة الموسمية في أسعار المساكن ، يوجد هنا رسم بياني سنوي يوضح انخفاضًا عامًا في معدل نمو أسعار المنازل - على الرغم من أن هذا الشهر يبدو دون تغيير.

مقارنة مؤشرات أسعار المنازل على أساس سنوي - متوسط ​​Case-Shiller لمدة 3 أشهر (الأشرطة الزرقاء) و CoreLogic (الأعمدة الصفراء) والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين متوسط ​​ثلاثة أشهر (أشرطة حمراء)

/ الصور / z موجود 5.PNG

Econintersect سيجري تحليلاً أكثر اكتمالاً لأسعار المساكن عند إصدار بيانات Case-Shiller. تستخدم الرسوم البيانية أعلاه على الأسعار متوسطًا متجددًا لمدة ثلاثة أشهر لبيانات NAR ، وتظهر مكاسب سنوية بنسبة 3.1٪.

المنازل اليوم لا تزال ميسورة التكلفة وفقًا لمؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان الصادر عن NAR.

مؤشر القدرة على تحمل تكاليف المنزل غير المعدل

يقيس مؤشر القدرة على تحمل التكاليف هذا الدرجة التي تستطيع بها الأسرة النموذجية دفع أقساط الرهن العقاري الشهرية على منزل نموذجي.

تعني القيمة 100 أن الأسرة ذات الدخل المتوسط ​​لديها دخل كافٍ بالضبط للتأهل للحصول على رهن عقاري على منزل متوسط ​​السعر. يشير المؤشر فوق 100 إلى أن الأسرة التي تحصل على متوسط ​​الدخل لديها أكثر من دخل كافٍ للتأهل للحصول على قرض رهن عقاري على منزل متوسط ​​السعر ، بافتراض دفعة أولى بنسبة 20 بالمائة. على سبيل المثال ، يعني مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن المركب (COMPHAI) البالغ 120.0 أن الأسرة التي تحصل على متوسط ​​دخل الأسرة لديها 120٪ من الدخل اللازم للتأهل للحصول على قرض تقليدي يغطي 80٪ من منزل الأسرة الواحدة الحالي ذي السعر المتوسط. ثم تظهر الزيادة في COMPHAI أن هذه العائلة أكثر قدرة على تحمل تكاليف المنزل ذي السعر المتوسط.

حالة سعر المنزل وفقًا لـ NAR:

بلغ متوسط ​​سعر المنازل القائمة لجميع أنواع المساكن في أغسطس 219,800 دولار أمريكي ، وهو ما يزيد بنسبة 4.8 في المائة عن أغسطس 2013. ويمثل هذا الشهر الثلاثين على التوالي من مكاسب الأسعار على أساس سنوي.

وفقًا لـ NAR ، شكلت المبيعات النقدية بالكامل 23 ٪ من المبيعات هذا الشهر.

ظلت النسبة المئوية للمشترين لأول مرة دون تغيير في أغسطس من يوليو عند 29 في المائة. يمثل المشترون لأول مرة أقل من 30 في المائة من جميع المشترين في 16 شهرًا من السبعة عشر شهرًا الماضية.

بلغت المبيعات النقدية 23 بالمائة من المعاملات في أغسطس ، وانخفضت للشهر الثاني على التوالي (29 بالمائة في يوليو) وتمثل أدنى حصة إجمالية منذ ديسمبر 2009 (22 بالمائة). اشترى المستثمرون الأفراد ، الذين يمثلون العديد من المبيعات النقدية ، 12 بالمائة من المنازل في أغسطس ، انخفاضًا من 16 بالمائة في الشهر الماضي و 17 بالمائة في أغسطس 2013. ودفع XNUMX بالمائة من المستثمرين نقدًا في أغسطس.

تحسنت المخزونات - وهي أعلى من مستوياتها قبل عام واحد.

انخفض إجمالي مخزون المساكن في نهاية أغسطس بنسبة 1.7 في المائة إلى 2.31 مليون منزل قائم متاح للبيع ، وهو ما يمثل معروضًا لمدة 5.5 شهرًا بوتيرة المبيعات الحالية. ومع ذلك ، فإن المخزون غير المباع أعلى بنسبة 4.5 في المائة مما كان عليه قبل عام ، عندما كان هناك 2.21 مليون منزل موجود للبيع.

إجمالي جرد المساكن غير المعدل

/ الصور / z موجود. png

محاذير بشأن استخدام بيانات مبيعات المنازل الموجودة في NAR

الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) هي منظمة تجارية. يميل تحليلهم إلى التقليل من شأن السيئ ، والمبالغة في تقدير الخير. ومع ذلك ، يتم إصدار البيانات الأولية (وغير المعدلة) مما يسمح بتحليل كامل غير متحيز. Econintersect يحلل فقط باستخدام البيانات الأولية. لاحظ أيضًا أن المنهجية الجديدة للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) تحتوي الآن على مراجعة معتدلة للبيانات - لذلك من الأفضل الاطلاع على الاتجاهات ، وعدم التحمس كثيرًا بشأن إصدار كل شهر.

أعادت NAR قياس بياناتها في ملف نوفمبر ٢٠٢٠ أدى إصدار بيانات مبيعات المنازل الحالية إلى تقليل حجم مبيعات المنازل المبلغ عنها مؤخرًا بمعدل 15٪. ذكرت NAR أن المقارنة المعيارية ستكون عملية سنوية ، وستحتاج بيانات 2010 إلى المقارنة مرة أخرى في العام المقبل.

كما تم إصدار اليوم أيضًا مراجعات معيارية دورية مع تعديلات هبوطية على بيانات المبيعات والمخزون منذ عام 2007 ، يقودها انخفاض في عمليات البيع من قبل المالكين. على الرغم من أن إعادة القياس أدت إلى تعديلات أقل لعدة سنوات من بيانات مبيعات المنازل ، إلا أن التوصيف الشهري لظروف السوق لم يتغير. لا توجد تغييرات على أسعار المساكن أو المعروض الشهري.

مبيعات المنازل الحالية هي أحد المجالات التي لا تبلغ فيها الحكومة عن البيانات - ومن السهل الافتراض أن المنظمة التي تهدف إلى رسم صناعة الإسكان في ضوء جيد من شأنها أن تضخم بياناتها. لكن، Econintersect يفترض في تحليله أن أرقام NAR صحيحة.

كما شكك آخرون في بيانات أسعار المنازل في NAR. لكن، Econintersectيُظهر التحليل ارتباطًا جيدًا جدًا لأسعار المنزل مع Case-Shiller و CoreLogic's HPI و LPS ، خاصةً عند استخدام المتوسطات المتحركة لمدة ثلاثة أشهر - كما هو موضح في الرسم البياني سابقًا في هذه المقالة.

Econintersect يحدد التغيير على أساس شهري عن طريق طرح التغيير السنوي للشهر الحالي من التغيير السنوي للشهر السابق. هذا هو أفضل الخيارات السيئة المتاحة لتحديد الاتجاهات الشهرية - حيث أن المنهجية المفضلة ستكون استخدام البيانات متعددة السنوات (لكن التأثيرات العادية الجديدة والركود العظيم تشوه البيانات التاريخية).